<<
>>

§ 1. Особенности реализации принципа единства судьбы земельных участков, ограниченных в обороте, и прочно связанных с ними объектов недвижимости

Многогранность и разнонаправленность публичных интересов в сфере использования и охраны земель, описанных в первой главе настоящего исследования, а также необходимость учета частных интересов, под которыми понимаются потребности отдельных физических и юридических лиц, предопределяют необходимость применения земельно-правовых средств, обеспечивающих как достижение конкретной цели, так и баланс различных видов интересов.

Проблемам правового обеспечения баланса публичных и частных интересов в различных сферах общественных отношений посвящено значительное количество научных исследований[270]. В литературе принцип обеспечения баланса частных и публичных интересов определяется как принцип соразмерности. В наиболее общем виде под ним понимается необходимость умеренного осуществления государственной власти в отношении индивидов и их объединений, соблюдение таких юридических императивов, как легитимность цели, т.е. значимость публичных целей, ради которых вводятся определенные государственные меры; минимальность и наименьшая обременительность средств, применяемых государством[271].

Отмечается, что принцип соразмерности прямо не выражен в текстах законодательных актов, но получил воплощение в форме конституционного принципа: согласно позиции Конституционного Суда РФ принцип соразмерности (пропорциональности) закреплен в Конституции РФ и обусловлен природой Российской Федерации как правового государства (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 55 Конституции РФ)[272]. Указанный подход обусловливает обоснованность применения принципа соразмерности в судебной практике[273].

Учитывая объективное усложнение общественных отношений, многогранность и «подвижность» как публичных, так и частных интересов, вряд ли возможно на законодательном уровне сформулировать универсальное для всех сфер общественной жизни правило установления баланса публичных и частных интересов.

В отсутствие нормативно или доктринально определенных критериев сбалансированности частного и публичного интересов основным ориентиром являются прежде всего правовые позиции Конституционного Суда РФ по вопросам правовой природы п. 3 ст. 55 Конституции РФ, который в наиболее общем виде определяет соотношение публичных и частных интересов, устанавливая, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства[274]. В

литературе также подчеркивается, что вмешательство государства в чужие права и (ограничения прав) возможны и оправданы только в исключительных случаях, которые исчерпывающим образом определены в п. 3 ст. 55 Конституции РФ[275].

Конституционный Суд РФ при толковании ст. 55 Конституции РФ исходит из того, что перечень предусмотренных в ней целей является исчерпывающим, а сами ограничения не должны быть чрезмерными, должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными и необходимыми для защиты конституционно значимых ценностей, в том числе частных и публичных прав и законных интересов других лиц, носить общий и абстрактный характер[276].

На основе предложенных в научной литературе и сформированных в судебной практике подходов принцип баланса интересов (или принцип соразмерности) применительно к ограничению оборотоспособности земельных участков может быть интерпретирован следующим образом. В основу установления ограничения оборотоспособности земельного участка положен публичный интерес, при этом ограничение оборотоспособности должно быть необходимым средством защиты публичных интересов - т.е. в отсутствие ограничения земельного участка в обороте публичный интерес не может быть обеспечен, а достижение общественно значимых целей невозможно или существенно затруднено.

При этом установление ограничений оборота земельных участков не должно влечь существенного нарушения (умаления) прав правообладателей земельных участков (в первую очередь тех, которые не имеют непосредственной правовой связи с государством), не должно вести к наложению чрезмерного бремени на участников оборота или полностью нивелировать предоставляемые им законом возможности.

Соотнесение обозначенных теоретических подходов к толкованию принципа баланса интересов с законодательством об ограничениях оборотоспособности

земельных участков и практикой его применения позволяет говорить о необходимости пересмотра подходов законодателя к обеспечению необходимого баланса публичных и частных интересов, а также различных видов публичных интересов применительно к отдельным случаям ограничения земельных участков в обороте.

В частности, представляется, что баланс публичных и частных интересов не достигается при реализации принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта применительно к ограниченным в обороте земельным участкам.

Современный российский правопорядок рассматривает земельные участки и расположенные на них строения в качестве самостоятельно участвующих в обороте объектов недвижимости. В то же время неразрывная связь объекта недвижимости с землей, означающая невозможность раздельного владения и пользования этими объектами, обуславливает их взаимное влияние на экономическую ценность друг друга и не может не влиять на правовой режим указанных объектов недвижимости[277].

В пользу концепции единства юридической судьбы земельного участка и расположенной на нем постройки выступают доводы экономической целесообразности, удобства оборота и определенности правового положения его участников. Однако для отечественного правопорядка, ввиду особенностей правового регулирования оборота недвижимости на различных исторических этапах, принадлежность разным собственникам земельного участка и расположенной на нем постройки не является редкостью, что негативным образом сказывается на обороте недвижимости.

Юридическая взаимосвязь зданий, сооружений и земельного участка под ними нашла отражение в одном из принципов земельного законодательства, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В развитие принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов п. 7 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предусматривает, что со дня введения в действие Земельного кодекса РФ не допускается приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной

приватизации земельных участков, на которых они расположены, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ собственникам зданий, сооружений принадлежит исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков под этими объектами, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом. Данная норма, в целом направленная на обеспечение «единства судьбы» земельного участка и недвижимости на нем, в противовес сформулированному в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ правилу предусматривает, что права на земельный участок следуют за правами на недвижимость.

Своеобразным проявлением «обратного действия» принципа единства судьбы земельных участков и находящихся на них объектов являются случаи отнесения земельных участков к изъятым из оборота (п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ): земельный участок функционально обеспечивает эксплуатацию и фактически следует судьбе расположенного на нем объекта, который в силу своего назначения может использоваться строго ограниченным кругом субъектов и находится исключительно в федеральной собственности. Ввиду этого запрет на приватизацию земельного участка под такими объектами вполне обоснован.

Анализ правовых оснований отнесения земельных участков к ограниченным в обороте позволяет установить, что в ряде случаев правовой режим ограниченных в обороте земельных участков допускает нахождение на них объектов недвижимости, принадлежащих частным собственникам.

Применительно к земельным участкам, ограниченным в обороте, правило о приватизации собственниками расположенных на них объектов сформулировано в п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ следующим образом: отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Следовательно, в данном случае возникновение у собственника объекта недвижимости права приобрести в собственность земельный участок под этим объектом обусловлено наличием прямого указания в законе на такую возможность.

Законодательство, допуская нахождение на ограниченных в обороте земельных участках объектов недвижимости, принадлежащих частным собственникам, по-разному решает вопрос о судьбе ограниченных в обороте земельных участков под такими объектами: в ограниченном перечне случаев прямо допускается приобретение земельного участка в частную собственность, а в остальных случаях продолжает действовать установленный в п. 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ запрет на приватизацию.

Дифференцированный подход к реализации принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта применительно к ограниченным в обороте земельным участкам порождает ряд закономерных вопросов.

В первую очередь возникает вопрос о том, какие факторы лежат в основе решения законодателя о возможности приватизации ограниченного в обороте земельного участка. Представляется, что в рамках общего целеполагания в основу запрета или допущения приватизации земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, положен публичный интерес, который в отсутствие ограничения земельного участка в обороте не может быть обеспечен. Исходя из этого, надлежит определить, во всех ли случаях разрыв юридической связи между земельным участком и расположенным на нем объектом недвижимости оправдан и действительно обеспечивает достижение указанной цели.

Кроме того, практическая реализация частным собственником объекта недвижимости исключительного права на приватизацию земельного участка под этим объектом осложнена в данном случае необходимостью решения вопроса о наличии специальной нормы о возможности его приобретения.

Ограничение оборотоспособности земельного участка как правовое средство направлено на обеспечение использования земельного участка в соответствии с установленным правовым режимом. Если правовой режим земельного участка допускает наличие на нем объекта недвижимости, а также возможность обладать таким объектом частному собственнику, то, по существу, не имеет значения, на каком праве используется данный земельный участок - на праве собственности или на праве аренды.

Как указывает Н.Г. Нарышева, одной из задач установления ограничения оборотоспособности земельного участка является обеспечение возможности прекращения прав на земельный участок в случае его ненадлежащего использования

посредством расторжения договора аренды, а не принудительного изъятия земельного участка у собственника, что является значительно более длительной и сложной процедурой[278]. Однако в случае, если ограниченный в обороте земельный участок используется собственником расположенного на нем объекта, указанная задача не может быть достигнута без принудительного прекращения прав на недвижимость. Право частной собственности, будучи одним из конституционно гарантированных прав, прекращается только в случаях, предусмотренных законом, а принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных ст. 235 Гражданского кодекса РФ.

Сопоставление правовых оснований отнесения земельных участков к ограниченным в обороте и практики их применения позволяет сделать вывод о том, что не во всех случаях при решении вопроса о возможности приватизации ограниченного в обороте земельного участка соблюдается баланс частных и публичных интересов, а также обеспечивается публичный интерес как таковой.

С этих позиций спорными представляются нормы об ограничении оборотоспособности земельных участков, расположенных в границах закрытых административно-территориальных образований (за исключением изъятых из оборота земельных участков) (пп. 6 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ), земельных участков во втором поясе зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (пп. 14 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ), а также земельных участков, расположенных под объектами гидротехнических сооружений (пп. 10 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ).

1.

<< | >>
Источник: Логунова Марина Викторовна. Ограничения оборотоспособности земельных участков в публичных интересах. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2019. 2019

Еще по теме § 1. Особенности реализации принципа единства судьбы земельных участков, ограниченных в обороте, и прочно связанных с ними объектов недвижимости:

  1. Логунова Марина Викторовна. Ограничения оборотоспособности земельных участков в публичных интересах. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2019, 2019
  2. 11. Договор продажи недвижимости.
  3. § 2. Правовое регулирование обязанностей банков, связанных с учетом налогоплательщиков
  4. 13. Запрещение, ограничение и отмена дарения.
  5. 3.1 Применение коноскопии для численных оценок искажений оптической индикатрисы, связанных с дефектами структуры
  6. 2.14.2 Построение аналитических зависимостей для ограниченных подмножеств областей
  7. 26. Право граждан на жилище: формы реализации и правовые гарантии.
  8. 2. Принципы административного процесса
  9. Конститутивные и регулятивные принципы персональных финансов[17]
  10. III ПРИМЕНЕНИЕ МИКФ К РАСЧЕТУ ПЛАСТИНОК С КРИВОЛИНЕЙНЫМИ УЧАСТКАМИ КОНТУРА
  11. 1. Административно-правовые гарантии реализации прав граждан
  12. § 3. Субъекты, обеспечивающие реализацию прав граждан