11.4. Правомочия собственников общего имущества в многоквартирном доме и содержание такого имущества. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

В первую очередь рассмотрим правомочия собственников обще­го имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют и пользуются общим имуществом в соответствии с целевым назначением, правилами пользования. Пра­ва распоряжения у них ограничены.

По решению собственников помещений, принятому на собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если такая передача не нарушает права и законные ин­тересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Так, могут быть переданы в срочное пользование (например, на основании до­говора аренды) другим лицам: лестницы, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы, земельные участки. Такая передача на возмездных началах может быть вызвана интересами получения имущественной выгоды от размещения в подвалах многоквартирных домов рестора­нов, баров, кафе, магазинов; на технических этажах — мастерских по ремонту и обслуживанию передающих радиотелеаппаратуры; на крышах домов — рекламных щитов и т.д. Не подлежат отчуждению и передаче в пользование межквартирные лестничные клетки, кори­доры, ограждающие и несущие конструкции, лифтовые, иные шахты, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся внутри помещений.

Допустимо как уменьшение, так и увеличение общего имущества в многоквартирном доме с согласия всех собственников на основе ре­конструкции, разрешенной компетентными органами (в частности, установка современных лифтов, нового инженерного оборудования в технических подвалах и т.д.).

Согласно ч. 5 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором рас­положен многоквартирный дом, может быть обременен правом огра­ниченного пользования им другими лицами. Иными словами, это сервитут (ст. 274 ГК РФ). Не допускается запрет на установление об­ременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и соб­ственниками помещений в многоквартирном доме. Споры о сервитуте и его условиях подлежат разрешению в суде.

Весьма интересной является норма, закрепленная в ч. 6 ст. 36 ЖК РФ, устанавливающая, что в случае разрушения, в том числе случайной гибели, или сноса многоквартирного дома собственники помещений в этом доме сохраняют долю в праве общей долевой соб­ственности на земельный участок, на котором располагался дом, и на иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома. Такие собственники владеют, поль­зуются и распоряжаются этим имуществом в соответствии с граждан­ским законодательством.

Далее перейдем к рассмотрению вопросов содержания общего имущества в многоквартирном доме. Определение долей в праве об­щей собственности на общее имущество в многоквартирном доме свя­зано с расходами на содержание этого имущества.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Доля обязательных расходов на содержание обще­го имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собствен­ник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Соответ­ственно, чем больше площадь квартиры или нежилого помещения, тем больше доля его собственника в праве общей собственности, и, следовательно, больше расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Обслуживание и ремонт помещений в многоквартирном доме осуществляются за счет средств их собственников. Кроме того, соб­ственники помещений в многоквартирном доме участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом общего имущества много­квартирного дома и содержанием придомовой территории, соразмер­но занимаемой ими площади в этом доме.

В обязанности собственников помещений в многоквартирном доме входит также соблюдение технических, противопожарных, са­нитарно-гигиенических правил, правил содержания жилых домов. Они обязаны содержать помещения, находящиеся в их собственности, в надлежащем состоянии и осуществлять их ремонт за свой счет (Пра­вила содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Так, согласно п. 10 Правил содержания общего имущества в мно­гоквартирном доме общее имущество должно содержаться в состоя­нии, обеспечивающем:

1) соблюдение характеристик надежности и безопасности много­квартирного дома;

2) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имуще­ства физических или юридических лиц, государственного, муни­ципального и иного имущества;

3) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещения­ми, помещениями общего пользования, а также земельным участ­ком, на котором расположен многоквартирный дом;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помеще­ний, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имуще­ства, для предоставления коммунальных услуг (подачи комму­нальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам[36];

6) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

7) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффектив­ности.

Далее необходимо рассмотреть вопросы изменения границ поме­щений в многоквартирном доме. В ст. 40 ЖК РФ не ограничено право собственников на создание более комфортных условий проживания. Собственник может увеличить площадь своего жилья за счет приоб­ретения и присоединения (объединения) смежных помещений, рас­положенных как на одном этаже с его квартирой (комнатой), так и под ней либо выше этажом.

Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены два и более помещения без согласия собственников других помещений.

Более того, собственник вправе увеличить занимаемую им площадь за счет части общего имущества в многоквартирном доме, но только в случае реконструкции, переустройства и (или) перепланировки, ко­торые невозможно провести без присоединения части общего имуще­ства. Однако подобные действия уменьшают размер общего имущества многоквартирного дома, поэтому осуществлять их допустимо только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Уменьшение размера общего имущества изменяет долю в праве общей собственности на это имущество и соответственно должно найти отражение в ЕГРП.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланиров­ка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, пере­устройство и (или) перепланировку помещений должно быть получе­но согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

<< | >>
Источник: Под ред. Г.Ф. Ручкиной. Жилищное право : учебник / коллектив авторов— Москва: ЮСТИЦИЯ, — 370 с. — (Бакалавриат).. 2016

Еще по теме 11.4. Правомочия собственников общего имущества в многоквартирном доме и содержание такого имущества. Изменение границ помещений в многоквартирном доме:

  1. 6.7. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
  2. §9.3 Содержание общего имущества в многоквартирном доме
  3. §9.3. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
  4. § 2. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
  5. §9.4. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
  6. §9.4.Изменение границ помещений в многоквартирном доме
  7. § 3. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в построенном и зарегистрированном многоквартирном доме, а также в строящемся многоквартирном доме
  8. Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников
  9. 6.2. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников
  10. 6.5. Право собственности на общее имущество собственников в многоквартирном доме
  11. §9.1. Право собственности на общее имущество собственников в многоквартирном доме
  12. §9.1 .Право собственности на общее имущество собственников в многоквартирном доме
  13. Глава 9. Общее имущество собственников в многоквартирном доме
  14. Глава 9. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
  15. §19.3. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
  16. §19.3 Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
  17. § 4. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
  18. § 3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
  19. 6.2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
- Кодексы Российской Федерации - Адвокатура - Административное право - Административное право (рефераты) - Арбитражный процесс - Банковское право - Бюджетное право - Валютное право - Гражданский процесс - Гражданское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Коммерческое право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право Российской Федерации - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право - Международное частное право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Оперативно-розыскная деятельность - Основы права - Право - Право интеллектуальной собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительные органы - Прокурорский надзор - Римское право - Следствие - Судопроизводство - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Финансовое право -