8.4. Договор дарения как основание приобретения жилых помещений в частную собственность

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собствен­ность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

По договору дарения жилого помещения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаря­емому) жилое помещение в собственность.

Обещание дарения — это обещание безвозмездно передать ко­му-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности. Оно признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (п. 2 ст. 574 ГК РФ) и содержит ясно выраженное намерение совер­шить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

Сторонами договора являются даритель и одаряемый. Первый добровольно лишает себя определенного имущества, второй — приоб­ретает это имущество. Если предмет договора — жилое помещение, то одаряемый приобретает на нее право собственности.

Дарение жилого помещения — гражданско-правовой договор, поэтому даритель и одаряемый должны быть дееспособными. За неде­еспособных лиц сделки совершаются их законными представителями.

Исключение составляет норма ст. 28 ГК РФ, согласно которой малолетние, т.е. дети от 6 до 14 лет, могут выступать в качестве ода­ряемых, поскольку они вправе совершать самостоятельно сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды и не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации. Не­совершеннолетние от 14 до 18 лет не могут распоряжаться вещами, принадлежащими им на праве собственности. Для этих сделок они должны получить согласие законных представителей (ст. 26 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 574 ГК РФ договор дарения движимого имуще­ства должен быть совершен в письменной форме, когда дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает 3 тыс. руб., договор содержит обещание дарения в будущем.

Безусловно, договор дарения жилого помещения в устной форме заключаться не может, только в простой письменной. Договор даре­ния жилого помещения, совершенный устно, ничтожен. Действующее законодательство не предусматривает условия о заключении догово­ров дарения в нотариальной форме. Нотариальная форма может быть обязательной только в случае, если стороны самостоятельно договори­лись о заключении договора в такой форме (ст. 163 ГК РФ).

При дарении недвижимого имущества государственной регистра­ции подлежит только переход права на данное имущество (ч. 3 ст. 574, ст. 164 ГК РФ). Договор дарения недвижимости, заключенный после 01.03.2013, государственной регистрации не подлежит'.

Договор дарения относится к безвозмездным договорам. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обя­зательства договор не признается дарением. По договору дарения не допускаются встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Рас­пространены сделки дарения жилья с условием сохранения прав поль­зования дарителем этим жилым помещением. Здесь налицо встреч­ное обязательство одаряемого — предоставить (сохранить) дарителю

' Пункт 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЭ (вред, от04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Россий­ской Федерации» // СЗ РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.

право пользования жилым помещением после его отчуждения. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притвор­на (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержа­ния с иждивением). Притворная сделка признается ничтожной (п. 2 ст. 170, п. 1 ст. 572 ГК РФ), поэтому заключения договоров на таких условиях надо избегать.

Дарение — это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора: дарителя (на пе­редачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, напро­тив, — односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего (п. 2 ст. 572 ГК РФ). До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара — это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавли­вающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ).

Особое внимание следует обратить на недопустимость заклю­чения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя. Согласно п. 3 ст. 572 ГК РФ договор, предусматри­вающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такому дарению применяются правила гражданского законодатель­ства о наследовании. Кроме того, невозможна также государственная регистрация права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора дарения. Одна­ко зачастую граждане после нотариального удостоверения договоров дарения им квартир пожилыми родственниками не регистрируют до­говоры сразу, а представляют их на регистрацию после смерти дарите­лей, путая дарственную с завещанием. Поскольку при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имуще­ство не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наслед­ственную массу скончавшегося дарителя как наследодателя.

Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до переда­чи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. Когда договор дарения зарегистрирован (согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ государ­ственная регистрация договоров дарения недвижимости осуществля­лась до 01.03.2013), отказ от принятия дара также подлежит государ­ственной регистрации.

Если договор дарения был заключен в письменной форме, дари­тель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар. Отказ одаряемого от принятия дара возможен только до регистрации права. Если после регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.

Ввиду безвозмездного характера дарение более строго регулиру­ется законом, чем иные сделки. Ст. 575 и 576 ГК РФ содержат прямые указания на запрещения и ограничение дарения. Не допускается даре­ние, за исключением обычных подарков, стоимость которых не пре­вышает 3 тыс. руб. (ст. 575 ГК РФ):

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

2) работникам образовательных организаций, медицинских орга­низаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и ана­логичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, нахо­дящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супру­гами и родственниками этих граждан;

3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служа­щим, муниципальным служащим, служащим Банка России в свя­зи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4) в отношениях между коммерческими организациями.Запрет на дарение лицам, замещающим государственные должности Рос­сийской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государ­ственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России, не распространяется на случаи дарения в связи с протокольными мероприятиями, служебными командировка­ми и другими официальными мероприятиями. Подарки, которые получены лицами, замещающими государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государ­ственными служащими, муниципальными служащими, служащи­ми Банка России и стоимость которых превышает три тысячи ру­блей, признаются соответственно федеральной собственностью, собственностью субъекта Российской Федерации или муници­пальной собственностью и передаются служащим по акту в орган, в котором указанное лицо замещает должность. В статье 575 ГК РФ закреплены случаи ограничения дарения:

1) юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяй­ственного ведения или оперативного управления, вправе пода­рить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. Это ограничение не распространяется на обычные подарки небольшой стоимости;

2) дарение имущества, находящегося в общей совместной собствен­ности, допускается по согласию всех участников совместной соб­ственности;

3) доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна. Так, дарение не может быть совершено на основании генераль­ной доверенности, содержащей полномочия представителя на со­вершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. В доверенности на совершение дарения должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае доверенность ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ).

Статьей 578 ГК РФ установлены случаи отмены дарения. Так, да­ритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких род­ственников либо умышленно причинил дарителю телесные поврежде­ния. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее без­возвратной утраты. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоя­тельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринима­тельской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

Кроме того, в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуральной форме к моменту отмены дарения.

Правила об отказе от исполнения договора дарения (ст. 577 ГК РФ) и об отмене дарения (ст. 578 ГК РФ) не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости. Отдельно урегулированы вопросы правопреемства при обещании дарения (ст. 581 ГК РФ). Права одаря­емого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено дого­вором дарения. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, перехо­дят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотре­но договором дарения.

Разновидностью договора дарения является пожертвование (ст. 582 ГК РФ).

Пожертвование — это дарение вещи или права в общеполезных целях. Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспи­тательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и образова­тельным организациям, фондам, музеям и другим учреждениям куль­туры, общественным и религиозным организациям, иным некоммер­ческим организациям в соответствии с законом, а также государству и другим субъектам гражданского права.

На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридиче­ским лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. При отсутствии та­кого условия пожертвование имущества гражданину считается обыч­ным дарением, а в остальных случаях пожертвованное имущество ис­пользуется одаряемым в соответствии с назначением имущества.

Юридическое лицо, принимающее пожертвование, для использо­вания которого установлено определенное назначение, должно вести обособленный учет всех операций по использованию пожертвованно­го имущества. Если законом не установлен иной порядок, когда ис­пользование пожертвованного имущества в соответствии с указанным жертвователем назначением становится вследствие изменившихся об­стоятельств невозможным, оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражда­нина-жертвователя или ликвидации юридического лица — жертвова­теля по решению суда.

Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначе­ния без согласия жертвователя, дает право жертвователю, его наследни­кам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.

<< | >>
Источник: Под ред. Г.Ф. Ручкиной. Жилищное право : учебник / коллектив авторов— Москва: ЮСТИЦИЯ, — 370 с. — (Бакалавриат).. 2016

Еще по теме 8.4. Договор дарения как основание приобретения жилых помещений в частную собственность:

  1. § 1. Основания приобретения гражданами жилых помещений в собственность
  2. § 3. Обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, и мена жилых помещений, находящихся в собственности
  3. 13.3.Обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, и мена жилых помещений, находящихся в собственности
  4. Глава 5. Приобретение жилых помещений в собственность
  5. 7.3. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма
  6. Глава 11. Приобретение гражданами жилых помещений в собственность. Пользование жилыми помещениями, принадлежащими гражданам
  7. §10.4. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма
  8. §10.4 Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма
  9. § 15. Основания и порядок расторжения договора социального найма. Выселение из жилых помещений
  10. §10.7. Порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
- Кодексы Российской Федерации - Адвокатура - Административное право - Административное право (рефераты) - Арбитражный процесс - Банковское право - Бюджетное право - Валютное право - Гражданский процесс - Гражданское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Коммерческое право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право Российской Федерации - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право - Международное частное право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Оперативно-розыскная деятельность - Основы права - Право - Право интеллектуальной собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор - Римское право - Семейное право - Следствие - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Финансовое право -