<<
>>

§ 3. Виды ограничений оборотоспособности земельных участков в публичных интересах

Классификация как метод систематизации знаний способствует определению внутренней структуры и уяснению сути изучаемых объектов, позволяет обнаруживать пробелы в существующем знании и служит основанием для дальнейшего нормативного упорядочивания изучаемых правовых явлений.

В научной литературе вопрос систематизации и классификации ограничений оборота земельных участков детально не исследовался.

Классификация ограничений оборота земельных участков, предусмотренных ст. 27 Земельного кодекса РФ, была предложена А.А. Ялбулгановым. Он полагает, что ограничения земельных участков в обороте с цивилистической точки зрения - исходя из определения оборота в Гражданском кодексе РФ - представлены тремя группами: во- первых, - запретом на совершение определенных юридических действий в отношении вещи (абз. 1 п. 2, п. 4 и п. 8 ст. 27 Земельного кодекса РФ (ограничение как изъятие из оборота); во-вторых, - ограничениями на совершение определенных действий с вещью, в-третьих, - принадлежностью определенной вещи только указанным в законе субъектам правоотношений (абз. 2 п. 2 и ст. 5, ст. 27 Земельного кодекса РФ (ограничения в обороте, не связанные с изъятием из оборота)[81].

Следует признать, что систематизацию ограничений оборотоспособности земельных участков затрудняет то обстоятельство, что ст. 27 Земельного кодекса РФ, несмотря на свое наименование, дает лишь общее, но не полное представление об ограничениях оборотоспособности земельных участков и не охватывает все известные ограничения земельных участков в обороте.

В развитие этого тезиса ограничения оборотоспособности земельных участков можно подразделить на кодифицированные (установленные ст. 27 и иными нормами Земельного кодекса РФ) и некодифицированные (закрепленные в нормах иных федеральных законов).

Помимо предусмотренных ст. 27 Земельного кодекса РФ, ограничения оборотоспособности земельных участков устанавливаются следующими нормами федеральных законов.

В соответствии со ст. 15 Земельного кодекса РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых установлен Указом Президента Российской Федерации[82] в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации. Таким образом, Земельный кодекс РФ установил дополнительно к ст. 27 Земельного кодекса РФ иной вид ограничений в обороте земельных участков: запрет определенным видам субъектов (в данном случае иностранным гражданам и иностранным юридическим лицам) иметь на праве собственности земельные участки, расположенные на определенных территориях.

К числу иных федеральных законов, устанавливающих ограничения оборотоспособности земельных участков, следует отнести Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который устанавливает специальные ограничения применительно к обороту земельных участков из состава земель данной категории. К ним относятся:

а) условия и порядок реализации преимущественного права субъекта РФ либо, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования приобретения такого земельного участка по цене, за которую он продается;

б) допустимость владения земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения для иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, лишь на праве аренды.

Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»[83] (далее - Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)») (ст. 179) предоставляет преимущественное право приобретения имущества должника -
сельскохозяйственной организации (в случае, если выставленный на торги единым лотом производственно-технологический комплекс должника не продан на торгах), лицам, занимающимся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющим земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника.

В соответствии с ч. 2 ст. 28 Федерального закона «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»[84] (далее - Федеральный закон «О морских портах») не могут находиться в собственности иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных организаций земельные участки в границах морского порта.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 1 мая 2016 г. № 119-ФЗ

«Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении «дальневосточных гектаров» и образованных из них земельных участков не допускается заключение договоров купли-продажи, дарения, аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, совершение иных сделок, предусматривающих переход прав собственности, владения и (или) пользования, в том числе и при совершении последующих сделок, если стороной такого договора, сделки является иностранное государство, международная организация, иностранный гражданин, лицо без гражданства, иностранное юридическое лицо или юридическое лицо, в уставном (складочном) капитале которого имеется доля иностранного государства, международной организации, иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства.

Приведенные положения примечательным тем, что, во-первых, законодатель расширил круг субъектов, в отношении которых распространяются соответствующие ограничения по сравнению с землями сельскохозяйственными назначения, приграничными территориями и земельными участками в границах морских портов, во-
вторых, формально-юридически установил запрет не на владение земельным участком на праве собственности или ином праве определенными субъектами, а на совершение с указанными субъектами сделок.

В соответствии с Законом Российской Федерации от 14 июля 1992 г. № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании»[85] (далее - Закон РФ «О закрытом административно-территориальном образовании») порядок участия в сделках с имуществом, расположенным на территории ЗАТО, для граждан определяется фактом постоянного проживания либо трудоустройства на данной территории на условиях трудового договора, а для юридических лиц - фактом регистрации юридического лица на территории административно-территориального образования. Участие иных граждан и юридических лиц в совершении сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории ЗАТО, обусловлено необходимостью получения соответствующего согласования в установленном порядке[86].

Федеральный закон от 22 июля 2005 г. № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»[87] (ч. 2 ст. 32) предусматривает, что земельные участки в границах особой экономической зоны могут предоставляться во временное владение и пользование исключительно на основании договора аренды.

Анализ приведенных положений федеральных законов свидетельствует, что дальнейшая систематизация и классификация ограничений оборотоспособности земельных участков может быть проведена посредством разграничения понятий «основания ограничения оборотоспособности земельных участков» и «содержание ограничений оборотоспособности земельных участков».

Основанием ограничения оборотоспособности земельных участков являются определенные элементы правового режима земельных участков либо иные условия использования земельного участка, с которыми закон связывает установление ограничения оборотоспособности земельных участков. В свою очередь, содержание ограничения оборотоспособности земельного участка определяется характером
правового воздействия и видом субъекта, в отношении которого осуществляется правовое воздействие.

Так, например, в п. 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ установлен один из видов ограничений земельных участков в обороте, содержание которого состоит в запрете предоставления в частную собственность определенных видов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Перечень оснований для отнесения земельных участков к ограниченным в обороте применительно к данному виду ограничения (запрет приватизации) содержится в п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, а также в п. 8 ст. 27, п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ.

В свете предложенного разграничения спорной представляется точка зрения У.В. Корниловой, которая относит изъятие (выкуп) земельных участков для государственных или муниципальных нужд и резервирование земельных участков к формам ограничения оборотоспособности земельных участков[88]. Представляется, что применительно к резервированию земель смешиваются основания отнесения земельных участков к ограниченным в обороте и непосредственно ограничения оборотоспособности. Резервирование земельного участка является основанием для ограничения земельного участка в обороте, само же ограничение в обороте (содержание ограничения) заключается в запрете приватизации зарезервированного земельного участка.

Основания ограничений оборотоспособности находятся в системной взаимосвязи с публичными интересами, необходимость обеспечения которых и обусловила конструирование рассматриваемого правового средства. В связи с этим основания ограничения оборотоспособности могут быть классифицированы в зависимости от обеспечиваемого публичного интереса как направленные на:

а) обеспечение реализации публичных функций (земельные участки, расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд);

б) обеспечение различных видов безопасности (общественной, продовольственной и т.д.) (земельные участки, предоставленные для производства
ядовитых веществ, наркотических средств; запрет приобретения в собственность иностранных граждан земельных участков на приграничных территориях);

в) обеспечение общедоступности земельных участков (для прохода и проезда неограниченного круга лиц, обеспечения доступа к объектам общего пользования) (запрет приватизации земельных участков в пределах береговой полосы; запрет приватизации земельных участков в границах территорий общего пользования);

г) обеспечение правового режима находящихся на земельных участках ценных объектов (запрет приватизации земельных участков, занятых особо ценными объектами культурного наследия);

д) охрану окружающей среды (запрет на приватизацию земельных участков в границах особо охраняемых природных территорий; загрязненных опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшихся биогенному загрязнению, иных подвергшихся деградации земель).

Ограничение оборотоспособности земельных участков на основании их принадлежности к категории земель лесного фонда в рамках предложенной классификации следует выделить в самостоятельный вид, поскольку цель в данном случае носит комплексный характер и включает в себя обеспечение национальной безопасности, охрану земель лесного фонда как средства производства в лесном хозяйстве, обеспечение рационального использования леса как природного ресурса и лесовосстановления, обеспечение реализации права граждан на свободное и бесплатное пребывание в лесах, сохранение леса как экологической системы.

По содержанию ограничения оборотоспособности земельных участков можно разделить на следующие группы:

1) ограничения принадлежности определенных видов земельных участков определенным участникам оборота[89], которые включают:

а) запрет предоставления в частную собственность определенных видов земельных участков любым субъектам;

б) запрет владения земельным участком сельскохозяйственного назначения иначе как на праве аренды в отношении иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без
гражданства составляет более чем 50 процентов (за исключением случаев предоставления земельных участков в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом «О дальневосточном гектаре» иностранным гражданам - участникам Государственной программы оказания содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом);

в) запрет владения земельными участками в границах морского порта на праве собственности в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных организаций, а также запрет предоставления индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам таких земельных участков в собственность, за исключением случаев, установленных ч. 4 ст. 28 Федерального закона «О морских портах»;

г) запрет владения на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц;

д) запрет совершения сделок в отношении «дальневосточных гектаров» с иностранными государствами, международными организациями, иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами или юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых имеется доля иностранного государства, международной организации, иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства.

В эту же родовую группу представляется возможным ретроспективно включить нормы об исключительном праве национальных парков на приобретение земельных участков в границах национальных парков (до 30 декабря 2013 г.), поскольку в период действия норм об исключительном праве собственники земельных участков в границах национальных парков могли продать свои земельные участки только единственному субъекту правоотношений, прямо указанному в законе - национальному парку.

2) специальные правила ограничивающего характера, которые включают:

а) преимущественное право покупки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения;

б) специальный порядок допуска лиц к совершению сделок с недвижимым имуществом на территории ЗАТО.

Следует заметить, что в данных случаях законодатель полностью не исключает возможность различных категорий участников оборота обладать земельными участками,
однако отдает приоритет некоторым из них посредством предоставления преимущественного права приобретения земельного участка либо наоборот, для определенных категорий участников оборота устанавливает специальный порядок допуска к сделкам с земельными участками. Как представляется, в предоставлении преимущества или установлении дополнительных требований по отношению к некоторым субъектам также выражается стремление государства обеспечить определенный характер использования земельного участка, отвечающий публичным интересам.

Определение содержания позволяет также классифицировать ограничения оборота земельных участков по характеру правового воздействия в отношении участников оборота.

Как было определено ранее, ограничение оборотоспособности земельных участков является правовым средством, направленным на сохранение земельных участков прежде всего в государственной или муниципальной собственности. В свою очередь, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в публичной собственности, представляет собой сложный механизм, характеризующийся сочетанием различных способов правового воздействия на участников общественных отношений.

Г.А. Волков, рассматривая вопрос о соотношении способов правового воздействия на экологические отношения - предписаний, дозволений и запретов, содержащихся в правовых нормах исходя из разрешительного типа правового регулирования, предлагает следующую модель уровней нормативного регулирования экологических отношений. Первым уровнем нормативного регулирования экологических отношений является общий запрет на любое воздействие на окружающую среду, который обусловлен разрешительным типом правового регулирования и следует из положений Конституции РФ (ст. 9 (ч. 1), 36 (ч. 2 и 3), 42, 58 и 72 (подп. «в», «д», «к» ч. 1). Далее следует «надстройка» - второй уровень нормативного регулирования, в котором используются либо дозволения (в том числе с ограничивающими условиями), являющиеся исключениями из общего запрета, либо предписания. Третий уровень нормативного регулирования - это запреты, которые
являются исключениями из дозволений второго уровня, т.е. по отношению к ним

90 специальными правовыми нормами[90].

Взаимосвязанное сочетание различных способов правового воздействия характерно для нормативного регулирования в тех сферах общественных отношений, где необходимо обеспечить баланс публичных и частных интересов. При этом для определенной отрасли права конкретное соотношение способов правового воздействия устанавливается с учетом специфики общественных отношений, регулируемых данной отраслью.

На основе обозначенного выше подхода к описанию соотношения способов правового воздействия в виде модели уровней нормативного регулирования представляется возможным охарактеризовать сочетание способов правового воздействия на участников отношений в сфере предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности следующим образом.

Разрешительный тип правового регулирования земельных отношений - «разрешено только то, что прямо предусмотрено законом» - проявляется в действии общего запрета предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, в частную собственность. Указанный общий запрет, представляющий собой в данной модели первый уровень нормативного регулирования, следует из п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ, а также совокупности положений главы V.1 Земельного кодекса РФ «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

В главе V.1 Земельного кодекса РФ определен исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность, т.е. фактических обстоятельств, с которыми закон связывает допустимость предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам на указанном праве. Такие исключения представлены следующими группами случаев: 1) случаи предоставления находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в частную собственность без проведения торгов (например, продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений
либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ); 2) продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков на торгах, если а) в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусмотрено строительство зданий, сооружений (п. 2 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ)[91], или б) земельный участок предоставляется в соответствии со ст. 39.18 Земельного кодекса РФ гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Перечисленные в главе V.1 Земельного кодекса РФ случаи предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности в частную собственность представляют собой дозволения и соответствуют второму уровню нормативного регулирования.

Содержание (сфера действия) дозволений второго уровня правового воздействия уточняется посредством ряда ограничивающих условий, которые сформулированы в перечне оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 8 ст. 39.15, ст. 39.16 Земельного кодекса РФ). Например, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если указанный земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд и указанная в заявлении цель предоставления такого земельного участка не соответствует целям, для которых такой земельный участок был изъят (пп. 23 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ). Ограничивающие условия направлены на решение различных задач, таких как обеспечение соблюдения общих требований оборота, требований к наличию указанных в законе фактических обстоятельств, являющихся основанием для предоставления земельного участка в частную собственность; защита интересов третьих лиц,
обладающих определенными правами в отношении соответствующего земельного участка и т.д.

К ограничивающим условиям также следует отнести предусмотренные Земельным кодексом РФ случаи предоставления земельных участков в аренду (п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ), поскольку в силу разрешительного типа правового регулирования установленная законом возможность приобретения земельного участка в определенном случае на праве аренды (например, земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю (пп. 20 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ) означает невозможность приобретения земельного участка на каком-либо ином праве.

Третий уровень нормативного регулирования применительно к отношениям в сфере предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности формируют конкретные запреты, являющиеся исключениями из дозволений второго уровня. Указанные запреты установлены ст. 27 Земельного кодекса РФ и нормами иных федеральных законов, описанными выше.

Отнесение указанного в заявлении о предоставлении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка к изъятым из оборота или ограниченным в обороте также содержится в перечне оснований для отказа в предоставлении земельного участка из государственной или муниципальной собственности (п. 6 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ). Однако само по себе это обстоятельство не позволяет отнести ограничения оборотоспособности земельных участков к ограничивающим условиям второго уровня.

Следует признать, что и случаи предоставления земельных участков из публичной собственности в частную собственность (дозволения), и основания для отказа в таком представлении (ограничивающие условия), и ограничения оборотоспособности земельных участков (конкретные запреты) в определенном смысле носят ограничительный характер. Так, например, в соответствии со ст. 39.18 Земельного кодекса РФ земельные участки для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства предоставляются гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам. С учетом разрешительного типа правового регулирования указанной нормой установлено, что земельные участки с перечисленными видами использования могут предоставляться
только гражданам, крестьянским (фермерским) хозяйствам, но никаким иным субъектам.

Согласно п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ основанием для отказа в предоставлении земельного участка является то обстоятельство, что на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Приведенным основанием для отказа дополнительно к положениям ст. 39.20 Земельного кодекса РФ реализуется исключительное право собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, на его приобретение в собственность. В свою очередь, исключительное право указанных лиц означает недопустимость приобретения прав на соответствующий земельный участок любыми иными лицами.

Представляется, что отличать ограничения оборотоспособности земельных участков от случаев (дозволений) и ограничивающих условий второго уровня и, исходя из этого, отнести ограничения оборотоспособности земельных участков на третий уровень нормативного регулирования позволяют:

- характер правового воздействия («случаи» представляют собой исключения из общего запрета, в то время как ограничение оборотоспособности земельных участков представляют собой конкретные запреты, являющиеся исключением из дозволений второго уровня);

- универсальность действия запрета (запрет всегда действует независимо от конкретного случая-дозволения второго уровня, в то время как ограничивающие условия второго уровня носят относительный характер, поскольку являются основанием для отказа в предоставлении земельного участка только применительно к конкретному случаю).

В отдельных случаях законодательство допускает возможность возникновения частной собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и ограниченные в обороте. К таким случаям следует отнести, например, возникновение права частной собственности под многоквартирными жилыми домами, расположенными на территории ЗАТО или в особо охраняемых природных территориях, на основании норм ч. ч. 1, 2 ст. 36 Жилищного кодекса
Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ[92] (далее - Жилищный кодекс РФ) и ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»[93] (далее - Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»). К нормам-исключениям из запрета второго уровня следует отнести и положения п. 30 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»[94] (далее - Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ»), согласно которым право собственности на земельные участки, на которых построены пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках), сохраняется, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.

Данные нормы фактически представляют собой дозволения-исключения из конкретных запретов третьего уровня, исходя из чего могут быть отнесены к следующему, четвертому уровню правового регулирования отношений в сфере предоставления земельных участков.

Применяя модель уровней правового регулирования к отношениям в сфере оборота земельных участков, находящихся в частной собственности, первым уровнем правового регулирования является общее дозволение распоряжения собственником своим имуществом, проистекающее из положений ст. 35 Конституции РФ и ч. 3 ст. 209 Гражданского кодекса РФ.

Вторым уровнем правового регулирования являются нормы, тем или иным образом ограничивающие правомочие частного собственника по распоряжению своим земельным участком. Такие ограничения выражаются:

1) в запрете совершения сделок в отношении «дальневосточных гектаров» с иностранными государствами, международными организациями, иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами или юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых имеется доля

иностранного государства, международной организации, иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства;

2) в позитивном обязывании собственника земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения направить уведомление о продаже земельного участка в уполномоченный орган государственной власти субъекта РФ или муниципального образования в целях соблюдения правила о преимущественном праве покупки;

3) в сочетании запрета и позитивного обязывания (например, запрет иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам обладать земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения иначе как на праве аренды (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») сочетается с позитивной обязанностью произвести отчуждение земельного участка (части земельного участка) или доли в праве собственности в течение одного года в случае, если в нарушение указанных требований в собственности такого лица оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»),

4) в сочетании запрета и индивидуального дозволения (например, специальный порядок допуска лиц к совершению сделок с недвижимым имуществом на территории ЗАТО).

Последняя разновидность характера правового воздействия требует дополнительных пояснений. Так, общее дозволение как способ правового воздействия не характерен для земельного права в силу разрешительного типа правового регулирования. Вместе с тем С.С. Алексеев полагал, что на основе закона, в его рамках и в законных процедурах запреты, дозволения и позитивные обязывания могут носить и разовый, индивидуальный характер. К индивидуальным дозволениям он относит случаи, когда по ряду вопросов законодательством установлен порядок, когда соответствующие действия предприятия и организации могут осуществляться только с разрешения, исходящего от компетентного органа[95].

С позиций разделения способов правового воздействия на общие (нормативные) и индивидуальные и возможности их сочетания, установленное ст. 8 Закона РФ «О закрытом административно-территориальном образовании» ограничение оборотоспособности земельных участков на территории ЗАТО, состоящее в специальном порядке допуска к совершению сделок с недвижимым имуществом в ЗАТО, представляется возможным охарактеризовать как сочетание запрета (запрет участия в сделках с недвижимым имуществом в отношении граждан и юридических лиц, не указанных в п. 1 ст. 8 Закона РФ «О закрытом административно­территориальном образовании») и индивидуального дозволения (решение органов местного самоуправления закрытого административно-территориального образования, согласованное в соответствии со ст. 8 Закона РФ «О закрытом административно­территориальном образовании», об участии граждан и юридических лиц, не указанных в п. 1 статьи 8 названного закона, в совершении сделок с недвижимым имуществом на территории ЗАТО).

В законодательстве предусмотрены исключения из норм, ограничивающих правомочия частного собственника по распоряжению своим земельным участком (норм второго уровня). Например, преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене, за которую он продается, не распространяется на случаи продажи земельного участка с публичных торгов (ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Такого рода исключения соответствуют третьему уровню правового воздействия.

С учетом рассмотренных уровней правового регулирования отношений в сфере ограничения оборотоспособности земельных участков, ограничения оборотоспособности земельных участков представляется возможным классифицировать по характеру правового воздействия в отношении участников оборота:

а) запрет (запрет предоставления земельных участков отдельных видов в частную собственность любым лицам; запрет владения на праве собственности земельными участками отдельных видов определенными категориями субъектов; запрет совершения сделок);

б) позитивное обязывание (обязанность собственника земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения направить уведомление о продаже земельного участка в уполномоченный орган государственной власти субъекта РФ или муниципального образования в целях соблюдения правила о преимущественном праве покупки);

в) сочетание запрета и позитивного обязывания (запрет иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам обладать земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения иначе как на праве аренды (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») сочетается с позитивной обязанностью произвести отчуждение земельного участка (части земельного участка) или доли в праве собственности в течение одного года в случае, если в нарушение указанных требований в собственности такого лица оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

г) сочетание запрета и индивидуального дозволения (специальный порядок допуска лиц к совершению сделок с недвижимым имуществом на территории ЗАТО).

Анализ правоприменительной практики свидетельствует о формировании еще одного вида ограничений оборотоспособности земельных участков, который прямо не предусмотрен законом: запрет на принадлежность некоторых видов земельных участков определенным видам субъектов.

Так, согласно ст. 39.18 Земельного кодекса РФ граждане рассматриваются в качестве единственных субъектов, которым могут быть предоставлены земельные участки для личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности - только граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства. Однако возникает вопрос о допустимости дальнейшего отчуждения таких земельных участков иным видам субъектов, в частности юридическим лицам.

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что суды признавали, в частности, законными отказы юридическим лицам в государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для ведения крестьянского
фермерского хозяйства, поскольку в Земельном кодексе РФ было предусмотрено предоставление земельных участков для ведения крестьянского (фермерского)

96 хозяйства только гражданам[96].

По мнению Л.Е. Бандорина, подобное установление неразрывной правовой связи между видом субъекта права и разрешенным использованием земельного участка является ограничением оборотоспособности земельного участка и неоправданно влечет, например, существенное снижение значения земельного участка как залогового актива, что уменьшает возможность привлечения заемных и кредитных средств для лиц, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство[97].

Аналогичным образом проблема, связанная с установлением неразрывной правовой связи между субъектами права и разрешенным использованием земельного участка, до 2019 г. была актуальна в отношении дачного хозяйства[98]. Законодательство не содержало четкого ответа на вопрос о возможности коммерческих организаций иметь в собственности земельные участки с разрешенным использованием «дачное строительство» или «ведение дачного хозяйства», если материалы зонирования территории допускают такой вид разрешенного использования. При этом орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество отказывал в регистрации прав юридических лиц на такие земельные участки, обосновывая отказ тем, что из буквального толкования Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»[99]следует, что правообладателями дачных земельных участков могут быть лишь граждане (физические лица) либо объединения граждан - некоммерческие организации в форме кооперативов, товариществ и партнерств. Судебная практика по данной категории дел исходила из того, что дачное строительство и дачное хозяйство - это формы некоммерческого землепользования, и поэтому коммерческая организация, имеющая в качестве основной цели извлечение прибыли, не может быть правообладателем
земельного участка с данными видами разрешенного использования, и законодательством не предусмотрена возможность предоставления коммерческим 100

организациям земельных участков для ведения дачного хозяйства[100]. В литературе такая позиция органов власти и судов характеризовалась как спорная и необоснованно ограничивающая оборот земельных участков[101].

Представляется, что при решении вопроса об отнесении земельного участка к ограниченным в обороте по критерию «субъектного состава», основанному на позиции о неразрывной связи между видом субъекта и видом использования земельного участка, необходимо исходить из следующего.

Положения ст. 39.18 Земельного кодекса РФ предполагают первичное предоставление земельных участков для указанных видов использования гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам на более «благоприятных» (по сравнению с общим порядком) условиях - минуя аукцион, либо по результатам аукциона, участниками которого могут являться только граждане или граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства. Введение в оборот земельных участков из публичной собственности в таком порядке является своего рода преференцией, мерой поддержки указанных участников оборота.

Учитывая роль ограничений оборотоспособности земельных участков в механизме правового регулирования земельных отношений, вопрос о допустимости дальнейшего отчуждения таких земельных участков иным видам субъектов, в частности, юридическим лицам, должен решаться исходя из оценки того, насколько установление неразрывной связи между соответствующей категорией субъекта и видом разрешенного использования земельного участка способно дополнительно обеспечить использование и охрану земельного участка в соответствии с установленным правовым режимом.

Как представляется, охватываемые ст. 39.18 Земельного кодекса РФ ситуации по этому критерию неоднородны.

Так, ведение личного подсобного хозяйства на полевом земельном участке является формой непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции и ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства (ст. 2 Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»[102]). Ведение садоводства как вид использования земельного участка подразумевает осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей[103]. Следовательно, такие виды использования, как ведение личного подсобного хозяйства на полевом земельном участке, садоводства могут осуществляться только гражданами. Аналогичные подходы могут быть применены в отношении огородных земельных участков.

Индивидуальное жилищное строительство как вид использования предполагает размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений[104]. При этом из системного толкования Градостроительного кодекса РФ следует, что индивидуальное жилищное строительство может осуществляться как застройщиком-физическим лицом, так и застройщиком, являющимся юридическим лицом (коммерческой организацией). Строительство объектов индивидуального жилищного строительства может быть предусмотрено, в том числе, договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья (ст. 46.6 Градостроительного кодекса РФ), участниками аукциона на право заключения которого могут быть только юридические лица.

Кроме того, на возможный аргумент о том, что коммерческая организация, имеющая в качестве основной цели извлечение прибыли, не может быть правообладателем земельного участка с уже расположенными на них объектами индивидуального жилищного строительства (т.е. не может эксплуатировать объекты индивидуального жилищного строительства как объекты недвижимости, выполняющие социально-значимую функцию) можно возразить, что в отношении жилых помещений законодательством допускается их нахождение в собственности юридических лиц, в том числе коммерческих (ст.19 Жилищного кодекса РФ).

Исходя из этого представляется, что ограничение оборотоспособности земельных участков, состоящее в возможности предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства только гражданам, не коррелирует с целью обеспечения определенного вида использования земельного участка.

Крестьянское (фермерское) хозяйство не является самостоятельным видом разрешенного использования земельного участка. Основными видами деятельности фермерского хозяйства являются производство и переработка сельскохозяйственной продукции, а также транспортировка (перевозка), хранение и реализация сельскохозяйственной продукции собственного производства (ст. 19 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»[105]). Указанная деятельность может осуществляться сельскохозяйственными товаропроизводителями, не являющимися крестьянскими (фермерскими) хозяйствами. В таком случае предоставление земельных участков в «льготном» порядке (без проведения торгов) является мерой поддержки крестьянских (фермерских) хозяйств, но не устанавливает связь между субъектом права на земельный участок и особым, самостоятельным видом использования земельного участка.

Таким образом, для случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства и осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности для обеспечения использования земельных участков в соответствии с установленным правовым режимом не требуется фиксация земельного участка исключительно за субъектами из числа указанных в ст. 39.18 Земельного кодекса РФ. Применительно к таким случаям представляется обоснованной
позиция Л.Е. Бандорина, согласно которой нормы земельного законодательства свидетельствуют об ограничении по субъектному составу при первичном предоставлении земельных участков, а не о том, что земельные участки с таким разрешенным использованием в принципе не могут находиться в собственности коммерческих организаций. Иное понимание означает не основанное на законе ограничение в обороте земельных участков[106].

В то же время необходимо отметить, что проектом федерального закона № 496293-7 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации (в целях совершенствования определения видов разрешенного использования земельных участков)» (далее - законопроект № 496293-7)[107], принятым Государственной Думой в первом чтении 9 октября 2018 г., на земельном участке, предназначенном для осуществления деятельности фермерского хозяйства, предлагается разрешить строительство одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и который предназначен для проживания членов такого хозяйства. Образование земельного участка, на котором расположен такой объект, не допускается, за исключением случаев прекращения фермерского хозяйства. Отчуждение указанного объекта, согласно законопроекту № 496293-7, проводится только вместе с отчуждением земельного участка, предоставленного для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности, или прав на такой земельный участок.

Допустимость возведения жилого дома на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленном для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, расширяет возможности по использованию такого земельного участка, что существенно отличает правовой режим земельного участка, предоставленного для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, от правового режима земельных участков, используемых иными сельскохозяйственными товаропроизводителями. Дополнительно об этом
свидетельствует то, что в законопроекте определено назначение этого жилого дома: для проживания членов семьи крестьянского (фермерского) хозяйства.

В случае принятия указанных норм во избежание возможных злоупотреблений необходимо установить ограничения оборота земельных участков, предоставленных для осуществления деятельности фермерского хозяйства, предусмотрев возможность последующего отчуждения таких земельных участков только крестьянским (фермерским) хозяйствам.

Еще одним примером подобного ограничения в обороте земельных участков «по признаку субъекта оборота», сформированного правоприменительной практикой, но по сути не основанного на законе, является ограничение предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях опережающего социально-экономического развития (далее - ТОСЭР) в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2014 г. № 473-ФЗ «О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации»[108] (далее - Федеральный закон «О ТОСЭР») лицам, не являющимся резидентами соответствующей ТОСЭР.

Так, глава крестьянского (фермерского) хозяйства обратился в арбитражный суд с заявлением об обязании принять решение по предоставлению земельного участка, расположенного в границах ТОСЭР. Отказывая в удовлетворении требований, судебные инстанции исходили из того, что осуществлять деятельность на территории социально­экономического развития вправе только индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, имеющее статус резидента ТОСЭР в соответствии с Федеральным законом «О ТОСЭР». Поскольку статус резидента ТОСЭР у предпринимателя отсутствует, следовательно, он не вправе претендовать на осуществление деятельности 109

в границах такой территории[109].

Такая позиция уполномоченных органов и судов представляется основанной на неверном толковании законодательства. Согласно ст. 17 Федерального закона
«О ТОСЭР» на территории опережающего социально-экономического развития резидентам ТОСЭР предоставляется особый правовой режим осуществления предпринимательской и иной деятельности, который включает в себя особенности налогообложения резидентов ТОСЭР, особенности осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля на ТОСЭР; приоритетное подключение к объектам инфраструктуры ТОСЭР, а также установление резидентам ТОСЭР льготных ставок арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, принадлежащими управляющей компании на праве собственности или аренды и расположенными на ТОСЭР.

Однако из положений данного закона не следует запрет на осуществление деятельности на территории ТОСЭР иными субъектами, не являющимися резидентами ТОСЭР, а также не установлено каких-либо ограничений по предоставлению земельных участков, расположенных в границах ТОСЭР и не переданных в распоряжение управляющей компании. Подобную практику следует оценить отрицательно как не основанную на законе и необоснованно ограничивающую оборот земельных участков в границах ТОСЭР.

Ограничения оборотоспособности земельных участков как земельно-правовое средство обеспечения публичных интересов следует отграничивать от установленных законодательством ограничений при совершении сделок с земельными участками.

К таковым следует отнести положения п. 2 ст. 37 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми являются недействительными условия договора купли- продажи земельного участка, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.

Указанный запрет означает лишь недопустимость включения в договор купли- продажи земельного участка определенного условия, однако не является ограничением земельного участка в обороте: покупатель вправе в дальнейшем продавать такой земельный участок без ограничений, в том числе и продавцу, запрещена исключительно изначальная договоренность о том, что покупатель обязан продать земельный участок продавцу.

Обзор юридической литературы позволяет говорить о том, что большинство специалистов придерживаются мнения о целесообразности признания недействительными условий договора купли-продажи земельного участка о
возможности его обратного выкупа продавцом (так называемое «РЕПО» с недвижимостью), при этом указанное правило в литературе рассматривается прежде всего как направленное на пресечение возможных злоупотреблений со стороны участников оборота[110]. По мнению Е.А. Суханова, этим исключаются скрытые обременения права собственности на земельный участок, ибо право обратного выкупа не подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости. Кроме того, «если покупатель возведет на приобретенном земельном участке строение, то продавец при наличии права обратного выкупа проданного земельного участка смог бы купить возведенное строение независимо от воли покупателя»[111].

Г.А. Волков, А.К. Голиченков, О.М. Козырь отмечают, что при подготовке ст. 37 Земельного кодекса РФ вопрос о целесообразности признания условия договора купли- продажи о возврате земельного участка недействительным в силу закона являлся дискуссионным, и поясняют, что на фоне появления в официальной печати информации о том, что в одном из субъектов РФ обсуждается идея о возможности продажи земельных участков на определенный срок (только на 49 лет) с правом в любой момент принудительно выкупить землю обратно, закрепление в Земельном кодексе РФ положения о недействительности в силу закона ряда условий договора должно было стать препятствием для внесения в договоры условий, ограничивающих права

112

покупателя[112].

Из изложенного следует, что изначально целью закрепления в Земельном кодексе РФ указанной нормы являлось пресечение возможных злоупотреблений прежде всего со стороны уполномоченных органов государственной власти и органов местного самоуправления как более «сильных» контрагентов по договору купли-продажи земельного участка. Однако положения ст. 37 Земельного кодекса РФ в действующей редакции применяются в отношении любых договоров купли-продажи земельных участков, в том числе заключаемых между гражданами и юридическими лицами.

Кроме того, в литературе отмечается, что указанный запрет обходится, например, посредством оформления земельного участка на юридическое лицо и выкупа по опциону с обратным выкупом уже 100 процентов доли в этом обществе ограниченной ответственностью[113]. Формирование способов обхода указанного запрета можно расценивать как косвенное подтверждение наличия потребности у участников оборота в применении конструкции обратного выкупа земельного участка.

Учитывая то, что изначально закрепление в Земельном кодексе РФ указанного запрета было направлено на пресечение злоупотреблений при продаже земельных участков со стороны публичных собственников, а также то, что в законодательстве отсутствует прямой запрет на применение данной конструкции в отношении купли- продажи иного имущества[114], представляется целесообразным рассмотреть вопрос о сужении сферы действия нормы п. 2 ст. 37 Земельного кодекса РФ и распространить положения о признании недействительным условия о возврате земельного участка только применительно к договорам купли-продажи земельных участков, заключаемых при предоставлении земельных участков из государственной или муниципальной собственности.

Ограничения оборотоспособности земельных участков как ограничения по совершению сделок, влекущих переход права собственности на земельный участок, следует отличать от ограничений при совершении сделок, объектами которых являются права на земельные участки (например, право аренды), детальный анализ которых выходит за рамки настоящего исследования. Действующее законодательство устанавливает определенные ограничения передачи прав и обязанностей по договору аренды, которые также направлены на обеспечение публичных интересов и в некоторых случаях связаны с содержанием того или иного элемента правового режима земельного участка (например, в связи с расположением земельного участка в особой экономической зоне установлен запрет передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка арендатором-резидентом особой экономической зоны,
предусмотренный ст. 35 Федерального закона «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»). Вместе с тем эти ограничения имеют иное содержание (например, требование об уведомлении арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору аренды (п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ), требование о передаче арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (за исключением передачи арендных прав в залог), только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (п. 9.1 ст. 22 Земельного кодекса РФ) и выполняют иные функции, нежели обозначенные выше функции ограничений оборотоспособности земельных участков.

Проведенный анализ позволяет сформулировать следующие выводы.

1. Классификация ограничений оборотоспособности земельных участков по различным критериям (основание, содержание, характер правового воздействия) позволяет соотносить ограничения оборота земельных участков с публичными интересами, для обеспечения которых устанавливаются такие ограничения, и служит теоретической основой для совершенствования нормативного регулирования ограничений оборотоспособности земельных участков.

2. Основанием ограничения оборотоспособности земельных участков являются определенные элементы правового режима земельных участков либо иные условия использования земельного участка, с которыми закон связывает установление ограничения оборотоспособности земельных участков.

3 . Основания ограничения оборотоспособности могут быть классифицированы в зависимости от обеспечиваемого публичного интереса как направленные на: обеспечение реализации публичных функций; обеспечение различных видов
безопасности; обеспечение общедоступности земель; обеспечение правового режима находящихся на земельных участках ценных объектов; охрану окружающей среды.

Ограничение оборотоспособности земельных участков на основании их принадлежности к категории земель лесного фонда в рамках предложенной классификации следует выделить в самостоятельный вид, поскольку цель в данном случае носит комплексный характер и включает в себя обеспечение национальной безопасности, охрану земель лесного фонда как средства производства в лесном хозяйстве, обеспечение рационального использования леса как природного ресурса и лесовосстановления, обеспечение реализации права граждан на свободное и бесплатное пребывание в лесах, сохранение леса как экологической системы.

3. Содержание ограничения оборотоспособности земельного участка определяется характером правового воздействия и видом субъекта, в отношении которого осуществляется правовое воздействие.

4. Правовое регулирование предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, включает следующие уровни правового воздействия в отношении участников общественных отношений:

первый уровень: общий запрет предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность;

второй уровень: дозволения (случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотренные в главе V.1 Земельного кодекса РФ) с ограничивающими условиями (основания отказа в предоставлении земельного участка в частную собственность);

третий уровень: запреты, являющиеся исключениями из дозволений второго уровня (ограничения оборотоспособности земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности);

четвертый уровень: дозволения, являющиеся исключениями из запретов третьего уровня (допускающие возникновение права частной собственности под многоквартирными жилыми домами, расположенными на территории ЗАТО или в особо охраняемых природных территориях).

5. Предлагается отличать ограничения оборотоспособности земельных участков от случаев (дозволений) и ограничивающих условий второго уровня и, исходя из этого,
отнести ограничения оборотоспособности земельных участков на третий уровень нормативного регулирования по следующим признакам:

- характер правового воздействия («случаи» представляют собой исключения из общего запрета, в то время как ограничение оборотоспособности земельных участков представляют собой конкретные запреты, являющиеся исключением из дозволений второго уровня);

- универсальность действия запрета (ограничения оборотоспособности) (запрет всегда действует независимо от конкретного случая-дозволения второго уровня, в то время как ограничивающие условия второго уровня носят относительный характер, поскольку являются основанием для отказа в предоставлении земельного участка только применительно к конкретному случаю).

6. Правовое регулирование общественных отношений в сфере оборота земельных участков, находящихся в частной собственности, включает следующие уровни правового воздействия в отношении участников общественных отношений:

первый уровень: общее дозволение распоряжения собственником своим имуществом;

второй уровень: нормы, тем или иным образом ограничивающие правомочие частного собственника по распоряжению своим земельным участком (возложение обязанности направить уведомление о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения в уполномоченный орган государственной власти субъекта РФ или муниципального образования в целях соблюдения правила о преимущественном праве покупки; специальный порядок допуска лиц к совершению сделок с недвижимым имуществом на территории ЗАТО и т.д.);

третий уровень: исключения из норм, ограничивающих правомочия частного собственника по распоряжению своим земельным участком (преимущественное право субъекта Российской Федерации или муниципального образования приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не распространяется на случаи продажи земельного участка с публичных торгов).

7. Ограничения оборотоспособности земельных участков по характеру правового воздействия представляют собой:

а) запрет (запрет предоставления в частную собственность отдельных видов земельных участков любыми лицами; запрет владения земельными участками
отдельных видов определенными категориями субъектов на праве собственности; запрет совершения сделок с определенными категориями субъектов в отношении земельных участков отдельных видов);

б) позитивное обязывание (обязанность собственника земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения направить уведомление о продаже земельного участка в уполномоченный орган государственной власти субъекта РФ или муниципального образования в целях соблюдения правила о преимущественном праве покупки);

в) сочетание запрета и позитивного обязывания (запрет иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам обладать земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения иначе как на праве аренды сочетается с позитивной обязанностью произвести отчуждение земельного участка в случае, если в нарушение указанных требований в собственности такого лица оказался земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения);

г) сочетание запрета и индивидуального дозволения (специальный порядок допуска лиц к совершению сделок с недвижимым имуществом на территории ЗАТО).

8. При решении вопроса об отнесении земельного участка к ограниченным в обороте по критерию «субъектного состава» следует исходить из того, насколько ограничение прав на отчуждение земельного участка любому лицу способно обеспечить использование земельного участка в соответствии с установленным правовым режимом. В тех случаях, когда указанная цель достигается посредством фиксации земельного участка с определенным видом использования за определенными субъектами, необходимо установить соответствующие ограничения оборотоспособности земельных участков в законе. С этих позиций ограниченными в обороте по критерию «субъектного состава» следует признавать земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.

9. В случае установления федеральным законом допустимости возведения жилого дома на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленном для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, необходимо установить ограничения оборота земельных участков, предоставленных для осуществления деятельности фермерского хозяйства,
предусмотрев возможность последующего отчуждения таких земельных участков только крестьянским (фермерским) хозяйствам.

10. Норму, установленную п. 2 ст. 37 Земельного кодекса РФ, признающую недействительным условие договора купли-продажи земельного участка, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, следует ограничить лишь договорами купли-продажи земельных участков, заключаемых при предоставлении земельных участков из государственной или муниципальной собственности.

<< | >>
Источник: Логунова Марина Викторовна. Ограничения оборотоспособности земельных участков в публичных интересах. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2019. 2019

Еще по теме § 3. Виды ограничений оборотоспособности земельных участков в публичных интересах:

  1. Логунова Марина Викторовна. Ограничения оборотоспособности земельных участков в публичных интересах. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2019, 2019
  2. 2. Виды функций органов исполнительной власти: функции разработки государственной политики и правового регулирования, функции государственного контроля и надзора, функции по предоставлению публичных услуг
  3. 13. Запрещение, ограничение и отмена дарения.
  4. 2.14.2 Построение аналитических зависимостей для ограниченных подмножеств областей
  5. Тема 5. Способы защиты субъективных публичных прав граждан
  6. III ПРИМЕНЕНИЕ МИКФ К РАСЧЕТУ ПЛАСТИНОК С КРИВОЛИНЕЙНЫМИ УЧАСТКАМИ КОНТУРА
  7. Шляхов Станислав Владимирович. РАЗВИТИЕ И ПРИМЕНЕНИЕ ГЕОМЕТРИЧЕСКИХ МЕТОДОВ К РЕШЕНИЮ НЕКОТОРЫХ ЗАДАЧ ТЕХНИЧЕСКОЙ ТЕОРИИ ПЛАСТИНОК C КРИВОЛИНЕЙНЫМИ УЧАСТКАМИ КОНТУРА. Диссертация на соискание учёной степени кандидата технических наук. Орёл - 2019, 2019
  8. 3. Понятие и виды должностей
  9. 61. Понятие и виды страхования.
  10. 1. Понятие, элементы и виды договоров купли-продажи.
  11. 4. Понятие и виды административных наказаний. Основные правила их назначения
  12. 4. Виды административно - правовых отношений
  13. 4. Социальное управление и его виды
  14. 2. Виды мер административного принуждения
  15. 2. Виды контроля и надзора за законностью в деятельности органов исполнительной власти
  16. 1.2 Различные виды модифицирующих добавок и их влияние
  17. 3. Понятие и виды методов государственно-управленческой деятельности