6.4. Методы оценки, учитывающие состав и структуру активов корпорации

Затратный подход в процессе оценки стоимости компании представлен двумя метода­ми: методом стоимости чистых активов и методом ликвидационной стоимости.

Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов компании.

Использова­ние данного метода дает лучшие результаты при оценке действующей компании, обладаю­щей значительными материальными и финансовыми активами.

При этом в рамках метода стоимости чистых активов, используемого при оценке биз­неса компании, отдельные объекты (нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения, здания, машины, оборудование) могут оцениваться с использованием доходно­го и сравнительного подхода.

Затратный подход предполагает:

• определение рыночной стоимости всех активов компании;

• определение величины обязательств компании;

• расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств. Характерной особенностью затратного подхода является то, что переоценка по рыноч­ной стоимости всех активов баланса осуществляется несколькими методами (как правило, один подход — один метод). Полученные результаты объединяются в итоговую величину рыночной стоимости и отражаются в новом оценочном балансе. При этом оценка стоимо­сти различными методами проводится с учетом особенностей оцениваемого объекта.

Затратный подход Затратный подход основывается на изучении возможностей ин-

оценке зданий, вестора в приобретении имущества и исходит из принципа за-

сооружений, мещения, состоящего в том, что инвестор не заплатит за имуще-

передаточных ство большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение

устройств соответствующего имущества, аналогичного по назначению

и качеству в обозримый период без существенных издержек.

При оценке зданий, сооружений, передаточных устройств применение затратного под­хода заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценивания и устаревания актива.

Для проведения оценки используются строительно-технические характеристики объек­тов на основании данных технических паспортов, информация о требуемых затратах на ре­монт, затратах, связанных с восстановлением.

При расчете стоимости учитывается физический, функциональный, экономический износ.

Физический износ — это уменьшение стоимости вследствие старения и изнашива­ния. Это уменьшение может классифицироваться как устранимое и необратимое. В целях определения этого типа износа учитывается фактический возраст зданий и их состояние.

Функциональный износ — представляет собой потерю стоимости, вызванную по­явлением новых технологий. Он может проявиться в излишке производственных мощ­ностей, конструкционной избыточности, сверхдостаточности, непривлекательном виде, плохой или неэффективной планировке и дизайне. Функциональной износ обычно выз­ван качественными недостатками использованных материалов и конструкции здания.

Экономический износ — определяется как снижение функциональной пригод­ности зданий, сооружений, передаточных устройств вследствие влияния экономи­ческого развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим упадком района, местом расположения объекта в районе или состоянием рынка, а также об­щеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшени­ем качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуни­каций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муници­пальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Функциональный и экономический износ, как правило, определяются экспертным путем.

При применении методов доходного подхода к оценке недвижимости анализируется возможность объектов генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.

Источниками информации при оценке объектов недвижимости в части доходного под­хода выступают: данные технического паспорта в части общей и полезной площади объек­та, текущие арендные ставки на рынке недвижимости, данные СМИ и т.п.

Сравнительный подход к оценке недвижимости в рамках затратного подхода к оценке бизнеса заключается в определении рыночной стоимости исходя из анализа имевших ме­сто сделок купли-продажи аналогичных объектов.

Метод сравнения продаж наиболее эффективен для объектов недвижимости, по кото­рым имеется значительная информация по сделкам купли-продажи.

Как правило, для доходных объектов данный метод задает лишь диапазон вероятной стоимости. Основными критериями при выборе сопоставимых объектов аналогов ЯВЛЯЮТСЯ:

• право собственности на недвижимость;

• условия финансирования;

• условия и время продажи;

• местоположение;

• физические характеристики.

Следующей группой объектов (агрегированной статьей баланса) являются машины, оборудование и транспортные средства.

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки может выступать либо отдельно взятая машина или единица оборудования (оценка «россыпью»), либо множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей как между отдельными элементами комплекса, так и между ними, с одной стороны, и окружающей их технической инфраструктурой — с другой («системная оценка» или оценка производственно-технологических систем).

При оценке машин и оборудования в обязательном порядке учитываются происходя­щие в мировой и отечественной экономике инфляционные процессы, а также изменения в налоговом и таможенном законодательстве. Методика учета указанной группы факторов различна для импортного и отечественного оборудования.

При оценке рыночной стоимости оборудования используется, как правило, «оценка потоком», т.е. каждый элемент рассматриваемого имущества оценивается самостоятельно и независимо от других элементов. Наиболее часто используемым при оценке оборудования подходом является затратный подход.

Метод Расчет ликвидационной стоимости осуществляется следующим

ликвидационной образом.

стоимости ^ Анализируется ряд статистических и бухгалтерских доку­

ментов, к которым относятся: бухгалтерские отчеты на конец каждого квартала, статисти­ческие отчеты, промежуточный ликвидационный баланс, инвентарные карточки. На ос­новании комплексного финансового анализа делается экспертный вывод о достаточности средств на покрытие задолженности.

2. Формируется оцениваемая масса имущества. Отдельно рассматриваются следующие группы активов:

• наиболее ликвидные (оборотные активы);

• менее ликвидные (необоротные активы).

3. Формируется сумма задолженности компании.

4. Разрабатывается календарный график ликвидации. При этом необходимо учитывать, что продажа различных видов активов компании (недвижимого имущества, машин и обо­рудования, товарно-материальных запасов) требует различных временных периодов исхо­дя из степени ликвидности и требуемого уровня экспозиции на рынке.

5. Обосновываются размеры затрат.

Выделяются затраты, связанные с ликвидацией, и затраты, связанные с владением активами до их реализации. К числу затрат, связанных с ликвидацией, в первую очередь относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, а также налоги и сборы, которые платятся при продаже. К числу затрат, связанных с владением активами до их продажи, относятся расходы на охрану объектов, управленческие расходы по поддержа­нию работы компании до завершения ее ликвидации и т.п.

6. Оценивается реализуемое имущество. Оценка имущества, подлежащего реализации, осуществляется с помощью использования всех подходов оценки. В практике наиболее часто используемым подходом для оценки объектов недвижимости является сравнительный подход.

7. Определяется ставка дисконтирования с учетом планируемого срока реализации. Причем ставка дисконтирования может устанавливаться для каждого вида оцениваемого актива индивидуально с учетом ликвидности (значительны скидки на низкую ликвидность) и риска возможной непродажи.

8. Строится график реализации имущества, на основании которого определяется сово­купная выручка от реализации текущих, материальных и нематериальных активов.

9. По итогам реализации погашается накопленная сумма текущей задолженности за пе­риод ликвидации (электроэнергия, отопление и т.п.) и осуществляются выплаты по обяза­тельствам.

При этом требования кредиторов удовлетворяются в порядке очередности, установленной законодательством, в соответствии с которой распределение имущества каждой следующей очереди осуществляется после полного распределения имущества предыдущей очереди.

10. Конечным действием является оценка ликвидационной стоимости, приходящейся на долю собственников (акционеров).

<< | >>
Источник: Под ред. М.А. Эскиндарова, М.А. Федотовой. Корпоративные финансы : учебник . коллектив авторов ;. — М. : КНОРУС,— 480 с. — (Бакалавриат).. 2016

Еще по теме 6.4. Методы оценки, учитывающие состав и структуру активов корпорации:

  1. 15.2. Анализ состава, структуры и динамики имущества организации.Оценка структуры активов
  2. 6.1. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ВЛОЖЕНИЙ ВО ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ. СОСТАВ И ОЦЕНКА ОСНОВНЫХ ФОНДОВ
  3. Состав, структура и оценка фондов
  4. 7.2 Состав, структура и оценка фондов
  5. 7.7. ОЦЕНКА АКТИВОВ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ МЕТОДА СОПОСТАВЛЕНИЙ
  6. СУЩНОСТЬ И РОЛЬ БЮДЖЕТА ГОСУДАРСТВА. СОСТАВ И СТРУКТУРА ДОХОДОВ И РАСХОДОВ ФЕДЕРАЛЬНОГО БЮДЖЕТА. МЕТОДЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ БЮДЖЕТНОГО ДЕФИЦИТА.
  7. 9. СУЩНОСТЬ И РОЛЬ БЮДЖЕТА ГОСУДАРСТВА. СОСТАВ И СТРУКТУРА ДОХОДОВ И РАСХОДОВ ФЕДЕРАЛЬНОГО БЮДЖЕТА. МЕТОДЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ БЮДЖЕТНОГО ДЕФИЦИТА.
  8. 5.1. Состав нематериальных активов
  9. 3.Состав и специфика материальных активов.
  10. 4.5. Синтез организационных структур корпораций
  11. 4.8. Взаимосвязь структуры капитала и дивидендной политики корпорации
  12. 5.1. Состав и структура собственного капитала
  13. 15.3. Анализ состава, структуры и динамики источников формирования имущества организации. Оценка структуры собственного и заемного капитала.
  14. 10.2. Состав и структура оборотных средств