<<
>>

Договор коммерческого найма жилого помещения

По ДОГОВОРУ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ одна сторона — собственник жилого помещения (гражданин или частная организация) — обязуется предоставить другой стороне — гражданину — жилое помещение за плату во владение и пользова­ние для личного проживания и проживания членов его семьи в нем.

Заключение договора осуществляется путем достижения сторо­нами соглашения по всем существенным условиям договора, т.е.

бу­дущему нанимателю не требуется постановка на учет в качестве нуж­дающегося в улучшении жилищных условий, нет необходимости ждать своей очереди на получение жилого помещения.

ГК РФ определяет круг лиц, имеющих право пользоваться жилым помещением.

Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма имеют право пользования жилым помещением постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых, кроме членов семьи нанимателя, могут быть и другие лица, не входящие в состав семьи нанимателя. При этом в договоре должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении.

В случае, когда в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом по­мещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 677, 679 ГК РФ).

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равное с ним право по пользованию жилым помещением.

Отношения между нанимателем и такими гражданами определя­ются законом. Наниматель несет ответственность перед наймодате­лем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (ч. 3 ст. 677 ГК РФ).

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, изве­стив наймодателя, могут заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймо­дателем.

В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Объектом договора коммерческого найма жилого помещения яв­ляется изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Неизолированное жилое помещение не может быть объектом до­говора найма.

В отличие от договора социального найма жилого помещения, в отношении которого жилищное законодательство устанавливает до­

полнительное требование о благоустроенности жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта, законода­тельство о коммерческом найме предусматривает в качестве основно­го требования, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания.

Статья 675 ГК РФ «Сохранение договора найма жилого помеще­ния при переходе права собственности на жилое помещение» являет­ся новеллой гражданского законодательства. Переход права соб­ственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помеще­ния. При этом новый собственник становится наймодателем на усло­виях ранее заключенного договора найма.

Форма договора коммерческого найма жилого помещения — письменная. Однако несоблюдение простой письменной формы не влечет ее недействительности, поскольку такие последствия насту­пают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (ст. 162 ГК РФ).

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает сторо­ны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приво­дить письменные и другие доказательства.

Срок договора. В отличие от договора социального найма, кото­рый является бессрочным, договор коммерческого найма жилого по­мещения заключается на определенный срок.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не опреде­лен, то договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Таким образом, стороны договора коммерческого найма жилого помещения могут договариваться о сроке договора по своему усмот­рению на срок, не превышающий пять лет.

Среди договоров найма жилого помещения выделяется договор найма, заключенный на срок до одного года (краткосрочный наем).

К нему не применяются правила п. 2 ст. 677 ГК РФ, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан, вселение временных жильцов и поднанимателей и т.д.

По истечении срока договора наниматель имеет преимуществен­ное право на заключение договора найма жилого помещения на но­вый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В договоре коммерческого найма жилого помещения права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.

Наймодатель обязан:

— предоставить нанимателю жилое помещение, являющееся объектом договора коммерческого найма;

— передать нанимателю свободное жилое помещение в состоя­нии, пригодном для проживания;

— осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в ко­тором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания комму­нальных услуг, находящихся в жилом помещении;

— производить капитальный ремонт сданного внаем жилого по­мещения, если иное не предусмотрено договором найма жилого по­мещения.

Наниматель обязан:

— использовать жилое помещение только для проживания, обес­печивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить пере­устройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймо­дателя;

— своевременно вносить плату за жилое помещение;

— производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором (ст.

681 ГК РФ).

Наниматель вправе:

— сдать жилое помещение в поднаем, вселить временных жиль­цов;

— заменить одного нанимателя на другого, что влечет за собой изменение договора (ст. 686 ГК РФ).

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граж­дан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть до­говор найма с письменным предупреждением наймодателя за три ме­сяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если дого­вором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Наймодатель может также потребовать расторжения договора найма в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимате­лем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае, ес­ли наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначе­нию или систематически нарушают права и интересы соседей.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Раскройте понятие и характеристику договора социального найма жилого помещения.

2. Перечислите элементы договора социального найма жилого по­мещения.

3. В чем сущность договора коммерческого найма жилого помеще­ния?

4. В чем заключается содержание договора коммерческого найма жилого помещения?

<< | >>
Источник: Гражданское право : учебное пособие / Е. В. Про­тас. — Москва : Юридический институт РУТ (МИИТ),2020. — 516 с.. 2020

Еще по теме Договор коммерческого найма жилого помещения:

  1. 36. Расторжение договора социального найма жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.
  2. 34. Наем жилого помещения на коммерческой основе: юридическая характеристика, элементы, срок, отличие от договора социального найма.
  3. 35. Расторжение договора социального найма жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
  4. 37. Расторжение договора найма жилого помещения по Гражданскому кодексу РФ- основания и порядок.
  5. 29. Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения.
  6. 28. Юридическая характеристика и элементы договора социального найма жилого помещения.
  7. Карпенко Наталья Викторовна. ПРАВООТНОШЕНИЯ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ОБЩЕЖИТИИ: ПОНЯТИЕ, СТРУКТУРА И ДИНАМИКА. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2015, 2015
  8. 27. Условия и порядок предоставления жилого помещения в фонде социального использования.
  9. 33. Правовое положения членов (бывших членов) семьи нанимателя жилого помещения.
  10. 31. Обмен жилых помещений по Жилищному кодексу РФ.
  11. 32. Приватизация жилых помещений: понятие, правовое регулирование, принципы, условия, оформление.
  12. 30. Договор поднайма. Временные жильцы.
  13. 51. Договор банковского кредитования: юридическая характеристика, элементы, отличие от договора займа.
  14. 52. Права, и обязанности сторон по договору банковского кредитования. Санкции за ненадлежащее исполнение договора.
  15. 20. Прекращение договора аренды. Право арендатора на возобновление договора.
  16. 38. Понятие и элементы договора подряда. Отличие от смежных договоров.
  17. 17. Понятие, элементы и виды договора аренды. Форма договора.
  18. 12. Юридическая характеристика и элементы договора дарения. Форма договора.