9.1. Права на жилое помещение членов кооператива до выплаты паевого взноса

Действующее жилищное законодательство предусматривает возмож­ность вступления в жилищные, жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы вне зависимости от отнесения таких лиц к категории нуждающихся в жилом помещении. В соответствии со ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперати­вом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц в целях удовлетворения потребности в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Таким образом, законодатель выделяет две цели создания жи­лищных кооперативов — удовлетворение потребности в жилье пу­тем приобретения жилого помещения сначала в пользование, а затем и в собственность, и управление многоквартирным домом, так как созданный в многоквартирном доме кооператив является управляю­щей организацией, рассматриваемой как один из способов управле­ния многоквартирным домом.

Жилищные кооперативы отнесены законодателем к потребитель­ским кооперативам, следовательно, по существующей классификации ГК РФ, жилищные кооперативы являются некоммерческими корпора­тивными организациями (п. 2 ст 123.1. ГК РФ).

Членство в жилищных кооперативах предусмотрено как для фи­зических, так и для юридических лиц (за исключением жилищных на­копительных кооперативов, в которых членство юридических лиц за­прещено п. 1 ст. 5 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах»[25]). Законодатель устанавливает, что физические лица (как граждане РФ, так и иностранные граждане и лица без граждан­ства) вправе стать членами кооператива с 16 лет (ст. 26 ГК РФ). В от­ношении юридических лиц можно сказать, что они вправе становить­ся членами жилищных кооперативов, если это не запрещено законом, регулирующим деятельность такого юридического лица.

При изучении прав и обязанностей членов жилищных коопера­тивов на жилое помещение следует отметить, что на их содержание оказывает влияние такой фактор, как уплата паевого взноса. До полной уплаты паевого взноса член кооператива не является собственником предоставленного ему в пользование жилого помещения. Собственни­ком построенного или приобретенного жилого дома и переданных ему членами кооператива денежных средств является кооператив как юри­дическое лицо. В соответствии со ст. 218 ГК РФ, ст. 129 ЖК РФ права члена кооператива, выплатившего полностью свой паевой взнос, в от­личие от прав члена кооператива, уплатившего взнос не в полном объ­еме, следует рассматривать как права собственника соответствующего жилого помещения. Поэтому в данном разделе представлены права только тех членов кооператива, которые не полностью выплатили пае­вой взнос и не стали собственниками жилого помещения.

Права членов кооператива в отношении жилого помещения до выплаты паевого взноса можно рассматривать как ограниченные вещные права, так как право на жилое помещение возникает из тако­го юридического факта, как членство в кооперативе. Таким образом, основанием владения, пользования и в установленных законодатель­ством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе. Соответственно, в случае выхода или ис­ключения из кооператива данные права прекращаются.

Объем прав членов кооператива в целом идентичен объему прав лиц, пользующихся жилым помещением в качестве нанимателя по договору социального найма (за исключением таких специфических прав, как право на замену жилого помещения, право на обмен и право на приватизацию). Для удобства рассмотрения совокупности прав чле­на кооператива в отношении жилого помещения выделим среди них:

• право пользования жилым помещением по его назначению (проживание в жилом помещении);

• право вселения в жилое помещение лиц в качестве членов се­мьи;

• право на заключение договоров, направленных на пользование жилым помещением другими лицами (аренда, наем и др.);

• право на вселение временных жильцов;

• право на раздел жилого помещения между лицами, имеющими право на пай.

Право на пользование жилым помещением возникает с момента предоставления жилого помещения члену кооператива. Основанием для вселения члена кооператива в жилое помещение является решение общего собрания кооператива о предоставлении члену кооператива жи­лого помещения в соответствии с паевым взносом (п. 1 ст. 124 ЖК РФ). Член кооператива вправе пользоваться жилым помещением в соответ­ствии с его назначением, предусмотренным п. 1 ст. 17 ЖК РФ.

Член кооператива вправе вселить в жилое помещение иных лиц в качестве членов семьи. Права членов семьи члена кооператива в от­ношении жилого помещения не являются самостоятельными, а носят производный характер от права члена кооператива. Это означает, ког­да член кооператива утрачивает право пользования жилым помещени­ем, находящимся в собственности кооператива, члены его семьи также утрачивают право пользования жилым помещением.

В качестве особого случая прекращения членства в кооперативе рассматривается смерть члена кооператива. В этом случае наследни­ки умершего члена кооператива имеют право вступить в кооператив. Однако законодатель устанавливает правило, в соответствии с ко­торым в кооператив может быть принят только один наследник (так как число членов кооператива не может превышать количество жилых помещений в многоквартирном доме). Данное правило не применяет­ся в отношении жилищных накопительных кооперативов, поскольку подобное ограничение в Федеральном законе «О жилищных накопи­тельных кооперативах» отсутствует.

В случае смерти члена жилищного или жилищно-строительного кооператива и перехода пая по наследству в ст. 131 ЖК РФ установле­но преимущественное право вступления в члены жилищного коопера­тива. Данное правило действует, если пай не был завещан одному на­следнику, либо если наследник не имеет права вступить в кооператив (например, ему не исполнилось 16 лет). В таком случае лицо, облада­ющее преимущественным правом на вступление в кооператив, стано­вится членом кооператива с обязанностью выплатить наследнику (или наследникам) причитающуюся им долю паенакопления. Данное поло­жение основывается на том, что ЖК РФ не регулирует вопросы пере­хода пая к наследникам и преимущества в получении пая, а устанав­ливает только возможность вступить в кооператив преимущественно перед другими наследниками. Пай (паенакопление) представляет собой все фактически уплаченные платежи в счет паевого взноса члена коо­ператива и наследуется по правилам, установленным ГК РФ. Поэтому лицо, вступившее в кооператив, обязано выдать остальным наследни­кам соответствующую часть паенакопления по правилам наследствен­ного законодательства.

В соответствии со ст. 131 ЖК РФ в случае смерти члена жилищно­го кооператива преимущественное право на вступление в члены жи­лищного кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая. Право на часть пая у супруга — члена коопе­ратива возникает, если брак был заключен в период, когда член коопе­ратива осуществлял платежи в счет паевого взноса. В зависимости от того, какая сумма была выплачена в период брака, будет определяться супружеская доля (половина уплаченных в период брака платежей). Остальная часть паенакопления представляет собой часть наслед­ственной массы и должна распределяться в соответствии с правилами наследственного законодательства.

Если супруг не имел права на паенакопление (в период существо­вания брака паевые платежи не производились, или между супругами был заключен брачный договор, или супруг отказался от вступления в кооператив), то преимущественное право на вступление в кооперати­ва переходит к наследнику члена жилищного кооператива, имеющему право на часть пая и проживающему совместно с наследодателем. Сле­дует отметить, что в данной категории лиц рассматриваются наслед­ники, призываемые к наследству, а не все лица, которые вообще могут являться наследниками умершего члена кооператива. Обычно в данном случае речь идет о наследниках первой очереди (если таковые имеются). Не стоит забывать и том, что если супруг умершего, например, не имел права на паенакопление и не мог по этому основанию вступить в коо- ператив, то его также следует рассматривать в качестве претендента по второму основанию, предусмотренному в ст. 131 ЖК РФ.

В следующей очереди в качестве претендентов на вступление в кооператив рассматриваются лица из числа наследников члена жи­лищного кооператива, не проживавших совместно с наследодателем. Данные лица вправе претендовать на вступление в кооператив только при отсутствии супруга и наследников, проживающих совместно с на­следодателем.

При отсутствии наследников, желающих вступить в кооператив, право на вступление переходит к члену семьи, проживавшему со­вместно с наследодателем и не являющимся его наследником. Дан­ное лицо не имеет права на паенакопление, так как не призывается к наследству, оно обязано внести паевой взнос в размере фактически уплаченном наследодателем. В данном случае кооператив выдает пае­накопление наследникам кооператива, которые не могут или не жела­ют вступать в кооператив.

При наличии нескольких лиц, желающих вступить в кооператив, и невозможности достигнуть между ними соглашения, спор решается в судебном порядке. При рассмотрении спора будет иметь значение материальное положение лица, желающего вступить в кооператив (для того, чтобы у него имелась возможность в дальнейшем вносить плате­жи), а также его обеспеченность другими жилыми помещениями.

Вопрос о преимущественном праве на вступление в кооператив представляется достаточно важным, так как в зависимости от того, кто станет членом кооператива, определяется и будущий собственник жилого помещения. Лицо, вступившее в кооператив вместо умершего члена кооператива, принимает на себя его права и обязанности в ко­оперативе, обязано осуществлять дальнейшие платежи в счет паевого взноса и после полной выплаты становится собственником жилого помещения.

Как уже отмечалось, положения ст. 131 ЖК РФ действуют, если пай не был завещан, если наследник пая не может или не хочет всту­пить в кооператив, а также при условии, если право собственности на квартиру не перешло от кооператива к наследодателю. В последнем случае наследование осуществляется по правилам наследственного права, ведь в состав наследства включается не пай (паенакопление), а жилое помещение.

Если никто из перечисленных в ст. 131 ЖК РФ не реализует свое право на вступление в кооператив, кооператив обязан выдать пай (па­енакопление) наследникам умершего члена кооператива. Кооператив вправе принять нового участника из состава своих членов либо сто­роннее лицо (если никто из членов кооператива не претендует на ос­вободившееся жилое помещение).

Пай члена кооператива представляет собой имущественное право участника корпоративного юридического лица. Вследствие этого право на пай может принадлежать не только члену кооператива, но и иным лицам, например супругу (как общая собственность). Лица, имеющие право на пай, не становятся участниками кооператива, поскольку за­конодатель предусматривает, что количество членов кооператива не может быть больше, чем количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом многоквартирном доме (п. 1 ст. 112 ЖК РФ). Такие члены семьи члена кооператива имеют те же права, что и лица, не обла­дающие правом на пай, однако в случае утраты родственных отношений с членом кооператива они вправе претендовать на раздел жилого поме­щения по правилам, установленным в ст. 127 ЖК РФ.

Право на раздел жилого помещения может быть реализовано, если каждому из лиц, имеющих право на пай, может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возмож­ность переустройства и (или) перепланировки неизолированных по­мещений в изолированные жилые помещения. В таком случае можно говорить о появлении вместо одного жилого помещения несколь­ких самостоятельных объектов жилищных прав. Таким образом, п. 1 ст. 112 ЖК РФ о соответствии членов жилищного кооператива коли­честву жилых помещений не нарушается.

Член жилищного кооператива вправе вселять в жилое помещение других лиц в качестве членов семьи без согласия кооператива. Лица, вселенные в качестве членов семьи члена кооператива в жилое поме­щение, не обладают таким правом (вселение лиц без согласия члена кооператива не допускается), за исключением несовершеннолетних детей, вселяемых к родителям.

Право на заключение договоров, направленных на пользование жилым помещением, как возмездных (аренда, наем), так и безвозмезд­ных (безвозмездное пользование), возможно только с согласия коопе­ратива (ст. 128 ЖК РФ). В соответствии со ст. 128 ЖК РФ на заключе­ние договора потребуется согласие лиц, вселенных в качестве членов семьи члена кооператива. При заключении договора один экземпляр передается кооперативу (как собственнику жилого помещения).

Аналогично реализуется право на вселение временных жиль­цов. Вселение временных жильцов в жилое помещение, находящееся в собственности кооператива, осуществляется членом кооператива с согласия совместно проживающих с ним членов семьи и уведомле­нием кооператива. Законодатель не предусматривает основания для отказа в реализации данного права со стороны кооператива. Вселение временных жильцов осуществляется на основании правил, предусмо­тренных ст. 80 ЖК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ и ст. 129 ЖК РФ при пол­ной уплате паевого взноса членом кооператива право собственности на жилое помещение переходит от кооператива к члену кооператива. Основанием дня возникновения права собственности на жилое поме­щение является полная выплата членом кооператива паевого взноса, о чем ему должен быть выдан соответствующий документ в правле­нии кооператива. На основании данного документа член кооператива вправе получить свидетельство о собственности на жилое помещение. Стоит отметить, что момент возникновения права собственности на жилое помещение, перешедшее от кооператива к члену кооператива, полностью выплатившему паевой взнос, связан не с моментом реги­страции права собственности такого члена кооператива, а с моментом полной выплаты паевого взноса.

Поскольку с момента полной выплаты паевого взноса член ко­оператива становится собственником жилого помещения, к правам обязанностям данного лица в отношении жилого помещения, а также к правам и обязанностям лиц, вселенных в жилое помещение в каче­стве членов семьи члена кооператива, будут применяться положения раздела II «Право собственности и другие вещные права на жилые по­мещения» ЖК РФ.

<< | >>
Источник: Под ред. Г.Ф. Ручкиной. Жилищное право : учебник / коллектив авторов— Москва: ЮСТИЦИЯ, — 370 с. — (Бакалавриат).. 2016

Еще по теме 9.1. Права на жилое помещение членов кооператива до выплаты паевого взноса:

  1. § 6. Возникновение права собственности на жилое помещение у членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов
  2. 2. Вселение в жилое помещение других членов семьи. Выбытие из жилого помещения
  3. §15.6 . Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива
  4. §15.6. Право собственности члена жилищного кооператива на жилое помещение в многоквартирном доме
  5. 3.4. Право на вселение других граждан в жилое помещение в качестве членов семьи
  6. §15.7. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома
  7. §15.7 Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома
  8. 10.2. Права и обязанности членов жилищных кооперативов
  9. § 2. Права и обязанности членов жилищных кооперативов
  10. 9.2. Правовое положение членов жилищных кооперативов
  11. Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов
- Кодексы Российской Федерации - Адвокатура - Административное право - Административное право (рефераты) - Арбитражный процесс - Банковское право - Бюджетное право - Валютное право - Гражданский процесс - Гражданское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Коммерческое право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право Российской Федерации - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право - Международное частное право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Оперативно-розыскная деятельность - Основы права - Право - Право интеллектуальной собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор - Римское право - Семейное право - Следствие - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Финансовое право -