<<
>>

Ограничение оборотоспособности земельных участков в границах территорий общего пользования.

В п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ установлен запрет на приватизацию земельных участков в границах территории общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, исходя из содержания понятия территории общего пользования, установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, поэтому границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства[229].

Установление границ территорий общего пользования в соответствии с ч. 1 ст. 42 Градостроительного кодекса РФ осуществляется при подготовке проектов планировки территории. Границы территорий общего пользования в соответствии с п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ обозначают красные линии. Следовательно, для отнесения земельного участка к территориям общего пользования требуется подтверждение его нахождения в границах красных линий. Данный вывод подтверждается материалами судебной практики[230].

Однако анализ практики применения норм о запрете приватизации земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования (п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ и ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»), свидетельствует о наличии проблем с отнесением тех или иных земель и земельных участков к территориям общего пользования. Прежде всего это связано с тем, что красные линии обозначают как существующие, так и планируемые (изменяемые или вновь образуемые) границы территорий общего пользования, поэтому в некоторых случаях обозначают только
намерение в будущем организовать территорию общего пользования (проектные красные линии)[231]. При этом Земельный кодекс РФ и Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» оперируют понятием «территории общего пользования», не упоминая о красных линиях.

На практике нередко уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления рассматривают наличие красных линий как безусловное основание для отказа в приватизации земельного участка, расположенного в границах территорий общего пользования, не учитывая иные обстоятельства. В частности, на практике возникают ситуации, когда красные линии пересекают земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества, не относящиеся к объектам общего пользования. Например, при рассмотрении одного из дел уполномоченный орган настаивал на том, что красная линия обозначает существующую (а не планируемую) территорию общего пользования, и отказал в приватизации земельного участка несмотря на то, что красная линия проходила через здание, находящееся в частной собственности[232]. В подобных случаях расширительное толкование рассматриваемой нормы препятствует реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости.

Суды в делах об оспаривании отказов в предоставлении земельных участков в частную собственность исходят из того, что факт формирования земельного участка до утверждения красных линий, обозначающих размещение объекта общего пользования, сам по себе не свидетельствует о незаконности оспариваемого отказа, если генеральный план и проект планировки территории в установленном порядке не оспорены и не признаны недействующими[233]. Представляется обоснованной позиция

О.Д. Шароваровой, что в таких случаях право граждан и юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков должно защищаться в судебном порядке вне зависимости от того, признан ли проект планировки территории
недействующим по данному основанию[234].

Возможность расширительного толкования анализируемых положений о запрете приватизации земельных участков признается судебной практикой. В п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11) указано, что правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта[235].

По мнению А.А. Иванова, «тот аргумент, что в соответствии с генеральным планом развития города земельный участок предназначается под размещение городского парка, указывает, что в будущем спорный земельный участок предназначается служить общественному интересу в обеспеченности городской территории парковыми зонами отдыха», поэтому в соответствии с нормами п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, п. 8 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» такие земельные участки приватизации не подлежат. «Применительно к этим ситуациям закон исходит из того, что в случае столкновения частного интереса с общественным должен быть предпочтен 236

именно последний»[236].

Следует отметить, что такое основание для отказа в приватизации земельного участка, как отказ «по причине использования его для других целей (государственных или публичных нужд)», которое Высший Арбитражный Суд РФ отнес к числу правомерных[237], законодательство не содержит. Кроме того, понятие «публичные нужды» в законодательстве не определено.

Однако суды ссылаются на данную позицию Высшего Арбитражного Суда РФ при
разрешении споров о приватизации земельных участков и поддерживают решения об отказе в выкупе земельного участка в связи с тем, что земельный участок, например, расположен в зоне скоростных дорог, дорог общегородского непрерывного и регулируемого движения в соответствии со Схемой функциональных зон Генерального плана муниципального образования[238], или в связи с тем, что часть земельного участка

239 находится в границах красных линий перспективного развития автодороги[239].

С точки зрения обеспечения публичного интереса в перспективном развитии территории, а также в размещении в будущем объектов публичного назначения (общего пользования) такой подход является оправданным. Тем не менее отказ в приватизации со ссылкой на такие основания не имеет под собой законодательной основы. Запрет приватизации установлен п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ лишь в отношении участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Для обеспечения правовой определенности представляется целесообразным закрепить в законодательстве подход, сформированный в судебной практике исходя из смысла и целей установления запрета на приватизацию земельных участков в границах территорий общего пользования, уточнив, что ограничиваются в обороте земельные участки, расположенные в границах не только существующих территорий общего пользования, но и планируемых (вновь образуемых) территорий общего пользования. При этом в целях исключения злоупотреблений следует предусмотреть, что решение о размещении объектов (создании территории общего пользования) должно предшествовать обращению с заявлением о предоставлении в частную собственность земельного участка, на котором планируется размещение объектов общего пользования (создание территорий общего пользования).

Следует отметить, что отнесение территорий к территориям общего пользования имеет не только формальную, но и содержательную составляющую. Помимо требования к обозначению красными линиями, территории общего пользования должны отвечать признаку общедоступности. В связи с этим в судебной практике сформировался подход,
согласно которому назначение сооружения изменяет режим земельного участка, расположенного в границах территории общего пользования.

Так, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о понуждении администрации к заключению договора купли-продажи земельного участка, расположенного под автоматической заправочной станцией, принадлежащей обществу. Администрация полагала, что земельный участок не подлежит приватизации в силу п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, поскольку относится к землям общего пользования (расположен за красной линией застройки) и находится в зоне перспективной реконструкции центра города. Однако суд пришел к выводу, что земельный участок подлежит приватизации на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ (в действующей редакции - ст. 39.20 Земельного кодекса РФ), поскольку возведение в установленном порядке на таком земельном участке строения или сооружения исключает его общедоступность, которая является обязательным признаком земель общего пользования, и изменяет назначение земель. Земельный участок перестает быть территорией общего пользования в смысле, придаваемом этому понятию Градостроительным кодексом РФ[240].

Из приведенной позиции следует, что если в процессе использования земельный участок общего пользования утрачивает признак общедоступности, такой земельный участок может быть предоставлен в частную собственность.

Договор аренды, на основании которого земельный участок может использоваться таким образом, что, в конечном счете, утратит признак общедоступности, фактически может являться способом обхода запрета на приватизацию земельных участков, что не отвечает публичным интересам в сохранении данной территории в качестве общедоступной. Учитывая данное обстоятельство, представляется актуальным вопрос о подходах к формированию условий таких договоров аренды.

Следует отметить, что законодательством предусмотрено установление дополнительного требования к договору аренды земельного участка, расположенного в границах территории общего пользования, в целях гарантии обеспечения публичного интереса в сохранении ее общедоступности. Согласно п. 4 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

В целях обеспечения публичных интересов в сохранении территорий общего пользования в качестве общедоступных, условия договоров аренды земельных участков в границах любых территорий общего пользования должны формироваться с позиций недопущения такого использования земельного участка, в процессе которого земельный участок может утратить признак общедоступности.

3.

<< | >>
Источник: Логунова Марина Викторовна. Ограничения оборотоспособности земельных участков в публичных интересах. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2019. 2019

Еще по теме Ограничение оборотоспособности земельных участков в границах территорий общего пользования.:

  1. Логунова Марина Викторовна. Ограничения оборотоспособности земельных участков в публичных интересах. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2019, 2019
  2. 13. Запрещение, ограничение и отмена дарения.
  3. 2.14.2 Построение аналитических зависимостей для ограниченных подмножеств областей
  4. III ПРИМЕНЕНИЕ МИКФ К РАСЧЕТУ ПЛАСТИНОК С КРИВОЛИНЕЙНЫМИ УЧАСТКАМИ КОНТУРА
  5. Шляхов Станислав Владимирович. РАЗВИТИЕ И ПРИМЕНЕНИЕ ГЕОМЕТРИЧЕСКИХ МЕТОДОВ К РЕШЕНИЮ НЕКОТОРЫХ ЗАДАЧ ТЕХНИЧЕСКОЙ ТЕОРИИ ПЛАСТИНОК C КРИВОЛИНЕЙНЫМИ УЧАСТКАМИ КОНТУРА. Диссертация на соискание учёной степени кандидата технических наук. Орёл - 2019, 2019
  6. 23. Договор аренды зданий и сооружений
  7. 4. Правовое положение обучающихся в образовательных учреждениях.
  8. 29. Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения.
  9. 21. Договор проката.
  10. 4.2. ПРИМЕРЫ ОПТИМИЗАЦИИ ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫХ ПЛИТ
  11. 42. Договор строительного подряда: понятие, элементы, ответственность сторон.
  12. Коэффициент формы области с выпуклым контуром
  13. 26. Право граждан на жилище: формы реализации и правовые гарантии.
  14. 3. Правовое положение образовательных учреждений
  15. 32. Приватизация жилых помещений: понятие, правовое регулирование, принципы, условия, оформление.
  16. 2. Классификация актов управления