4.1. Понятие жилого помещения, требования к жилому помещению

Объектами жилищных прав являются жилые помещения. Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное по­мещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитар­ным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законода­тельства).

Жилое помещение должно удовлетворять ряду требований.

Во-первых, жилое помещение должно представлять собой изоли­рованное помещение. Изолированность — это обязательное условие признания помещения жилым. Значение «изолированности» заклю­чается в обособлении индивидуального жизненного пространства че­ловека от непосредственной среды обитания других лиц. Жилое по­мещение как вещь имеет границы.

Только изолированное помещение может выступать самостоятель­ным объектом гражданских и жилищных прав. Так, согласно ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного прожи­вания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). Исклю­чение из этого правила допускается в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 685 ГК РФ и ч. 1 ст. 76 ЖК РФ, когда предметом договора поднайма жилого помещения может выступать часть жилого помещения. В этом случае законом не исключена вероятность того, что объектом прав мо­жет стать также неизолированное жилое помещение либо часть поме­щения — определенная жилая площадь. Такие объекты не могут быть отнесены к жилым помещениям, поскольку не обладают признаком «изолированности» (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). В связи с этим возможность воз­никновения прав и обязанностей по договору поднайма в отношении неизолированных частей жилого помещения не согласуется с ч. 1 ст. 15 ЖК РФ, согласно которой объектами жилищных прав являются жилые помещения. Данное противоречие, скорее всего, является следствием непоследовательности законодателя при описании системы объектов жилищных прав в главе 2 раздела 1 ЖК РФ.

Во-вторых, жилое помещение должно являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого невозможно без причинения несоразмерного ущерба его назначению. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без не­соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Такие жилые помещения, как квартира и комната, казалось бы, не имеют непосредственной связи с землей. Однако такая связь просле­живается у них в качестве составной части жилого дома. Кроме того, помещение, не являющееся недвижимым имуществом, не может быть признано жилым.

В-третьих, жилое помещение должно быть пригодным для посто­янного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техни­ческим нормам.

Признание помещения жилым — это юридическая процедура под­тверждения наличия у определенного помещения функционального свойства: пригодности для постоянного проживания.

Порядок признания помещения жилым помещением и требова­ния, которым должно отвечать жилое помещение, равно как и порядок признания помещения непригодным для проживания, устанавлива­ются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими феде­ральными законами, а именно Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для прожива­ния и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу[3]. До принятия указанного положения процедура признания помещения жилым в отечественном законодательстве отсутствовала.

На основании п. 3 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу объектом указанной процедуры является жилое помещение, расположенное в объектах капитального строительства, введенных в установленном порядке в эксплуатацию, и поставленное на государственный учет.

По общему правилу (п. 7 Положения о признании помещения жи­лым помещением, жилого помещения непригодным дня проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу) решение о признании помещения жилым принимается межведомственными комиссиями на основании оценки соответствия помещения и дома требованиям, установленным в данном положении.

В состав таких комиссий, помимо собственника жилищного фонда (Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования), включаются представители органов, уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля), государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, про­мышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав по­требителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также при необходимости представители органов архитектуры, градострои­тельства и соответствующих организаций, эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изыска­ний. Собственник жилого помещения (за исключением собствен­ника — Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования) либо уполномоченное им лицо при­влекается к работе в комиссии с правом совещательного голоса. Кро­ме того, в случае если комиссией проводится оценка жилых помеще­ний жилищного фонда Российской Федерации или многоквартирного дома, находящегося в федеральной собственности, в состав комиссии с правом решающего голоса включается представитель федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия соб­ственника в отношении оцениваемого имущества. В состав комиссии с правом решающего голоса также включается представитель государ­ственного органа Российской Федерации или подведомственного ему предприятия (учреждения), если указанному органу либо его подве­домственному предприятию (учреждению) оцениваемое имущество принадлежит на соответствующем вещном праве.

Исключение сделано для частного жилищного фонда. Решение о признании в нем помещения пригодным для постоянного прожива­ния принимается органом местного самоуправления, который может делегировать свои полномочия в полном объеме созданной при нем межведомственной комиссии.

Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функ­ционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и без­опасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспе­чивающим нормальное, здоровое проживание людей.

Важнейшим системообразующим признаком жилых помещений является их пригодность для постоянного проживания. Это наиболее сложная и динамичная характеристика жилого помещения. Пригод­ность жилых помещений для постоянного проживания означает воз­можность проживания в них в течение всех сезонов года (не только в летнее время), поэтому не могут быть признаны жилыми помещени­ями дачные капитальные строения, не предназначенные для кругло­годичного проживания, а равно помещения, не обеспечивающие по своим санитарно-эпидемиологическим характеристикам безопасные и безвредные условия проживания независимо от его срока.

Пригодность для постоянного проживания представляет собой систему требований, которым должны отвечать жилые помещения, в частности, требования, регламентирующие предназначенность жи­лого помещения для постоянного проживания, и требования, регла­ментирующие допустимую степень воздействия на жилые помещения окружающей среды.

Такое свойство жилых помещений, как предназначенность для по­стоянного проживания, формируется в процессе строительства (рекон­струкции) и проявляется в ряде характеристик физического объекта. В Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу такие требования установлены в п. 10—25 в отношении несущих и ограждающих конструкций жилых помещений и домов; безопасности их обустройства и оборудования; оснащенности инженерными системами и безопасности этих систем; пожарной безопасности; объемно-планировочных решений жилых помещений, размещения вспомогательных помещений; уровня инсо­ляции и искусственного освещения.

Так, несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников по­мещений в многоквартирном доме, должны находиться в работо­способном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности не приводят к нарушению рабо­тоспособности и несущей способности конструкций, надежности жи­лого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохран­ность инженерного оборудования. Указанные конструкции не должны иметь разрушений и повреждений, приводящих к их деформации или образованию трещин, снижающих их несущую способность и ухуд­шающих эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными систе­мами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснаб­жение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицирован­ных районах также и газоснабжение). При этом допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных в поселениях без центра­лизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящие­ся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответ­ствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Такие требования к условиям проживания в жилых зданиях и поме­щениях утверждены постановлением Главного государственного са­нитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 № 64 (в ред. от 27.12.2010) «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10»'.

Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допу­скается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами. Инже­нерные системы должны быть размещены и смонтированы в соответ­ствии с требованиями безопасности, установленными в нормативных правовых актах[4], и инструкциями заводов, которые изготавливают со­ответствующее оборудование, а также с гигиеническими норматива­ми, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.

Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входя­щие в состав общего имущества собственников помещений в много­квартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60%, температуру отапливаемых помещений не менее +18 °С, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих кон­струкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструк­циях жилого дома.

Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав обще­го имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грун­товой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.

Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартир­ном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

Объемно-планировочное решение жилых помещений и их рас­положение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требо­ваний эргономики.

В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечивать­ся для одно-, двух- и трехкомнатных квартир — не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир — не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам[5]. При этом ко­эффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.

Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах 1А, 1Б, 1Г, Щ и ГУа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах — не менее 2,5 м. Высота вну- триквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна со­ставлять не менее 2,1 м.

Кроме того, размещение над комнатами уборной, ванной (душе­вой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней возможно только в квартирах, располо­женных в двух уровнях. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.

Однако не исключены ситуации, когда конструктивно и техниче­ски предназначенное для постоянного проживания помещение в силу воздействия внешних факторов становится со временем непригодным для проживания. С учетом этого в содержание понятия пригодности жилого помещения для постоянного проживания также включены требования, регламентирующие допустимую степень воздействия на жилые помещения окружающей среды. Такие требования предъявля­ются к уровню шума, вибрации, инфразвука, электромагнитного об­лучения, концентрации вредных веществ в воздухе жилого помеще­ния, интенсивности электромагнитного излучения и напряженности электрического поля в жилом помещении и закреплены в п. 26—32 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В частности, концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предель­но допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах1. Допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток, допустимые уровни звукового дав­ления, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума, допустимый уровень инфразвука и допустимые значения ин­тенсивности электромагнитного излучения также установлены дей­ствующим законодательством[6].

<< | >>
Источник: Под ред. Г.Ф. Ручкиной. Жилищное право : учебник / коллектив авторов— Москва: ЮСТИЦИЯ, — 370 с. — (Бакалавриат).. 2016

Еще по теме 4.1. Понятие жилого помещения, требования к жилому помещению:

  1. 1. Понятие жилого помещения. Виды жилых помещений 1.1.
  2. § 1. Понятие жилого помещения. Виды жилых помещений и их назначение
  3. § 6.1 Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
  4. §6.2. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
  5. §6.1. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
  6. §6.3 Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
  7. Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
  8. 3.6. Право на предоставление жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения
  9. §6.2 Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
  10. 3. Раздел жилого помещения. Объединение пользователей жилого помещения в одну семью
  11. 4. Замена нанимателя жилого помещения или члена кооператива. Отказ пользователя от части жилого помещения
  12. § 11. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами. Бронирование жилого помещения
  13. 1. Обязанности и ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма и найма жилого помещения
  14. 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
  15. 7.2. Норма предоставления жилого помещения по договору социального найма. Учётная норма площади жилого помещения
  16. 3. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение
  17. Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан
  18. 2. Вселение в жилое помещение других членов семьи. Выбытие из жилого помещения
  19. §4.2 .Назначение жилого помещения. Пользование жилым помещением
- Кодексы Российской Федерации - Адвокатура - Административное право - Административное право (рефераты) - Арбитражный процесс - Банковское право - Бюджетное право - Валютное право - Гражданский процесс - Гражданское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Коммерческое право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право Российской Федерации - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право - Международное частное право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Оперативно-розыскная деятельность - Основы права - Право - Право интеллектуальной собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительные органы - Прокурорский надзор - Римское право - Следствие - Судопроизводство - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Финансовое право -