<< Предыдушая Следующая >>

Чистый операционный доход

(NOI) - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту (возмещаются за счет прибыли, частично за счет себестоимости производства) и учета амортизационных начислений (входят в состав себестоимости производства).
NOI рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости, сданной в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.
Последовательность расчета NOI следующая:
Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.
Определяется эффективный валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.
Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.
К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы.
К операционным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов. Типичный перечень операционных расходов: оплата услуг по управлению имуществом; коммунальные услуги; зарплата персонала; налоги на зарплату; пособия служащим; оплата договорных услуг (телефон, противопожарная система, лифт, охрана, устройство ландшафта и др.); содержание помещения, его уборка и др.; уборка прилегающей территории; плата за юридические, бухгалтерские и аудиторские услуги; реклама; расходы на автотранспорт; представительские расходы; содержание и косметический ремонт. Следует иметь ввиду, что при анализе должны учитываться не фактические расходы владельца за прошедший период, а прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки.
При эксплуатации недвижимости имеются такие расходы, которые производятся достаточно редко. Для их учета в оценке недвижимости введено понятие резервов, под которым понимается ежегодное откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы. К резерву относятся такие элементы здания и оборудования, срок службы которых меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания. К таким элементам можно отнести: крышу; лифты; внутреннюю проводку; сантехнику; систему кондиционирования воздуха; кухонное оборудование; мебель; ковровые покрытия; стиральные машины; оборудование бассейна и др.
Оценщику необходимо проявить максимум инициативы и усилий для того, чтобы добыть и проанализировать все необходимые данные для определения NOI.
Определение ставки капитализации (R) - наиболее сложный вопрос оценки доходной недвижимости.
Доход от объекта недвижимости включает две основных составляющих: доход на капитал и возврат капитала. Таким образом, ставка капитализации включает:
возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта (ROF);
доход на капитал или чистую прибыль, получаемую от эксплуатации объекта оценки (RON).
R = RON + ROF.
Существует несколько методов определения ставки капитализации.
Способ рыночной выжимки основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости.
Из формулы следует, что ставка капитализации будет равна:
R = Ж.
V
В соответствии с этим методом коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:
1 n
Ro = -•! R1,
n 1=1
где R1 - коэффициент капитализации /-ro объекта, n - количество сопоставимых объектов.

Ri = NOIi
Vj
Ставка капитализации, определенная таким способом, называется общей ставкой капитализации. Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. Понятно, что получить такие данные в условиях становления рынка недвижимости представляется довольно проблематичным, но следует помнить, что этот метод является наиболее точным и часто применяется в условиях развитых рыночных отношений.
Суть метода кумулятивного построения, или метода суммирования состоит в том, что ставка капитализации разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент (управление инвестициями).
Если известны все четыре составляющих ставки, то путем суммирования можно получить ставку капитализации.
В качестве базисной в этом методе используется так называемая безрисковая ставка. Например, в США в качестве такой ставки используется ставка по долгосрочным правительственным обязательствам. В условиях же нестабильной российской экономической ситуации безрисковой ставки практически не бывает. Поэтому следует вести речь о наименее рискованных ставках. В качестве таковой может быть использована ставка рефинансирования Центрального Банка или ставка по вкладам Сбербанка, как наиболее надежного на сегодня банка России.
Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск.
Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром. Этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность.
Так как вложение капитала в недвижимость является рискованным, то и управление этими инвестициями (выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержании объекта, работа с налоговыми органами и т. д.) требует определенных усилий, которые должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента.
Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала, разумный инвестор учтет также и время возмещения (возврата) вложенного капитала, то есть к полученной ставке необходимо будет добавить ставку возмещения капитала.
Математически способ кумулятивного построения можно представить в виде формулы:
Таблица 4 Безрисковая процентная ставка 8,0%
(ставка Сбербанка по валютным вкладам на момент оценки) Компенсация за риск 5,0%
(по мнению оценщика типичный инвестор потребует как минимум 5 % годовых в валюте за риск капиталовложений в недвижимость) Инвестиционный менеджмент 2,0%
(по анализу оценщика) Низкая ликвидность 1,0%
(по анализу оценщика) Ставка возврата капитала 4,0%
(инвестор желает возвратить вложенный капитал в течение 25 лет) Суммарная ставка капитализации 20,0 % J = J б +? dJj + J в,
где J б - базовая ставка (в качестве берется безрисковая или менее рисковая ставка); dJj - i-ая поправка; J в - ставка возмещения капитала.
Пример. Жилой многоэтажный дом оценен в $750000. Определить ставку капитализации (табл. 4).
В условиях развитого рынка, для которого характерна осведомленность экспертов о рынке недвижимости, метод кумулятивного построения дает достаточно хорошие результаты.
<< Предыдушая Следующая >>
= Перейти к содержанию учебника =

Чистый операционный доход

  1. Метод остатка
    основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в ре-зультате капитализации части дохода, относящегося к земле. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость
  2. Метод остатка
    основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в ре-зультате капитализации части дохода, относящегося к земле. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость
  3. Чистый операционный доход
    (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений): ЧОД = ДВД - ОР. Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового
  4. Операционный рычаг. Эффект операционного рычага
    В основе эффекта операционного рычага лежит механизм влияния соотношения переменных и постоянных расходов на финансовые результаты
  5. Прямая капитализация
    - оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога. Рассмотренная в предыдущей
  6. 11.6. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода
    Задание №1. Юридическое лицо желает приобрести объект недвижимости. В связи с недостатком собственных средств привлекается кредит в размере $50000. Норма процента по кредиту составляет 10%, срок его амортизации 10 лет. Коэффициент капитализации собственного капитала 9%. Чистый операционный доход собственного и заемного капитала $10000. Определите стоимость объекта. Задание №2. Текущая
  7. Иванова Ж.А.. Операционный анализ, 2002
    Курс лекций по дисциплине «Операционный анализ» (для студентов Укурса заочного обучения специальности 060500 «Бухгалтерский учет, анализ и
  8. СЧЕТ ТЕКУЩИХ ОПЕРАЦИЙ
    Текущий счет отражает торговлю страны товарами и услугами, произведенными в текущем периоде, а также односторонние трансферты между странами. Для удобства мы разделим текущий счет на три отдельные составляющие: 1) чистый экспорт товаров и услуг, 2) чистый доход из-за границы и 3) чистые односторонние трансферты. Чистый экспорт товаров и услуг. Мы рассмотрели понятие чистого экспорта МХ или
  9. Национальный продукт
    это стоимость благ, которые в течение определенного периода были произведены резидентами страны (внутри страны или за границей). Таким образом, из внутреннего продукта мы вычитаем выплаченные «остальному миру» факторные доходы (как вознаграждение за поставку соответствующих благ) и прибавляем к нему полученные от «остального мира» факторные доходы (носящие тот же характер). Отечественный продукт
  10. Иванова Ж. А.. Операционный анализ, 2005
    В учебном пособии раскрываются основы организации операционного анализа на предприятиях. В нем приведены основные принципы и задачи операционного анализа, классификация затрат в зависимости от целевой установки и направлений учета затрат. Кроме того, освещены вопросы проведения анализа затрат при принятии краткосрочных управленческих решений; анализа чувствительности изменений критических
  11. 2 СИСТЕМНОЕ ПРОГРАММНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ. ОПЕРАЦИОННЫЕ СИСТЕМЫ
    Частью программного обеспечения, наиболее тесно взаимодействующей с аппаратной частью компьютера, является системное программное обеспечение и, прежде всего операционная система. Операционная система играет роль посредника между пользователем, программами и оборудованием компьютера. Она обеспечивает возможность запуска программ, поддерживает работоспособность устройств, предоставляет средства
  12. 3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора
    Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу. Для применения данного метода необходимо: оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом; определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов; 3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на
  13. Оценка эффекта операционного рычага.
    Эффект операционного рычага (Эор) принято измерять следующим показателем: Эор = ТО/:Т0, где ТС1 — темп изменения валового дохода, %' ТС — темп объема реализации В натуральных единицах, %. Путем несложных преобразований формулы ее можно привести к более простому виду. Для этого используем вышеприведенные обозначения и иное представление формулы (1): Р х0 = V
  14. РИСК ОПЕРАЦИОННЫЙ (ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ)
    (operating risk) — риск, в большей степени обусловленный отраслевыми особенностями бизнеса, т. е. структурой активов, в которые фирма решила вложить свой капитал. Данный риск проявляется в колеблемости операционной прибыли (см. соответствующую статью). Чем выше доля условно-постоянных расходов в общей их сумме, тем выше уровень производственного риска. (См. Бизнес-риск, Ле- веридж
  15. РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ РЕАЛИЗОВАННОЙ ПРОДУКЦИИ ОПЕ-РАЦИОННАЯ, или НОРМА ОПЕРАЦИОННОЙ ПРИБЫЛИ
    (Operating Profit Margin, ОРМ), - показатель, характеризующий, сколько рублей прибыли до вычета процентов и налогов приходится на один рубль выручки от продаж. Алгоритм расчета таков: Операционная прибыль S - COGS-ОЕ Выручка от продаж S где COGS — себестоимость реализованной продукции; ОЕ - операционные расходы; S - выручка от продаж.
  16. Задача операционного рычага
    - показать, на сколько процентов изменится прибыль компании при изменении выручки на 1 %. Аналог операционного рычага - это ускорение. Чем выше ускорение, тем быстрее объект наращивает скорость, тем быстрее достигает поставленной цели. Аналогично, чем выше операционный рычаг, тем быстрее организация имеет возможность наращивать прибыль. Величину операционного рычага определяет соотношение
  17. РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ РЕАЛИЗОВАННОЙ ПРОДУКЦИИ ОПЕРАЦИОННАЯ, или НОРМА ОПЕРАЦИОННОЙ ПРИБЫЛИ
    (Operating Profit Margin, OPM) — показатель, характеризующий, сколько рублей прибыли до вычета процентов и налогов приходится на 1 рубль выручки от продаж. (См. рис. О1.) Алгоритм расчета таков: OPM = Операционная прибыль = S - COGS - OE (р^) Выручка от продаж S где COGS — себестоимость реализованной продукции, включая амортизационные отчисления; ОЕ — операционные расходы; S — выручка от
  18. РИСК ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ, или БИЗНЕС-РИСК, ОПЕРАЦИОННЫЙ РИСК
    (Business Risk), - риск, в большей степени обусловленный отраслевыми особенностями бизнеса, т.е. структурой активов, в которые фирма решила вложить свой капитал. Данный риск проявляется в колеблемости операционной прибыли (см. статью Прибыль до вычета процентов и налогов). Чем выше доля условно-постоянных расходов в общей их сумме, тем выше уровень производственного риска. См. статью Леверидж
  19. Денежные средства от операционной (основной) деятельности — ведения бизнеса
    Операции - ход ведения дела со всеми соответствующими движениями денежных средств, например продажа и покупка товаров и услуг, производство, оплата сотрудников и т. д. В простейшей ситуации, включающей только ежедневное функционирование компании, это превращение чистой прибыли в чистый поток денежных средств. Вы увидите, как это происходит, по мере чтения этой главы. Операционная деятельность
Библиотека "Домъ Книгъ" © 2014
info@textbook.news




Рейтинг@Mail.ru