<<
>>

§ 5. Проблемы информационного обеспечения в сфере ограничений оборотоспособности земельных участков

Важным элементом правового средства является организационно-правовой механизм, под которым понимается создание и обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления необходимых условий для реализации предоставленных законом возможностей, включая информационное обеспечение прав и обязанностей в соответствующей сфере общественных отношений.

Анализ правоприменительной практики свидетельствует о том, что отношения оборота земельных участков складываются в условиях недостаточности информационного обеспечения в сфере ограничений оборотоспособности земельных участков.

Перечень документов, подтверждающих отнесение земельного участка к ограниченным в обороте, не определен ни в законодательстве, ни на уровне подзаконных актов. Применительно к каждому конкретному случаю формируется различный набор средств и способов подтверждения наличия оснований для отнесения земельного участка к ограниченным в обороте.

В целях создания гарантий устойчивости оборота недвижимого имущества, включая информационное обеспечение, государством реализуется ряд функций управления в сфере использования и охраны земель: государственный кадастровый учет земельных участков, государственная регистрация прав на земельные участки.
Г.Л. Землякова выделяет такие функции кадастрового учета, как информационная, учетная, фискальная, управляющая, правовая (юридическая, охранительная) и др., при этом подчеркивая, что основными являются информационная функция государственного кадастра недвижимости и индивидуализирующая функция кадастрового учета[267].

Учитывая роль ЕГРН в земельных и гражданских отношениях, представляется, что сведения о земельном участке должны включать в себя информацию и об ограничении его оборотоспособности. Следовательно, в идеальной модели регистрационной системы универсальным и достаточным документом, содержащим исчерпывающую информацию о правовом режиме земельного участка, включая информацию об ограничениях его оборотоспособности, должна являться выписка из ЕГРН.

Сопоставление содержания сведений, подлежащих внесению в ЕГРН, и оснований отнесения земельных участков к ограниченным в обороте, а также анализ правоприменительной практики позволили выявить следующие проблемы.

Внесение в ЕГРН сведений об ограничении оборотоспособности земельного участка по общему правилу не предусмотрено. При надлежащем ведении ЕГРН (презюмируя достоверность его сведений) из данных кадастра недвижимости можно почерпнуть сведения об основных и дополнительных элементах правового режима земельного участка: целевом назначении, виде (видах) разрешенного использования, ограничениях использования. Однако фактически эти сведения не всегда отражаются в ЕГРН или отражаются неполно.

Так, например, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрены ограничения в обороте в отношении земельных участков, относящихся к сельскохозяйственным угодьям. Однако факт принадлежности земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения к сельскохозяйственным угодьям в ЕГРН не отражается.

Как отмечает Н.Г. Нарышева, косвенный вывод о том, что земельный участок включается в состав сельскохозяйственных угодий, можно сделать на основании вида
использования земельного участка, который кадастр недвижимости (ЕГРН) воспроизводит как разрешенное использование земельного участка[268].

ЕГРН не является достаточным источником получения информации о принадлежности земельного участка к сельскохозяйственным угодьям, следовательно, не позволяет точно определить, применимы ли к совершению сделок с земельным участком требования Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Ограничения оборота земельных участков могут быть обусловлены дополнительными элементами правового режима: ограничениями использования ввиду принадлежности к определенной зоне, резервирования. Согласно ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, отображаются в кадастре недвижимости в качестве дополнительных сведений о земельном участке. В другой раздел ЕГРН - реестр границ - вносятся сведения о зонах с особыми условиями использования территорий, включая описание местоположения границ таких зон и территорий (ст. 10 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Однако на практике сведения о нахождении земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территорий не всегда отражаются в реестре объектов недвижимости. В литературе указывалось на отсутствие строгой системы государственного учета зон с особыми условиями использования, при этом в судебной практике это не означало, что данная зона не была установлена, что приводило к легализации существования таких зон даже при неуведомлении или неосведомленности как правообладателя, так и третьих лиц о таком обременении[269].

На решение указанных проблем направлен упомянутый Федеральный закон № 342-ФЗ, которым предусмотрено, что зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в ЕГРН, а также устанавливается обязанность лиц, в интересах которых установлены зоны с особыми
условиями использования территории, а при их отсутствии - органов государственной власти и органов местного самоуправления, осуществляющих полномочия по установлению указанных зон, до 1 января 2022 г. обеспечить внесение в ЕГРН сведений о границах соответствующих зон с особыми условиями использования территории. Обязательным приложением к решению об установлении зоны с особыми условиями использования территории, а также к решению об изменении зоны с особыми условиями использования территории, предусматривающему изменение границ данной зоны, являются сведения о границах данной зоны, которые должны содержать графическое описание местоположения границ данной зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения ЕГРН (п. 10 ст. 106 Земельного кодекса РФ в редакции Федерального закона № 342-ФЗ).

Однако даже если в отношении земельного участка надлежащим образом будет определено содержание неотъемлемых элементов его правового режима (целевое назначение и разрешенное использование), в тех случаях, когда для отнесения земельного участка к ограниченным в обороте требуется совокупность условий, сведения ЕГРН могут лишь косвенно указывать на возможное ограничение земельного участка в обороте, однако этой информации будет недостаточно.

В отдельных случаях ограничения оборотоспособности земельных участков в момент их возникновения вообще не связаны с правовым режимом земельного участка, соответственно, не могут быть отображены в сведениях ЕГРН о правовом режиме земельного участка, например, в случае ограничения в обороте земельного участка, предназначенного для размещения объектов транспорта и автомобильных дорог (пп. 7 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ).

Сведения о том, что на земельном участке в соответствии с документами территориального планирования предполагается размещение какого-либо объекта, в ЕГРН не вносятся. Учитывая, что схема территориального планирования, не отличающаяся высокой степенью точности, не может служить достоверным источником информации о расположении объекта именно на данном земельном участке, в отсутствие документации по планировке территории участники гражданского оборота, потенциальные или существующие правообладатели земельного участка лишены возможности узнать об ограничении земельного участка в обороте.

Таким образом, в ЕГРН не всегда содержатся сведения, позволяющие достоверно
установить факт ограниченности в обороте земельного участка как по причине того, что не все необходимые для этого сведения вносятся в кадастр недвижимости, так и вследствие того, что сведения о земельном участке зачастую внесены не в полном объеме.

Следует отметить, что Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» все же предусматривает единственный случай отражения в ЕГРН сведений об ограничении оборотоспособности земельных участков: согласно п. 24 ч. 5 ст. 8 данного закона в кадастр недвижимости вносятся в качестве дополнительных сведения об ограничении оборотоспособности земельного участка, предоставленного в соответствии с Федеральным законом «О дальневосточном гектаре». При этом в целях предупреждения возможных злоупотреблений сведения об ограничении оборотоспособности сохраняются и в отношении вновь образованных из него земельных участков.

Наличие в законе указанной нормы стоит оценить положительно. Представляется, что распространение практики включения сведений об ограничении оборотоспособности в состав сведений о земельном участке и на другие случаи ограничения земельных участков в обороте отвечает как интересам участников оборота, так и интересам государства, поскольку упрощает задачу отнесения земельного участка к ограниченным в обороте и минимизирует возникновение спорных ситуаций. Так, например, органы государственной регистрации, получив в порядке межведомственного взаимодействия документы о резервировании земельных участков, или описание границ первого, второго пояса зон санитарной охраны водных объектов, могут самостоятельно включить сведения об ограничении оборотоспособности таких земельных участков с указанием соответствующего правового основания. Аналогичный подход, предполагающий автоматическое включение в ЕГРН органом регистрации прав информации об ограничении оборотоспособности земельных участков при получении сведений в порядке информационного взаимодействия, может быть применен также в отношении земельных участков, расположенных в приграничных территориях, в границах закрытого административно-территориального образования. Кроме того, надлежащее внесение сведений о границах земель, зон, территорий, сведения о которых подлежат внесению в реестр границ в составе ЕГРН (например, границ территорий общего пользования, границ лесничеств и др.), позволило бы органу регистрации прав
самостоятельно включить сведения об ограничении оборотоспособности таких земельных участков с указанием соответствующего правового основания.

Однако по ряду правовых оснований орган государственной регистрации не сможет самостоятельно внести в кадастр недвижимости сведения об ограничении оборотоспособности земельных участков.

Для информационного обеспечения ограничений оборотоспособности в таких ситуациях следует предусмотреть обязательность закрепления сведений об ограничении в обороте земельных участков в документах, в соответствии с которыми образуются земельные участки, в правоустанавливающих документах на земельные участки, например, в отношении земельных участков, занятых объектами обороны и безопасности, космической инфраструктуры, гидротехническими сооружениями. В этих случаях орган регистрации прав будет иметь возможность воспроизвести сведения об ограничении оборотоспособности в ЕГРН при получении соответствующих документов в порядке межведомственного взаимодействия.

Проведенный анализ информационного обеспечения в сфере ограничений оборотоспособности земельных участков позволяет сформулировать следующие выводы.

1. Информационное обеспечение в сфере ограничений оборота земельных участков недостаточно эффективно. ЕГРН не является достаточным источником достоверной информации о правовом режиме земельного участка, поскольку внесение в ЕГРН сведений об ограничении оборотоспособности земельного участка по общему правилу не предусмотрено.

2. В целях информационного обеспечения ограничения оборотоспособности земельных участков целесообразно включить в состав дополнительных сведений о земельном участке сведения об ограничении оборотоспособности земельного участка, а также предусмотреть обязательность включения сведений об ограничении оборотоспособности земельных участков в документы, в соответствии с которыми образуются земельные участки, в правоустанавливающие документы на земельный участок.

<< | >>
Источник: Логунова Марина Викторовна. Ограничения оборотоспособности земельных участков в публичных интересах. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2019. 2019

Еще по теме § 5. Проблемы информационного обеспечения в сфере ограничений оборотоспособности земельных участков:

  1. Логунова Марина Викторовна. Ограничения оборотоспособности земельных участков в публичных интересах. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2019, 2019
  2. 3. Государственное управление в социальной сфере (социально-культурной сфере)
  3. 13. Запрещение, ограничение и отмена дарения.
  4. 2.14.2 Построение аналитических зависимостей для ограниченных подмножеств областей
  5. III ПРИМЕНЕНИЕ МИКФ К РАСЧЕТУ ПЛАСТИНОК С КРИВОЛИНЕЙНЫМИ УЧАСТКАМИ КОНТУРА
  6. 1. Способы обеспечения законности в деятельности органов исполнительной власти
  7. § 2. Система гарантий обеспечения прав граждан
  8. 2. Органы, осуществляющие управление в сфере образования
  9. Тема 11. Обеспечение законности и дисциплины в государственном управлении
  10. 4. Государственное управление в сфере административной деятельности
  11. 3.1. Проблема моделирования рефлексии переводчика
  12. 2. Государственное управление в сфере экономики
  13. АНДРЕЕВ АНДРЕЙ ИВАНОВИЧ. Обеспечение прав граждан при назначении административных наказаний. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2003, 2003
  14. Шляхов Станислав Владимирович. РАЗВИТИЕ И ПРИМЕНЕНИЕ ГЕОМЕТРИЧЕСКИХ МЕТОДОВ К РЕШЕНИЮ НЕКОТОРЫХ ЗАДАЧ ТЕХНИЧЕСКОЙ ТЕОРИИ ПЛАСТИНОК C КРИВОЛИНЕЙНЫМИ УЧАСТКАМИ КОНТУРА. Диссертация на соискание учёной степени кандидата технических наук. Орёл - 2019, 2019
  15. Модернизация системы персональных финансов для обеспечения устойчивого развития российской экономики
  16. Основные нерешенные проблемы в развитии МИКФ Цели и задачи диссертационной работы