загрузка...

10.2. Государственная регистрация прав на жилое помещение и сделок с ним

В соответствии со ст. 18 ЖК РФ[30] право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, Законом о государственной реги­страции и ЖК РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним — юридический акт признания и подтверждения государ­ством возникновения, ограничения (обременения), перехода или пре­кращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Следует отметить, что в соответствии с Законом о государственной регистрации именно государственная регистрация является единствен­ным законодательным подтверждения зарегистрированного права.

Регистрация осуществляется согласно ст. 131 ГК РФ о том, что право собственности и другие вещные права на недвижимое имуще­ство, включая возникновение, переход, ограничение и прекращение, подлежат государственной регистрации. Государственная регистра­ция прав производится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом о регистрации системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государствен­ном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (да­лее - ЕГРП).

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция РФ, ГК РФ, Закон о государственной регистрации, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты России.

Регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соот­ветствии со ст. 130, 131,132 и 164 ГК РФ. Наряду с государственной реги­страцией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государствен­ной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (об­ременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа мест­ного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. После государственной регистрации права на жилое помещение новые собственники приобретают право собственно­сти и имеют возможность распоряжаться жилыми помещениями.

Порядок государственной регистрации прав и отказа в регистра­ции устанавливается Законом о государственной регистрации, а также Правилами ведения ЕГРП1.

Сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федераль­ным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государ­ственную регистрацию прав, по запросам любых лиц в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном органом нормативно-право­вого регулирования в сфере государственной регистрации прав. Непо­средственно функции по государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Требование о государственной регистрации сделок с жилы­ми помещениями не является абсолютным для любых видов сделок с жилыми помещениями, под регистрацию не подпадают права, воз­никающие из договора коммерческого, социального найма жилого по­мещения (гл. 35 ГК РФ).

В отношении наиболее распространенных договоров — купли- продажи и мены недвижимости действует правило, закрепленное в ст. 551 ГК РФ, в соответствии с которой предусматривается регистра­ция только перехода права собственности, регистрировать договор не нужно, он является действительным с момента его подписания. Од­нако до недавнего времени обязанность регистрации договоров куп­ли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК РФ) распро­странялась как на договор, так и на переход права собственности, но не подлежит применению к договорам, заключенным после 01.03.2013 (Федеральный закон «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»),

В отношении договора дарения недвижимого имущества и до­говора ренты, предусматривающего отчуждение жилья, требование о государственной регистрации договора утратило силу. Регистрации подлежит только переход права собственности. Такие правила были установлены и применительно к договору аренды недвижимости (ст. 609 ГК РФ), договора аренды здания, сооружения (ст. 651 ГК РФ), до­говора аренды недвижимости и для договора аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ).

Однако для отдельных сделок предусматривается отдельная реги­страция как сделки, так и перехода права собственности. К договорам, при заключении которых необходима их регистрация, относится до­говор участия в долевом строительстве жилья (п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») и договор ипотеки (п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

На практике зачастую одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности. В этом случае другая сторона вправе обратиться в суд в соответствии со ст. 165 ГК РФ, а суд, изучив все необходимые обстоятельства, может вынести решение о государствен­ной регистрации перехода права собственности.

Непосредственно порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится в главе III Закона о государственной регистрации. Указанный раздел включает инфор­мацию о содержании единого государственного реестра прав, его кон­кретных разделов, порядок внесения соответствующих записей.

Порядок проведения государственной регистрации прав опреде­лен в ст. 13 названного закона.

1. Прием документов, представленных для государственной реги­страции прав, их регистрация.

2. Правовая экспертиза документов, в том числе проверка законно­сти сделки (за исключением нотариально удостоверенной сдел­ки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недви­жимого имущества, а также других оснований для отказа в госу­дарственной регистрации прав или ее приостановления, предус­мотренных законодательством РФ.

3. Внесение записей в ЕГРП на недвижимое имущество при отсут­ствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

4. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной реги­страции прав.

Закон о государственной регистрации предусматривает сроки проведения такой процедуры — в течение 10 рабочих дней со дня при­ема заявления и документов, необходимых для государственной реги­страции, если иные сроки не установлены федеральным законом.

Что касается государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений, то она прово­дится в течение 15 рабочих дней со дня приема заявления и докумен­тов, необходимых для государственной регистрации, ипотеки жилых помещений не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня. Важно, что отказ в приеме документов, представленных для госу­дарственной регистрации прав, не допускается.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на жилое помещение удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав. При этом свидетельство о государственной регистрации прав оформля­ется только в форме документа на бумажном носителе. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверя­ется посредством совершения в документе специальной регистра­ционной надписи о содержании сделки и подписывается усилен­ной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора.

Форма свидетельства о государственной регистрации прав и фор­ма специальной регистрационной надписи, состав включаемых в них сведений и требования к их заполнению, а также требования к форма­ту специальной регистрационной надписи в электронной форме уста­навливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Основанием для проведения государственной регистрации жило­го помещения в соответствии со ст. 16 Закона о государственной ре­гистрации является заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариаль­но удостоверенной доверенности, если иное не установлено федераль­ным законом, а также по требованию судебного пристава-исполните­ля. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав на жилое помещение, определены в ст. 18 Закона о государственной регистрации. Указанные документы должны содер­жать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено законодательством РФ, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Тексты документов, представляемых на государственную реги­страцию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест житель­ства должны быть написаны полностью.

Глава IV Закона о государственной регистрации посвящена во­просам государственной регистрации отдельных видов прав на недви­жимое имущество и сделок с ним. В статье 23 указанного закона опре­делена специфика государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах. Эта специфика проявляется в том, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жи­лое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Статья 23.1 Закона о государственной регистрации определяет особенности государственной регистрации ограничения (обремене­ния) права собственности на помещения в наемном доме, на являю­щийся наемным жилой дом.

Государственная регистрация ипотеки установлена ст. 29 Зако­на о государственной регистрации и производится на основании со­вместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной реги­страции вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки. К указанно­му заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.

Помимо Закона о государственной регистрации специфика реги­страции отдельных видов сделок отражена в отдельных федеральных законах и иных нормативных правовых актах, в частности, Земельном кодексе РФ1, федеральных законах «Об участии в долевом строитель­стве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о вне­сении изменений в некоторые законодательные акты Российской Фе­дерации и договор ипотеки» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)», различных ведомственных документах и инструкциях.

Процедура государственной регистрации осуществляется не без­возмездно. В главе 25.3 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) уста­новлена государственная пошлина за совершение такого действия. В со­ответствии со ст. 333.33 НК РФ государственная пошлина уплачивается:

• за государственную регистрацию прав, ограничений (обреме- нений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчужде­нии недвижимого имущества: для физических лиц — 2000 руб.; для организаций — 22 ООО руб.;

• внесение изменений в записи ЕГРП на недвижимое имуще­ство и сделок с ним: для физических лиц — 350 руб.; для орга­низаций — 1000 руб.;

• государственную регистрацию ипотеки, включая внесение в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременений прав на недвижимое имущество: для физических лиц — 1000 руб.; для организаций — 4000 руб.;

• внесение изменений в записи ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с соглашением об изменении или о рас­торжении договора об ипотеке: для физических лиц — 200 руб.; для организаций — 600 руб.

<< | >>
Источник: Под ред. Г.Ф. Ручкиной. Жилищное право : учебник / коллектив авторов— Москва: ЮСТИЦИЯ, — 370 с. — (Бакалавриат).. 2016

Еще по теме 10.2. Государственная регистрация прав на жилое помещение и сделок с ним:

  1. Должностные лица органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним
  2. 4.2. Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними
  3. § 4. Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними
  4. §4.3 .Государственная регистрация прав на жилые помещения
  5. §4.2. Государственная регистрация прав на жилые помещения
  6. 4.3. Государственная регистрация прав на жилые помещения
  7. 4.1. Регистрация прав на недвижимость на основании сделок отчуждения
  8. 1.2.3. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью
  9. 5. Государственная регистрация земельно-правовых сделок
  10. 1.3. Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимость. Характеристика системы регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации
  11. 1.2. Цели государственной регистрации прав на недвижимость