Договор аренды

Это договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

┌────────────────────────────────────┐

│ Виды договора аренды │

└─┬────┬──────┬───────────────┬────┬─┘

│ \│/ │ \│/ │

┌───────────────────┴────┴──┐ │ ┌──────┴────┴─────────────────┐

│Договор проката │ │ │Аренда транспортных средств │

└───────────────────┬───────┘ │ └───────────┬─────────────────┘

│ \│/ \│/

┌─────────────┴───────────┴─┐ ┌──────┴────────────────────┐

│Аренда зданий и сооружений │ │Аренда предприятий │

└─────────────┬─────────────┘ └───────────────────────────┘

\│/

┌───────────────────┴───────┐

│Лизинг │

└───────────────────────────┘

Пример простой схемы и ее налогообложения

┌────────────────────┐ ┌────────────────────┐

│Арендодатель ├──────────────────────────────>│Арендатор │

└────────────────────┘ └────────────────────┘

┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐

┌────────┤Документальное подтверждение │

│ └────────────────────────────────────────────────────────────────┘

│ ┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐

├───────>│Договор аренды с/без условий ремонта │

│ └────────────────────────────────────────────────────────────────┘

│ ┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐

├───────>│Акт приемки-передачи помещения, транспортных средств │

│ └────────────────────────────────────────────────────────────────┘

│ ┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐

├───────>│Счет, счет-фактура │

│ └────────────────────────────────────────────────────────────────┘

│ ┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐

│ │Документы, подтверждающие проведение ремонта: положения договора│

├───────>│аренды, регулирующие проведение ремонта, КС-2, КС-3, счет, │

│ │счет-фактура │

│ └────────────────────────────────────────────────────────────────┘

│ ┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐

└───────>│Документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг: условия │

│договора, регулирующие оплату услуг, счета, счет-фактуры │

└────────────────────────────────────────────────────────────────┘

┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐

┌────────┤Обязанности арендодателя │

│ └────────────────────────────────────────────────────────────────┘

│ ┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐

├───────>│Передать имущество в состоянии, определенном условиями договора │

│ └────────────────────────────────────────────────────────────────┘

│ ┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐

├───────>│Производство капитального ремонта (если иное не определено │

│ │условиями договора аренды) │

│ └────────────────────────────────────────────────────────────────┘

│ ┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐

└───────>│Предупредить о правах третьих лицах, прописать возможность │

│сдачи в субаренду │

└────────────────────────────────────────────────────────────────┘

┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐

┌────────┤Обязанности арендатора │

│ └────────────────────────────────────────────────────────────────┘

│ ┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐

├───────>│Своевременно вносить арендную плату │

│ └────────────────────────────────────────────────────────────────┘

│ ┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐

├───────>│Использовать имущество по назначению │

│ └────────────────────────────────────────────────────────────────┘

│ ┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐

├───────>│Производить текущий ремонт, нести расходы по содержанию │

│ │имущества │

│ └────────────────────────────────────────────────────────────────┘

│ ┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐

└───────>│Возвратить имущество надлежащего качества по окончании договора │

│аренды │

└────────────────────────────────────────────────────────────────┘

Схему налогообложения можно представить следующим образом (с.

186).

Налоги Арендодатель Арендатор Рекомендации по снижению налоговых рисков
НДС Арендодатель выставляет документы (договор, акт, счет-фактура) с указанием НДС. Подает декларацию по НДС и осуществляет уплату налога. Обязанность по уплате НДС возникнет на день получения оплаты При получении недвижимости в аренду каких-либо последствий в отношении расчетов по НДС у арендатора не возникает. При получении счета-фактуры от арендодателя у арендатора возникает право на вычет "входного" НДС с арендной платы за соответствующий период (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ) - оформляйте документы своевременно (договор, акт, счет-фактура); - не затягивайте с внесением арендной платы, так как это может привести к штрафам, пени
Налог на прибыль (общая система налогообложения). УСН У арендодателя образуются доходы в случае оформления документов надлежащим образом Расходы по аренде арендатор может включить в расходы, если документы оформлены надлежащим образом (наличие государственной регистрации при аренде более года, разрешений на субаренду для субарендаторов, точное указание недвижимости в акте приемки-передачи, наличие свидетельства о праве собственности у арендодателя) - расходы на субаренду могут быть отнесены, если субаренда разрешена арендодателем; - если передаваемое имущество не соответствует документальному подтверждению, то налоги могут быть доначислены; - в акте приемки-передачи укажите все недостатки имущества
Налог на имущество. Налог на землю. Транспортный налог Плательщиком налога на имущество является собственник Не является плательщиком налога - налог платит собственник, однако арендатор должен обратить внимание, что арендодатель может включить данные затраты в стоимость аренды
Налог на доходы физ. лиц при аренде транспортного средства с экипажем Организация, которая арендует у физического лица (в том числе у своего работника) транспортное средство и выплачивает ему арендную плату, признается налоговым агентом по НДФЛ (п. п. 1, 2 ст. 226 НК РФ) - арендуйте транспортные средства с экипажем у индивидуальных предпринимателей или организаций

--------------------------------

При УСН налогоплательщики не являются плательщиками НДС.

В части налогообложения НДС необходимо обратить внимание на тот факт, что в силу п. 1 ст. 172 НК РФ вычету подлежит сумма налога, предъявленная арендодателем арендатору по приобретенной услуге по аренде недвижимости, при принятии ее на учет и при наличии соответствующих первичных документов.

Для того чтобы воспользоваться вычетом по аренде объекта недвижимости, нужны документы, подтверждающие:

- наличие надлежащим образом оформленного арендодателем счета-фактуры;

- приобретение услуги для операций, признаваемых объектами налогообложения;

- принятие приобретенной услуги на учет;

- наличие первичных учетных документов на приобретенную услугу.

Приведенный перечень говорит о том, что от арендодателя арендатору понадобится не только правильно оформленный счет-фактура, но и другие документы арендодателя, подтверждающие предоставление арендатору помещений.

В соответствии с п. 1 ст. 655 гл. 34 ГК РФ арендуемое здание (сооружение) передается арендатору по передаточному акту или иному документу о передаче. После исполнения договора помещение возвращается арендодателю также по акту (иному документу о передаче), т.е. это документы, которые фиксируют факт передачи имущества в аренду.

Передача имущества арендодателем арендатору без составления акта приема-передачи свидетельствует о фактической передаче этого имущества в безвозмездное пользование. В этом случае у арендатора возникают налоговые риски в части уплаты и исчисления налога на прибыль, так как отсутствие передаточного акта может повлечь за собой отсутствие арендных платежей и иных расходов по договору аренды в составе затрат, учитываемых в целях налогообложения.

У арендодателя же возникают налоговые риски в части уплаты и исчисления НДС, так как в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ (НК РФ) оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией, поэтому у арендодателя возникает объект налогообложения по НДС в виде стоимости оказанных услуг по аренде имущества.

Пример более сложной схемы, возможной только при наличии согласия собственника (см. с. 188).

┌────────────────────────┐ ┌─────────────────────┐

│ Арендодатель ├────────────>│ Арендатор │

└────────────────────────┘ └┬─────────┬─────────┬┘

\│/ \│/ \│/

┌────────────┴─┐┌──────┴───────┐┌┴─────────────┐

│ Субарендатор ││ Субарендатор ││ Субарендатор │

└──────────────┘└──────────────┘└──────────────┘

Возникает вопрос правомерности учета затрат на передачу имущества в субаренду без согласия собственника. Включение в состав расходов, учитываемых при исчислении налога на прибыль, правомерно при условии наличия акта о передаче имущества в субаренду, платежных поручений, подтверждающих факт несения расходов и использования арендуемых помещений для извлечения дохода. Арбитражная практика по данному вопросу положительна для налогоплательщика. Применив ст. 247, п. 1 ст. 252, пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, ст. 432, п. 2 ст. 615 ГК РФ, суд указал, что отсутствие согласования с собственником на сдачу имущества в субаренду не влияет на право налогоплательщика уменьшить налогооблагаемую базу на величину произведенных расходов, которые подтверждены документально, связаны с производством и реализацией и размер которых налоговым органом не оспаривается (Постановление ФАС Московского округа от 30 сентября 2008 г. N КА-А40/9153-08 по делу N А40-5452/08-108-22).

Общие налоговые риски могут быть связаны с тем, что компания-арендодатель не оформила в собственность сдаваемое помещение. В частности, в Постановлении ФАС Московского округа от 4 сентября 2008 г. N КА-А40/8197-08 указывалось, что до даты оформления арендодателем права собственности (после которой заключается либо долгосрочный, либо краткосрочный на новый срок договор аренды) на подлежащий в будущем сдаче в аренду объект недвижимости арендные отношения между сторонами возникнуть не могут в силу противоречия этих отношений нормам гражданского законодательства Российской Федерации. Следовательно, расходы по договору, заключенному без соблюдения установленного порядка, не должны уменьшать базу по налогу на прибыль.

Налоговые риски при заключении договора аренды могут быть связаны также с необходимостью государственной регистрации. Платежи по договору аренды, который заключен на год и более, но не зарегистрирован, в расходы включать нельзя, так как в данном случае договор считается незаключенным (Письмо Минфина России от 12 июля 2006 г. N 03-03-04/2/172). Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если срок действия договора составляет один год, то данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ также подлежит государственной регистрации (п. 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 (далее - Информационное письмо N 66)).

Незарегистрированный договор считается незаключенным, следовательно, и расходы по нему нельзя принять в целях налогообложения (Постановление Президиума ВАС РФ от 15 января 2008 г. N 11694/07, Письмо УФНС России по г. Москве от 22 августа 2006 г. N 20-12/74633).

Кроме того, налоговые споры могут возникнуть в части коммунальных расходов. Однако в Постановлении ФАС МО от 25 декабря 2008 г. N КА-А40/12036-08-п указывается, что арендатор помещения имеет право принять к вычету сумму НДС, перечисленную арендодателю в составе компенсации расходов на оплату коммунальных и эксплуатационных расходов по счету-фактуре, выставленному арендодателем. Данная компенсация уплачивается в связи с арендой помещения, используемого арендатором в деятельности, облагаемой НДС. Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2009 г. N 12664/08 перевыставление счетов-фактур арендодателем в адрес арендатора в части коммунальных платежей, потребленных арендатором, не противоречит нормам гражданского и налогового законодательства.

В части уплаты коммунальных платежей сам порядок субаренды может быть оспорен налоговыми органами. При этом имеются две позиции по данному вопросу.

Позиция в пользу налогоплательщика Позиция против налогоплательщика
Арендатор, оплативший коммунальные услуги через арендодателя- посредника, вправе применить вычет (Постановление ФАС Московского округа от 25 сентября 2008 г. N КА-А40/8932-08 по делу N А40-8178/08-151-25) Арендатор, оплативший коммунальные услуги через арендодателя-посредника, не вправе применить вычет (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27 августа 2008 г. N Ф04-5231/2008(10532-А03-25) по делу N А03-10350/2007-31)

Рискованные схемы

┌─────────────────────────────────────────────────┐

│Компания Б (ранее использовала помещение │

│самостоятельно, после передачи его в субаренду │

│сменила директора и перестала сдавать отчетность)│

└────────────┬────────────────────────────┬───┬───┘

┌────────────────┐ /│\ /│\ │ ┌──────────────────┐

│Передача │ │ ┌───────────────┐ │ │Субаренда │

│по реальной цене│ │ │Один учредитель│ │ │ │по завышенной цене│

└────────────────┘ │ └───────────────┘ │ └──────────────────┘

│ \│/ \│/

┌───────────────────┴─┐ ┌┴───┴────────────────────┐

│Владелец │ │Компания А - │

│недвижимости │ │субарендатор, который │

│ │ │осуществляет деятельность│

└─────────────────────┘ └─────────────────────────┘

┌──────────────────┐ ┌───────────────────┐ ┌──────────────────┐

│"Однодневка" │ │Владелец торгового ├──────>│Посредник │

│ │ │комплекса │ │ │

└───┬────┬─────────┘ ┌──>└───────────────────┘ничтожным на том основании, что от имени арендодателя и от имени арендатора договор был подписан одним и тем же лицом, являвшимся директором организации-арендодателя и индивидуальным предпринимателем - арендатором. По мнению суда, подобная ситуация нарушает положения п. 3 ст. 182 ГК РФ, запрещающего представителю совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

- Правильно оформите уплату коммунальных платежей. Согласно п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 предусмотрено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Наиболее распространены следующие виды расчетов за коммунальные услуги:

1) арендную плату платят с учетом коммунальных услуг, т.е. стоимость коммуналки отдельно не выделяется;

2) арендная плата - фиксированная величина, коммунальные платежи - переменная часть.

- Не забудьте оформить счет-фактуру, так как налоговый вычет по аренде недвижимости производится на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем (Письмо ФНС России от 4 февраля 2010 г. N ШС-22-3/86@).

- Обратите внимание, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного имущества, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Неотделимые улучшения за счет арендатора могут быть учтены в расходах, если произведены с согласия арендодателя.

- В случае аренды квартиры (жилого помещения) не используйте договор аренды. Расходы юридического лица по аренде жилого помещения, используемого в качестве офиса, не уменьшают базу по налогу на прибыль.

- Избегайте заключения посреднического договора при компенсации коммунальных услуг арендатору. Согласно п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. N 85 сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента. Иными словами, сделка, совершенная до установления посреднических отношений, не признается заключенной. Этот факт неоднократно подчеркивался и в Письмах Минфина России от 10 февраля 2009 г. N 03-11-06/2/24, от 26 января 2009 г. N N 03-11-09/18, 03-11-09/19.

- Внимательно относитесь к срокам заключения договора. Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ). Таким образом, договор без срока ничтожен, однако возможно заключить его на неопределенный срок.

- Если вы арендуете оборудование, укажите заводской номер. Если в договоре аренды стороны не указали заводской номер арендованного оборудования, объект аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ) (Постановление ФАС Уральского округа от 15 мая 2006 г. N Ф09-3659/06-С3, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23 марта 2010 г. по делу N А10-4593/2009).

<< | >>
Источник: Шестакова Е.В.. НАЛОГОВАЯ ОПТИМИЗАЦИЯ. 2012

Еще по теме Договор аренды:

  1. Договоры аренды
  2. Договор аренды
  3. Договор аренды и его разновидности
  4. Виды договора аренды
  5. ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ
  6. 5. Договор аренды жилого помещения
  7. 34. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
  8. ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ (ЛИЗИНГА)
  9. 17.5. Договор аренды (имущественного найма)
  10. 5.11. Договор аренды (имущественного найма, проката)
  11. Предмет договора ипотеки — принадлежащее залогодателю право аренды
  12. Аренда
  13. Аренда
  14. Аренда
  15. Стоимость прав аренды
  16. 4.1. Аренда недвижимости
  17. АРЕНДА ФИНАНСОВАЯ
  18. 11.3.4. Аренда и лизинг