загрузка...

Чистый операционный доход

(NOI) - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту (возмещаются за счет прибыли, частично за счет себестоимости производства) и учета амортизационных начислений (входят в состав себестоимости производства).

NOI рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости, сданной в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

Последовательность расчета NOI следующая:

Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

Определяется эффективный валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы.

К операционным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов. Типичный перечень операционных расходов: оплата услуг по управлению имуществом; коммунальные услуги; зарплата персонала; налоги на зарплату; пособия служащим; оплата договорных услуг (телефон, противопожарная система, лифт, охрана, устройство ландшафта и др.); содержание помещения, его уборка и др.; уборка прилегающей территории; плата за юридические, бухгалтерские и аудиторские услуги; реклама; расходы на автотранспорт; представительские расходы; содержание и косметический ремонт. Следует иметь ввиду, что при анализе должны учитываться не фактические расходы владельца за прошедший период, а прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки.

При эксплуатации недвижимости имеются такие расходы, которые производятся достаточно редко. Для их учета в оценке недвижимости введено понятие резервов, под которым понимается ежегодное откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы. К резерву относятся такие элементы здания и оборудования, срок службы которых меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания. К таким элементам можно отнести: крышу; лифты; внутреннюю проводку; сантехнику; систему кондиционирования воздуха; кухонное оборудование; мебель; ковровые покрытия; стиральные машины; оборудование бассейна и др.

Оценщику необходимо проявить максимум инициативы и усилий для того, чтобы добыть и проанализировать все необходимые данные для определения NOI.

Определение ставки капитализации (R) - наиболее сложный вопрос оценки доходной недвижимости.

Доход от объекта недвижимости включает две основных составляющих: доход на капитал и возврат капитала. Таким образом, ставка капитализации включает:

возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта (ROF);

доход на капитал или чистую прибыль, получаемую от эксплуатации объекта оценки (RON).

R = RON + ROF.

Существует несколько методов определения ставки капитализации.

Способ рыночной выжимки основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости.

Из формулы следует, что ставка капитализации будет равна:

R = Ж.

V

В соответствии с этим методом коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:

1 n

Ro = -•! R1,

n 1=1

где R1 - коэффициент капитализации /-ro объекта, n - количество сопоставимых объектов.

Ri = NOIi

Vj

Ставка капитализации, определенная таким способом, называется общей ставкой капитализации. Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. Понятно, что получить такие данные в условиях становления рынка недвижимости представляется довольно проблематичным, но следует помнить, что этот метод является наиболее точным и часто применяется в условиях развитых рыночных отношений.

Суть метода кумулятивного построения, или метода суммирования состоит в том, что ставка капитализации разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент (управление инвестициями).

Если известны все четыре составляющих ставки, то путем суммирования можно получить ставку капитализации.

В качестве базисной в этом методе используется так называемая безрисковая ставка. Например, в США в качестве такой ставки используется ставка по долгосрочным правительственным обязательствам. В условиях же нестабильной российской экономической ситуации безрисковой ставки практически не бывает. Поэтому следует вести речь о наименее рискованных ставках. В качестве таковой может быть использована ставка рефинансирования Центрального Банка или ставка по вкладам Сбербанка, как наиболее надежного на сегодня банка России.

Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск.

Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром. Этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность.

Так как вложение капитала в недвижимость является рискованным, то и управление этими инвестициями (выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержании объекта, работа с налоговыми органами и т. д.) требует определенных усилий, которые должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента.

Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала, разумный инвестор учтет также и время возмещения (возврата) вложенного капитала, то есть к полученной ставке необходимо будет добавить ставку возмещения капитала.

Математически способ кумулятивного построения можно представить в виде формулы:

Таблица 4 Безрисковая процентная ставка 8,0%

(ставка Сбербанка по валютным вкладам на момент оценки) Компенсация за риск 5,0%

(по мнению оценщика типичный инвестор потребует как минимум 5 % годовых в валюте за риск капиталовложений в недвижимость) Инвестиционный менеджмент 2,0%

(по анализу оценщика) Низкая ликвидность 1,0%

(по анализу оценщика) Ставка возврата капитала 4,0%

(инвестор желает возвратить вложенный капитал в течение 25 лет) Суммарная ставка капитализации 20,0 % J = J б +? dJj + J в,

где J б - базовая ставка (в качестве берется безрисковая или менее рисковая ставка); dJj - i-ая поправка; J в - ставка возмещения капитала.

Пример. Жилой многоэтажный дом оценен в $750000. Определить ставку капитализации (табл. 4).

В условиях развитого рынка, для которого характерна осведомленность экспертов о рынке недвижимости, метод кумулятивного построения дает достаточно хорошие результаты.

<< | >>
Источник: Я. В. Паттури. Экономика недвижимости. 2002

Еще по теме Чистый операционный доход:

  1. Чистый операционный доход
  2. Средний доход на чистый капитал.
  3. 1.6. ЧИСТЫЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ПРОДУКТ, НАЦИОНАЛЬНЫЙ ДОХОД И ЛИЧНЫЙ ДОХОД
  4. Эконометрический анализ влияния дохода на чистый экспорт по российским данным
  5. Операционные доходы
  6. Проверка операционных и внереализационных доходов и расходов
  7. УЧЕТ ОПЕРАЦИОННЫХ ДОХОДОВ И РАСХОДОВ
  8. Операционные доходы
  9. 7.5. Операционный АНАЛИЗ ПРИБЫЛИ В СОСТАВЕ МАРЖИНАЛЬНОГО ДОХОДА
  10. 2.5. Управление издержками и маржинальным доходом с применением операционного левериджа (рычага)
  11. РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ РЕАЛИЗОВАННОЙ ПРОДУКЦИИ ОПЕРАЦИОННАЯ, или НОРМА ОПЕРАЦИОННОЙ ПРИБЫЛИ
  12. СТОИМОСТЬ ДОЛЛАРА И ЧИСТЫЙ ЭКСПОРТ США
  13. Чистый поток денежных средств
  14. Чистый экономический эффект в расчете на год
  15. МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ ВАЛЮТНОГО КУРСА И СПРОС НА ЧИСТЫЙ ЭКСПОРТ
  16. РЕАЛЬНЫЙ ВАЛЮТНЫЙ КУРС И ЧИСТЫЙ ЭКСПОРТ
  17. КАПИТАЛ ЧИСТЫЙ ОБОРОТНЫЙ
  18. 52. Чистый денежный поток
  19. Чистый приток (отток) денежных средств