<<
>>

Тема 7. Обязательства по передаче имущества в пользование

Одним из основных обязательств по передаче имущества в пользование является договор аренды (аренды имущества), по которому арендодатель (арендодатель) обязуется предоставить арендатору (арендатору) имущество за плату во временное владе­ние и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является обременительным, двусторонним и согласованным. Един­ственным существенным условием договора аренды в силу требова­ния закона является условие о предмете аренды.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ договор аренды должен содержать сведения, позволяющие однозначно установить имущество, передава­емое арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих дан­ных в договоре условие по сдаче объекта в аренду считается не согла­сованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Объект договора аренды может быть определен только индиви­дуально, непотребляемый, как движимые, так и недвижимые вещи, подлежащие возврату. В аренду могут быть сданы земельные участ­ки и другие обособленные природные объекты, предприятия и дру­гие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих природ­ных свойств (непотребляемые вещи).

Форма договора аренды, заключаемого на срок более года, и если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, то независимо от срока она должна быть простой письмен­ной (п.1 ст. 609). ГК РФ). Договор аренды недвижимого имущества, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ, подлежит государственной регистра­ции, если иное не предусмотрено законом. Более того, в силу п.6 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недви­жимого имущества» право аренды недвижимого имущества под­лежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Срок аренды не является существенным условием. Если он не определен, договор аренды считается заключенным на неопреде­ленный срок (пп.1, 2 ст.

610 ГК РФ), в результате каждая из сторон вправе расторгнуть договор в любое время, уведомив об этом дру­гую сторону за месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

Содержание договора аренды - это права и обязанности его сто­рон. При заключении договора аренды арендодатель обязан пред­упредить арендатора обо всех правах третьих лиц на арендуемое имущество. Невыполнение арендодателем данной обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или рас­

торжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ). При сдаче в аренду имущества с дефектами арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты, предусмотрен­ные ст. 612 ГК РФ. Имущество должно быть передано арендатору вовремя, в срок, указанный в договоре, а в случае, если такой срок не указан в договоре, в разумные сроки (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Разум­ность термина означает необходимость предоставить недвижимость до того, как арендатор потеряет в ней экономический интерес.

Арендатор обязан использовать сданное в аренду имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не указаны в договоре, - в соответствии с целевым назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Арендатор должен проявлять такую же осторожность при использовании арендуемой собственности, которую он берет для своей собственности. Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы по содержанию имущества, поддерживать его в исправном состоянии и производить текущий ремонт за свой счет, если иное не предусмотрено законом или дого­вором аренды. Под текущим ремонтом следует понимать устране­ние повреждений или естественного износа имущества, которые не нарушили его целостность, не повлекли за собой разрушение или повреждение его существенных частей, которые могут быть устра­нены за счет затрат, пропорциональных выгоды, приносимые арен­датору данной арендуемой недвижимостью.

Арендодатель обязан за свой счет провести капитальный ремонт арендуемого имущества, если иное не предусмотрено зако­ном, иными правовыми актами или договором аренды (п.

1 ст. 616 ГК РФ). Капитальный ремонт должен быть произведен в сроки, установленные договором, а если это не указано в договоре или вызвано острой необходимостью - в разумные сроки. Если аренда­тор использует имущество не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества и допускает его ухудшение, то арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмеще­ния убытков (п. 3 ст. 615), ст. 619 ГК РФ).

Арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную пла­ту. Срок по арендной плате не является существенным: его отсут­ствие в договоре аренды не влечет недействительности договора. Вознаграждение, предоставляемое арендодателю, может быть как в денежной, так и в иной материальной форме (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Арендные платежи должны производиться в порядке и в сроки, предусмотренные договором. При этом арендодатель не вправе тре­бовать досрочной выплаты арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Если иное не предусмотрено догово­

ром, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Закон позволяет арендатору требовать соответствующего снижения арендной платы, если в силу обстоя­тельств, за которые он не несет ответственности, условия использо­вания, предусмотренные договором аренды, или состояние имуще­ства значительно ухудшилось (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Используя арендованное имущество, арендатор имеет право вно­сить в него улучшения, то есть изменения в состояние имущества, которые повышают эффективность его использования, расширяют возможности использования или иным образом увеличивают стои­мость арендуемого имущества. Улучшения делятся на разделимые и неотделимые. Согласно ст. 623 ГК РФ отдельные улучшения, вне­сенные арендатором в арендуемое имущество, являются его собствен­ностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае если арендатор за свой счет и с согласия арендодателя произвел улучшения арендованного имущества, которые нельзя отделить без ущерба для имущества, арендатор имеет право возместить стоимость этих улучше­ний после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено самим договором.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных арендатором без согласия арендодате­ля, не возвращается, если иное не предусмотрено законодательством. Улучшения сдаваемого в аренду имущества, как отделяемые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Арендатору принадлежит право собственности на плоды, про­дукцию и доходы, полученные в результате использования арендо­ванного имущества в соответствии с договором (ч. 2 ст. 606 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендо­дателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу предо­ставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также закладывать права арендуемого имущества и вносить им вклад в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ либо паевой взнос в производственный кооператив, если иное не установлено иными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или другими правовыми актами. Арендатор остается ответственным перед арендодателем по догово­ру, за исключением случаев перенайма.

Арендатору предоставляется преимущественное право заклю­чения договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотре­но законом или договором аренды, арендатор, надлежащим обра­

зом исполнивший свои обязанности, по истечении срока догово­ра имеет, при прочих равных условиях, преимущественное право по отношению к другим лицам заключить договор аренды на новый срок. Он обязан письменно уведомить арендодателя о своем жела­нии заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан, в разумный срок до окончания дого­вора (ст. 621 ГК РФ). Если арендодатель отказывается заключить договор с арендатором на новый срок, то при заключении договора аренды с другим лицом в течение года со дня истечения срока дого­вора арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде пере­хода прав и обязанностей по заключенному договору и возмещение убытков, причиненных отказом в продлении с ним договора аренды, либо только возмещение таких убытков (ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ). Закон или договор могут предоставить арендатору право выкупить арендованное имущество по истечении срока аренды или до его истечения при условии, что арендатор оплачивает полную выкуп­ную цену, предусмотренную договором. Право покупки сданного в аренду имущества может быть оговорено в дополнительном согла­шении, заключаемом между арендодателем и арендатором.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, возможно по инициативе арендодателя и арендатора в любое время с предупреждением другой стороны за один месяц, а в случае аренды недвижимости - за три месяца. Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре в соответ­ствии с законом и по существу договора аренды как срочная сделка.

Согласно ст. 619 ГК РФ суд вправе досрочно расторгнуть дого­вор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: использует имущество со значительным нарушением условий дого­вора или цели имущественные, либо с неоднократными нарушения­ми; значительно ухудшает качество имущества; более двух раз под­ряд по истечении установленного договором срока платежа не вно­сит арендную плату; не проводит капитальный ремонт имущества в сроки, установленные договором аренды, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки - в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором, - капиталь­ный ремонт, - ответственность арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направ­ления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения своих обязательств в разумные сроки.

При расторжении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его полу­

чил, с учетом нормального износа или в состоянии, предусмотрен­ном договором. Если арендатор не вернул сданное в аренду имуще­ство или вернул его с опозданием, арендодатель вправе потребовать уплаты арендной платы за весь период просрочки. Если указанная комиссия не покрывает убытки, причиненные арендодателю, он может потребовать их возмещения.

Типы договоров арены включают: договор аренды, договор арен­ды транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятия, договор финансовой аренды (аренды).

Также в обязательства по передаче имущества в пользование входит договор аренды и договор займа. По договору аренды жило­го помещения одна сторона - собственник или уполномоченное им лицо (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арен­датору) жилое помещение за плату во владение и использование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор аренды жилых помещений является согласованным, воз­мездным, двусторонним. Существенным для рассматриваемого кон­тракта является положение о предмете, а также другие условия, в отно­шении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигну­то соглашение. В договоре аренды жилого помещения арендодателем выступает собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо, а арендатором выступает только физическое лицо. Юридическое лицо может иметь жилое помещение в собственности и (или) пользо­вании на основании договора аренды или иного договора, а затем пре­доставлять его гражданам (как правило, своим работникам) для про­живания, заключая договоры аренды жилища, в котором оно находит­ся, выступает в роли арендодателя. Таким образом, юридическое лицо может использовать жилище только для проживания граждан.

Арендодатель по договору аренды обязан предоставить другой стороне - арендатору - жилую площадь для проживания в ней (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан исполь­зовать жилище только для проживания, обеспечивать его сохран­ность и поддерживать в надлежащем состоянии, а также своевре­менно вносить плату за жилище, а в случае, если в договоре не пред­усмотрено иное, самостоятельно оплачивать коммунальные услуги.

По договору безвозмездного пользования (договору займа) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передать вещь в бесплатное временное пользование другой стороне (заемщику), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в состоянии, в котором она получила, с учетом нормального износа или в состоянии, пред­усмотренном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

<< | >>
Источник: Актуальные проблемы гражданского права и граж­данского процесса: курс лекций / О. В. Гриднева [и др]. - М.: Академия управления МВД России,2021. - 144 с.. 2021

Еще по теме Тема 7. Обязательства по передаче имущества в пользование:

  1. Передача данных по коммуникационной сети
  2. 46. Обязательство по подаче транспортных средств: понятие, содержание, ответственность.
  3. Тема 15. Административная ответственность
  4. Тема 14. Административное принуждение
  5. Тема 13. Административный процесс
  6. Тема 12. Административный договор
  7. Тема 7. Органы исполнительной власти
  8. Тема 6. Коллективные субъектыадминистративного права
  9. Тема 16. Производство по делам об административных правонарушениях
  10. Тема 2. Государственное управление. Исполнительная власть
  11. Тема 20. Управление в области внутренних дел
  12. Тема 21. Административное право зарубежных стран
  13. Тема 19. Управление в области государственной безопасности
  14. Тема 18. Правовые основы управления образованием
  15. Тема 10. Правовые акты государственного управления
  16. Тема 1. Введение в курс административного права
  17. Тема 4. Граждане как субъекты административного права
  18. Тема 9. Содержание, методы и формы государственного управления