загрузка...

13.1. Понятие и особенности договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

Понятие и особенности договора найма жилых помещений жи­лищного фонда социального использования раскрываются в гла­ве 8.1 ЖК РФ, которая включена в раздел III.1. «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования». Указанный раздел является но­веллой жилищного законодательства, который введен Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ1.

Согласно ст. 91.1 ЖК РФ по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона (наймо- датель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимате-

' Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищ­ный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых по­мещений жилищного фонда социального использования» // СЗ РФ. 28.07.2014. № 30 (ч. I). Ст. 4218.

лю) жилое помещение, отвечающее требованиям, установленным ст. 91.5ЖК РФ, во владение и пользование для проживания в нем на уста­новленных ЖК РФ условиях.

Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования. При этом предметом найма может быть только отдельная квартира, а не отдельная комната (или часть квартиры) или являющийся наемным домом социального использова­ния жилой дом (ст. 91.5 ЖК РФ). Под наемным домом ЖК РФ понима­ет здание, которое или все помещения в котором принадлежат на пра­ве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ст. 91.16 ЖК РФ).

Наймодателем по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования признается орган государствен­ной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные вы­ступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве соб­ственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом органи­зация, а также организация, являющаяся собственником жилого по­мещения частного жилищного фонда или уполномоченная собствен­ником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством РФ (ст. 91.2 ЖК РФ). При этом най­модателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в одном наемном доме социального ис­пользования может являться только одно лицо, так же как и нанима­телем — гражданин, признанный по установленным ЖК РФ основа­ниям нуждающимся в жилых помещениях, и гражданин, признанный по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления нуждающимся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых по­мещений жилищного фонда социального использования в установ­ленных ЖК РФ случаях.

Таких случаев установлено два: доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подле­жащего налогообложению их имущества, которые определяются ор­ганами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышает максимальный раз­мер, устанавливаемый ч. 2 ст. 91.3 ЖК РФ, и гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установлен­ном законом соответствующего субъекта Российской Федерации по­рядке.

Указанные в пункте 1 части 1 ст. 91.3 ЖК РФ максимальный раз­мер дохода гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их иму­щества устанавливаются органами местного самоуправления в порядке, принятом законом субъекта Российской Федерации, и не могут превы­шать размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его се­мьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на тер­ритории соответствующего муниципального образования.

По договорам найма жилых помещений жилищного фонда соци­ального использования жилые помещения могут быть предоставлены иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международ­ным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Жилищным кодексом РФ установлены требования, касающиеся содержания договора найма жилого помещения жилищного фонда со­циального использования. В нем должны быть указаны срок действия договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изме­нения и условия заключения договора найма жилого помещения жи­лищного фонда социального использования на новый срок по истече­нии срока действия ранее заключенного договора (ч. 2 ст. 91.1 ЖК РФ).

Содержится указание и на форму договора, который заключается обязательно в письменной форме (ч. 3 ст. 91.1 ЖК РФ). Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возника­ющее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования подлежит государственной реги­страции в порядке, установленном ст. 23.1 Закона о государственной регистрации[46].

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социаль­ного использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору.

Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда со­циального использования утвержден Постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 № 1318 «О регулировании отношений по найму жи­лых помещений жилищного фонда социального использования»'. Он в частности содержит:

• права и обязанности нанимателя и наймодателя;

• порядок пользования имуществом наймодателя, находящимся в жилом помещении, и помещениями в наемном доме соци­ального использования, предназначенными для удовлетворе­ния социально-бытовых потребностей;

• размер платы за наем жилого помещения, порядок внесения платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги;

• положения об ответственности наймодателя, нанимателя и проживающих совместно с ним граждан;

• порядок изменения, расторжения, прекращения договора, ус­ловие о его сроке действия и заключении договора найма жи­лого помещения жилищного фонда социального использова­ния на новый срок.

Кроме того, указанным постановлением правительства установ­лены:

1) требования к организациям, являющимся наймодателями по до­говорам найма жилых помещений жилищного фонда социально­го использования в отношении жилых помещений частного жи­лищного фонда;

2) перечень документов, подтверждающих право заявителя, претен­дующего на участие в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наем­ного дома социального использования, выступать наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда соци­ального использования;

3) перечень документов, подтверждающих право наймодателя и на­нимателя на заключение договора найма жилого помещения жи­лищного фонда социального использования при государственной регистрации возникающего на основании такого договора ограни­чения (обременения) права собственности на жилое помещение.

Предусмотрено, в частности, что наймодатель: опубликовывает

в средствах массовой информации и (или) размещает в информаци­онно-телекоммуникационной сети «Интернет» декларацию о соответ­ствии требованиям к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда, по форме, утверждаемой Министерством строительства и жи­лищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, и годовой отчет о своей деятельности по предоставлению жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и об использовании своего имущества, включающий аудиторское заключение о достоверности бухгалтерской (финансовой) отчетности и другие положения, состав которых утверждает уполномо­ченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации.

Кроме того, наймодатель, осуществляющий управление много­квартирным домом, являющимся наемным домом социального ис­пользования, в течение периода управления таким домом должен иметь лицензию на осуществление предпринимательской деятельно­сти по управлению многоквартирными домами.

Важной особенностью договора найма жилого помещения жи­лищного фонда социального использования в отличие от договора со­циального найма жилого помещения является то, что он заключается на определенный срок — не менее чем один год, но не более чем де­сять лет (ч. 1 ст. 91.6ЖК РФ). Указанный срок определяется по выбору нанимателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, если иное не установлено ЖК РФ.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социально­го использования заключается на срок один год в период проведения процедуры обращения взыскания на жилые помещения в наемном доме социального использования или на являющийся наемным домом социального использования жилой дом в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[47].

Ответы на вопросы о расторжении и прекращении договора най­ма жилого помещения жилищного фонда социального использования содержатся в ст. 91.10 ЖК РФ, в соответствии с которой договор най­ма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору найма жилого поме­щения жилищного фонда социального использования с согласия по­стоянно проживающих совместно с ним членов его семьи в любое вре­мя вправе расторгнуть этот договор, предупредив в письменной форме об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения указанного договора.

Статьей 91.10 ЖК РФ установлены случаи, при которых договор най­ма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя:

• неполное и (или) несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в те­чение 12 месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие 12 месяцев;

• передача жилого помещения или его части по договору под­найма, договору безвозмездного пользования;

• наличие у нанимателя и (или) у постоянно проживающих со­вместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования (в субъек­тах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — на территории того же субъекта Российской Федерации), предоставленных им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании член­ства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащих им на праве собственности, если размер об­щей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предостав­ления;

• разрушение или повреждение жилого помещения нанимате­лем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

• систематическое нарушение прав и законных интересов со­седей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, а также использование жилого по­мещения не по назначению.

Прекращается договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, а также со смертью одиноко проживавшего на­нимателя (ч.4 ст. 91.10 ЖК РФ). В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования считается расторгну­тым со дня выезда.

Важной особенностью рассматриваемого договора является его сохранение при переходе прав на жилое помещение или изменении наймодателя. В соответствии со ст. 91.11 ЖК РФ переход права соб­ственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жи­лого помещения жилищного фонда социального использования, пра­ва хозяйственного ведения в отношении такого жилого помещения, права оперативного управления таким жилым помещением или иного права, изменение наймодателя по данному договору не влекут за собой расторжение данного договора или изменение его условий.

В случае расторжения договора найма жилого помещения жи­лищного фонда социального использования наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения (ст. 91.12 ЖК РФ).

<< | >>
Источник: Под ред. Г.Ф. Ручкиной. Жилищное право : учебник / коллектив авторов— Москва: ЮСТИЦИЯ, — 370 с. — (Бакалавриат).. 2016

Еще по теме 13.1. Понятие и особенности договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования:

  1. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма). Условия и предпосылки заключения договора
  2. Глава 5. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма). Условия и предпосылки заключения договора
  3. § 3. Обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, и мена жилых помещений, находящихся в собственности
  4. 13.3.Обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, и мена жилых помещений, находящихся в собственности
  5. §10.7. Порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
  6. 7.6. Порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
  7. Государственная регистрация жилых помещений и учет жилищного фонда, а также государственный контроль за использованием жилищного фонда
  8. § 10.7 Порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
  9. 32. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ДОМАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНЫХ ФОНДОВ
  10. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма