<< Предыдушая Следующая >>

Чистый операционный доход

(NOI) - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту (возмещаются за счет прибыли, частично за счет себестоимости производства) и учета амортизационных начислений (входят в состав себестоимости производства).
NOI рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости, сданной в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.
Последовательность расчета NOI следующая:
Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.
Определяется эффективный валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.
Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.
К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы.
К операционным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов. Типичный перечень операционных расходов: оплата услуг по управлению имуществом; коммунальные услуги; зарплата персонала; налоги на зарплату; пособия служащим; оплата договорных услуг (телефон, противопожарная система, лифт, охрана, устройство ландшафта и др.); содержание помещения, его уборка и др.; уборка прилегающей территории; плата за юридические, бухгалтерские и аудиторские услуги; реклама; расходы на автотранспорт; представительские расходы; содержание и косметический ремонт. Следует иметь ввиду, что при анализе должны учитываться не фактические расходы владельца за прошедший период, а прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки.
При эксплуатации недвижимости имеются такие расходы, которые производятся достаточно редко. Для их учета в оценке недвижимости введено понятие резервов, под которым понимается ежегодное откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы. К резерву относятся такие элементы здания и оборудования, срок службы которых меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания. К таким элементам можно отнести: крышу; лифты; внутреннюю проводку; сантехнику; систему кондиционирования воздуха; кухонное оборудование; мебель; ковровые покрытия; стиральные машины; оборудование бассейна и др.
Оценщику необходимо проявить максимум инициативы и усилий для того, чтобы добыть и проанализировать все необходимые данные для определения NOI.
Определение ставки капитализации (R) - наиболее сложный вопрос оценки доходной недвижимости.
Доход от объекта недвижимости включает две основных составляющих: доход на капитал и возврат капитала. Таким образом, ставка капитализации включает:
возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта (ROF);
доход на капитал или чистую прибыль, получаемую от эксплуатации объекта оценки (RON).
R = RON + ROF.
Существует несколько методов определения ставки капитализации.
Способ рыночной выжимки основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости.
Из формулы следует, что ставка капитализации будет равна:
R = Ж.
V
В соответствии с этим методом коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:
1 n
Ro = -•! R1,
n 1=1
где R1 - коэффициент капитализации /-ro объекта, n - количество сопоставимых объектов.

Ri = NOIi
Vj
Ставка капитализации, определенная таким способом, называется общей ставкой капитализации. Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. Понятно, что получить такие данные в условиях становления рынка недвижимости представляется довольно проблематичным, но следует помнить, что этот метод является наиболее точным и часто применяется в условиях развитых рыночных отношений.
Суть метода кумулятивного построения, или метода суммирования состоит в том, что ставка капитализации разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент (управление инвестициями).
Если известны все четыре составляющих ставки, то путем суммирования можно получить ставку капитализации.
В качестве базисной в этом методе используется так называемая безрисковая ставка. Например, в США в качестве такой ставки используется ставка по долгосрочным правительственным обязательствам. В условиях же нестабильной российской экономической ситуации безрисковой ставки практически не бывает. Поэтому следует вести речь о наименее рискованных ставках. В качестве таковой может быть использована ставка рефинансирования Центрального Банка или ставка по вкладам Сбербанка, как наиболее надежного на сегодня банка России.
Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск.
Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром. Этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность.
Так как вложение капитала в недвижимость является рискованным, то и управление этими инвестициями (выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержании объекта, работа с налоговыми органами и т. д.) требует определенных усилий, которые должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента.
Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала, разумный инвестор учтет также и время возмещения (возврата) вложенного капитала, то есть к полученной ставке необходимо будет добавить ставку возмещения капитала.
Математически способ кумулятивного построения можно представить в виде формулы:
Таблица 4 Безрисковая процентная ставка 8,0%
(ставка Сбербанка по валютным вкладам на момент оценки) Компенсация за риск 5,0%
(по мнению оценщика типичный инвестор потребует как минимум 5 % годовых в валюте за риск капиталовложений в недвижимость) Инвестиционный менеджмент 2,0%
(по анализу оценщика) Низкая ликвидность 1,0%
(по анализу оценщика) Ставка возврата капитала 4,0%
(инвестор желает возвратить вложенный капитал в течение 25 лет) Суммарная ставка капитализации 20,0 % J = J б +? dJj + J в,
где J б - базовая ставка (в качестве берется безрисковая или менее рисковая ставка); dJj - i-ая поправка; J в - ставка возмещения капитала.
Пример. Жилой многоэтажный дом оценен в $750000. Определить ставку капитализации (табл. 4).
В условиях развитого рынка, для которого характерна осведомленность экспертов о рынке недвижимости, метод кумулятивного построения дает достаточно хорошие результаты.
<< Предыдушая Следующая >>
= Перейти к содержанию учебника =

Чистый операционный доход

  1. Чистый операционный доход
    (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений): ЧОД = ДВД - ОР. Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового
  2. Средний доход на чистый капитал.
    Используется некоторыми инвесто-рами для принятия инвестиционных решений на основании бухгалтерской нормы прибыли. Бухгалтерская норма прибыли - отношение средней прогнозируемой прибыли проекта после вычета амортизации и налогов к средней бухгалтерской стоимости инвестиций. Полученное отношение сравнивается со средними показателями для фирмы или отрасли. Этот критерий эффективности
  3. 1.6. ЧИСТЫЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ПРОДУКТ, НАЦИОНАЛЬНЫЙ ДОХОД И ЛИЧНЫЙ ДОХОД
    Более современным измерителем объёма производства, чем ВВП, является показатель чистого национального продукта (ЧНП). ЧНП получается путём вычета из ВВП отчислений на амортизацию. С его помощью измеряется общий годовой объём производства, который экономика в целом, включающая домашние хозяйства, предприятия, государство и иностранцев, в состоянии потребить, не ухудшая при этом производственных
  4. Эконометрический анализ влияния дохода на чистый экспорт по российским данным
    Оценивалась зависимость чистого экспорта от реального до­хода, реального обменного курса и мировых цен на нефть. Вклю­чение последнего показателя объясняется тем, что в последние годы динамика чистого экспорта существенно зависела от дина­мики цен на нефть. Использовались помесячные данные по всем упомянутым показателям. Исследовалась зависимость следующего вида: ЫХ = 0С| 4* 0-2&Г «3^
  5. Операционные доходы
    - доходы, не связанные с предметом деятельности организации, в частности: поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации; поступления, связанные с предоставлением за плату прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и других видов интеллектуальной собственности; поступления от продажи
  6. Проверка операционных и внереализационных доходов и расходов
    Существенно изменить финансовые результаты продаж, обуслов­ленные доходами и расходами по обычным видам деятельности, могуз операционные и внереализационные поступления денежных средств, доходы и расходы. При проверке правильности их учета и оценке экономичности устанавливаются; — полнота их отражения в бухгалтерском учете и отчетности в соответствии с экономическим содержанием и временем
  7. УЧЕТ ОПЕРАЦИОННЫХ ДОХОДОВ И РАСХОДОВ
    Состав операционных доходов и расходов определен ПБУ 9/99 и ПБУ 10/99. Основную часть операционных доходов и расходов со­ставляют доходы и расходы от выбытия имущества (кроме продажи готовой продукции, работ, услуг и товаров) и от участия в других орга­низациях (поступления и расходы, связанные с предоставлением за плату во временное пользование активов организации, прав, возника­ющих из патентов
  8. Операционные доходы
    являются: поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации; поступления, связанные с предоставлением за плату прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и видов интеллектуальной собственности; поступления, связанные с участием в уставных капиталах других организаций (включая проценты и иные
  9. 7.5. Операционный АНАЛИЗ ПРИБЫЛИ В СОСТАВЕ МАРЖИНАЛЬНОГО ДОХОДА
    Формирование и использование прибыли (как формы дохода) - основа предпринимательской деятельности и ее конечный финансовый резуль­тат. Сравнение массы прибыли с затратами характеризует эффектив­ность работы предприятия. Одним из самых доступных методов управ­ления предпринимательской деятельностью является операционный анализ, осуществляемый по схеме: издержки—объем продаж—прибыль. Данный метод
  10. 2.5. Управление издержками и маржинальным доходом с применением операционного левериджа (рычага)
    При управлении финансами предприятий и корпораций применяют понятие левериджа (leverage), или рычага, которое означает использование издержек, величина которых остается постоянной в данном релевантном пе-риоде с целью получения дополнительной прибыли. Операционный леверидж {operatingleverage) проявляется в случаях, когда у предприятия имеются постоянные издержки (Fixed Costs, FC) независимо от
  11. РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ РЕАЛИЗОВАННОЙ ПРОДУКЦИИ ОПЕРАЦИОННАЯ, или НОРМА ОПЕРАЦИОННОЙ ПРИБЫЛИ
    (Operating Profit Margin, OPM) — показатель, характеризующий, сколько рублей прибыли до вычета процентов и налогов приходится на 1 рубль выручки от продаж. (См. рис. О1.) Алгоритм расчета таков: OPM = Операционная прибыль = S - COGS - OE (р^) Выручка от продаж S где COGS — себестоимость реализованной продукции, включая амортизационные отчисления; ОЕ — операционные расходы; S — выручка от
  12. СТОИМОСТЬ ДОЛЛАРА И ЧИСТЫЙ ЭКСПОРТ США
    В начале 1970-х гт. ведущие промышленно развитые страны мира перешли от фиксированных валютных курсов к системе гибких валютных курсов. Рисунок 13.2 показывает реальный валютный курс и реальный чистый экспорт США начиная с 1973 г. Так как американский реальный валютный курс представляет собой относительную цену американских товаров, то реальные стоимости доллара и чистого экспорта США должны
  13. Чистый поток денежных средств
    Налогообложение является очень важным фактором при оценке проекта, потому что такой проект, как инвестиции в производственное оборудование, с одной стороны, влечет за собой увеличение выплат по корпоративному налогу на дополнительную прибыль, а с другой — подпадает под действие налоговых льгот. Эти предоставленные законодательством льготы предусматривают сокращение налогового бремени для тех
  14. Чистый экономический эффект в расчете на год
    определяется как разница между экономическим результатом природоохранного мероприятия и затратами на его осуществление. Этот показатель используется для обоснования проектных решений природоохранных комплексов или объектов, когда сравниваемые варианты неодинаковы по своим социальным и экономическим результатам, а средства (капиталовложения) ограничены. В этом случае выбирают тот вариант, который
  15. МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ ВАЛЮТНОГО КУРСА И СПРОС НА ЧИСТЫЙ ЭКСПОРТ
    В нашем предыдущем анализе модели /5-?Л/ мы особо выделяли две ключевые макроэкономические переменные: реальный выпуск (доход), У, и реальную процентную ставку, г. В преддверии версии модели /5-Ш для открытой экономики. представленной в п. 13.3, сейчас мы посмотрим, как связаны изменения в реальном объеме выпуска или реальной ставке процента (внутри страны или за рубежом) с валютным курсом и
  16. РЕАЛЬНЫЙ ВАЛЮТНЫЙ КУРС И ЧИСТЫЙ ЭКСПОРТ
    Мы дали определение реального валютного курса, но до сих пор не указали, почему он важен для макроэкономического анализа. Одна из причин, из-за которой политики и население беспокоятся о реальном валютном курсе, состоит в том, что он представляет собой курс, по которому могут обмениваться отечественные товары и услуги на товары и услуги, производимые за границей. Рост реального валютного курса,
  17. КАПИТАЛ ЧИСТЫЙ ОБОРОТНЫЙ
    (net working capital, floating capital) — стоимостная оценка оборотных активов за минусом краткосрочных обязательств. (См. Собственные оборотные
  18. 52. Чистый денежный поток
    Движение денежных средств организации, предприятия, фирмы представляет собой непрерывный процесс. Для каждого направле­ния использования денежных фондов должен быть соответствую­щий источник. Активы организации — это чистое использование денежных средств, а пассивы и собственный капитал — чистые ис­точники. Конечный продукт — это совокупность затрат сырья, основ- Ьо1Х средств и труда* в конечном
  19. Чистый приток (отток) денежных средств
    Это сумма всех предшествующих статей. Она всегда должна быть чала до конца отчетного периода. Вот почему конечным шагом отчета является прибавка к этой строке начального баланса денежных выплачивать дивиденды - и этот вопрос, с учетом положения с денежными средствами, неплохо было бы задать совету директоров -Чудо-Штучки-. Поскольку директора, возможно, являются и владельцами, это могло быть
Библиотека "Домъ Книгъ" © 2014
info@textbook.news




Рейтинг@Mail.ru