8.2. Договор купли-продажи как основание приобретения жилых помещений в частную собственность

Договор купли-продажи недвижимости выделен в особую группу до­говоров купли-продажи ввиду специфики недвижимого имущества как объекта. Продажа и приобретение объектов недвижимости явля­ются одной из наиболее распространенных сделок.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять ука­занное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, 549 ГК РФ).

Предметом купли-продажи могут быть и жилые помещения.

Субъектами договоров купли-продажи жилых помещений явля­ются:

• граждане, которые продают и покупают принадлежащие им жилые помещения;

• юридические лица, реализующие и приобретающие жилые по­мещения в целях использования их для проживания граждан;

• Российская Федерация, субъекты федерации, муниципальные образования — в отдельных случаях.

В большинстве случаев в качестве продавца жилого помещения выступает его собственник. Однако в виде исключения продавцом могут быть субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные унитарные пред­приятия, учреждения и казенные предприятия. При этом следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижи­мым имуществом ограничено. Так, государственные или муниципаль­ные унитарные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имуще­ство без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме в виде единого до­кумента, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего до­говора.

Гражданский кодекс РФ не обязывает нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости — возможно только по согла­шению сторон. Договор продажи жилого помещения, заключенный после 01.03.2013, государственной регистрации не подлежит'. При этом ст. 551 ГК РФ устанавливает, что переход прав на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государ­ственной регистрации.

Государственная регистрация возможна при участии обеих сто­рон. Если одна из сторон договора уклоняется от регистрации перехода права собственности, государственная регистрация может состояться по решению суда по требованию другой стороны. Сторона, необосно­ванно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, возникшие в результате таких действий.

Отличительной чертой недвижимого имущества является, как правило, его неразрывная связь с землей, поэтому при продаже жи­лого дома, расположенного на земельном участке, к его покупателю в силу ст. 552 ГК РФ переходит и часть земельного участка (или весь земельный участок), на котором расположен дом. Причем этот пере­ход не зависит от волеизъявления продавца. Продавец недвижимости может только определить, на каком праве земельный участок или его часть передаются покупателю. При этом, когда продавец является соб­ственником земельного участка, на котором находится недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Если жилой дом расположен на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве соб­ственности, то земельный участок переходит к покупателю на таком же праве, на каком он принадлежал продавцу (например, на основа­нии договора аренды).

' Пункт8 ст. 2 Федерального закона от30.12.2012 № 302-Ф3 (вред, от04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Россий­ской Федерации» // СЗ РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.

Существенными условиями договора продажи жилого помеще­ния являются:

1) предмет;

2) цена;

3) перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право поль­зования этим жилым помещением после его приобретения поку­пателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жи­лым помещением.

Предметом договора продажи жилого помещения на основании ст. 554 ГК РФ является жилое помещение с указанием всех данных, придающих имуществу индивидуальную определенность, право на ко­торое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержа­щиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (адрес, вид объекта, его площадь, назначе­ние и иная информация). Отсутствие в договоре продажи жилого по­мещения указанных сведений свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, а, следовательно, и переход прав на жилое помещение не подлежит государственной регистрации.

Как уже было отмечено, существенным условием договора прода­жи недвижимости является цена продаваемого имущества.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматри­вать цену этого имущества, и при отсутствии в договоре согласован­ного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Обязательное вклю­чение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значи­тельной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимо­стью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются с учетом продажной цены имущества.

Цена конкретного жилого помещения строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами жилых помещений, в связи с этим при заключении договора продажи имущества нельзя применять п. 3 ст. 424 ГК РФ, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары.

При продаже жилого дома, расположенного на земельном участ­ке, установленная цена данного дома включает в себя и цену соответ­ствующего земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В договоре продажи может быть указана только цена на единицу площади жилого помещения, например, цена квадратного метра. При этом общая цена продаваемого жилого помещения опреде­ляется исходя из его фактического размера.

Среди особенностей договора продажи жилого помещения следу­ет выделить то, что одним из существенных условий договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право поль­зования этим жилым помещением после его приобретения покупа­телем, является приведение перечня этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ). Это могут быть лица, получившие право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа, либо члены семьи или бывшие члены семьи продавца, которые отказались от приватизации продава­емого жилого помещения в пользу продавца1.

Передача жилого помещения продавцом покупателю осуществля­ется по передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ). При этом законом или договором может быть предусмотре­на возможность исполнения договора путем вручения имущества без подписания соответствующего передаточного документа, а также без фактического вручения продаваемого имущества покупателю в мо­мент подписания передаточного акта. В ГК РФ не содержится све­дений, которые должны быть в указанном акте, однако на практике в него, как правило, включают качественную и количественную ха­рактеристики продаваемого объекта, несоответствие объекта которым может повлечь ответственность продавца за ненадлежащее исполне­ние договора.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о переда­че недвижимости означает неисполнение ею договора. Если продавец не подписывает такой документ, то это означает его отказ от передачи имущества. В этом случае у покупателя есть право потребовать переда­чи ему вещи (п. 2 ст. 463, ст. 398 ГК РФ) либо возмещения причинен­ных ему убытков. Уклонение от подписания документа покупателем свидетельствует об его отказе от принятия имущества.

Стороны могут также применить нормы главы 25 ГК РФ об от­ветственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение до­говора, в частности, при неисполнении своей обязанности поку­пателем — уплаты цены за продаваемую недвижимость, продавец имеет право требовать неуплаченную сумму, а также уплаты процен­тов и суммы убытков на основании ст. 395 ГК РФ.

' Статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 28.02.2015, с изм. от 24.03.2015) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 15.

Покупатель может принять не соответствующую условиям дого­вора продаваемую недвижимость, когда такое несоответствие огово­рено в передаточном акте. Однако это обстоятельство не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества установлены в ст. 557 ГК РФ. Ненадлежащее качество недвижимо­сти может быть обнаружено при ее передаче, а также после передачи с подписанием передаточного акта или без такового.

Для выявления ненадлежащего качества недвижимости после ее передачи в процессе использования необходимо установить сроки, в течение которых наступают последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ. Согласно данной статье покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; воз­мещения своих расходов на устранение недостатков товара. Также по­купатель может отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. При этом покупатель не имеет право требовать замены товара, поскольку по объективным причинам заменить одно жилое помещение на другое невозможно.

<< | >>
Источник: Под ред. Г.Ф. Ручкиной. Жилищное право : учебник / коллектив авторов— Москва: ЮСТИЦИЯ, — 370 с. — (Бакалавриат).. 2016

Еще по теме 8.2. Договор купли-продажи как основание приобретения жилых помещений в частную собственность:

  1. § 1. Основания приобретения гражданами жилых помещений в собственность
  2. 1. Договор купли-продажи жилого помещения
  3. § 3. Обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, и мена жилых помещений, находящихся в собственности
  4. 13.3.Обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, и мена жилых помещений, находящихся в собственности
  5. § 3. Договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома)
  6. Глава 5. Приобретение жилых помещений в собственность
  7. 7.3. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма
  8. Глава 11. Приобретение гражданами жилых помещений в собственность. Пользование жилыми помещениями, принадлежащими гражданам
  9. §10.4. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма
  10. §10.4 Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма
  11. § 15. Основания и порядок расторжения договора социального найма. Выселение из жилых помещений
  12. §10.7. Порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
  13. § 10.7 Порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
  14. 7.6. Порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
  15. 71. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
  16. 17.1. Договор купли-продажи
- Кодексы Российской Федерации - Адвокатура - Административное право - Административное право (рефераты) - Арбитражный процесс - Банковское право - Бюджетное право - Валютное право - Гражданский процесс - Гражданское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Коммерческое право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право Российской Федерации - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право - Международное частное право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Оперативно-розыскная деятельность - Основы права - Право - Право интеллектуальной собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор - Римское право - Семейное право - Следствие - Судопроизводство - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Финансовое право -