23.6. Особенности оценки экономической эффективности и бизнес-планирование в инвестиционно-строительных проектах

Все указанные выше положения имеют отношение и к строительным организациям, однако здесь случае при рассмотрении ин-вестиционного процесса необходимо учитывать особенности строительной индустрии, присущие только этой отрасли.
Капитальное строительство — отрасль сферы материального производства, в которой создаются основные фонды производственного и непроизводственного назначения.
Строительной продукцией отрасли являются здания и сооружения, построенные или реконст-руированные промышленные предприятия, жилые дома, объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения.
Как сферы материального производства капитальное строи
тельство включает:
проектно-изыскательские и научно-исследовательские организации;
подрядные строительные и монтажные организации и обслуживающие их транспортные подразделения;
предприятия стройиндустрии и производства строительных материалов;
организации, осуществляющие снабжение и производственно - технологическую комплектацию строительства строительными материалами, конструкциями и деталями и т.д.
При этом капитальное строительство как один из элементов инвестиционного цикла может осуществляться хозяйственным или под-рядным способом.
Участниками инвестиционного процесса являются: инвесторы, заказчики (застройщики), проектировщики и подрядчики.
При хозяйственном способе строительства (хозспособе) новое строительство или реконструкция действующих организаций (предприятий) осуществляются собственными силами застройщика или инвестора, без привлечения подрядных строительно-монтажных организаций. Данный способ применяется чаще всего при реконструкции или расширении действующих предприятий, а также при строительстве небольших объектов вспомогательного назначения на территории существующего предприятия.
При подрядном способе строительство осуществляется подрядными строительными и монтажными организациями по договорам строительного подряда, заключаемым между подрядчиками и заказчиками. Инвестор привлекает для организации и управления строительством объекта специализированную организацию — заказчика. Между инвестором и заказчиком-застройщиком заключается договор на реализацию инвестиционного проекта, в соответствии с которым заказчик-застройщик распоряжается денежными средствами инвестора для финансирования строящегося объекта.
Разновидностью подрядного способа является метод строительства «под ключ», который предусматривает обеспечение сооружения объектов, подготовленных к эксплуатации на основе сосредоточения функций управления на всех стадиях инвестиционного цикла в одной организационной структуре.
Строительство осуществляется как единый непрерывный ком-плексный процесс создания готовой строительной продукции: проектирование; выполнение строительных работ; комплектация объектов инженерным и технологическим оборудованием; ввод объекта в эксплуатацию.
В зависимости от организационных и финансовых условий, на-личия участников инвестиционной деятельности и взаимоотношений между ними, а также в соответствии с действующим законода-тельством используются следующие способы организации инвестиционного процесса.
Инвестор финансирует строительство объекта. Для организации строительства объекта привлекается специализированная организация — заказчик-застройщик. Обеспечение строительства объекта оборудованием также возложено на него. Строительство осуществляется генподрядной строительно-монтажной организацией, привлекающей для выполнения отдельных специальных работ субподрядные организации (рис. 23.2).
Инвестор совмещает функции и заказчика-застройщика. Специализированная организация для строительства объекта в этом случае не привлекается. Обеспечивает строительство оборудованием инвестор (заказчик-застройщик). Строительство осуществляется генподрядной строительно-монтажной организацией, привлекающей для выполнения отдельных специальных работ субподрядные организации (см. рис. 23.3).

Рис. 23.2. Схема выполнения строительных работ генподрядчиком с привлечением субподрядных СМО

Рис. 23.3. Схема организации строительных работ с участием инвестора
III. Строительство объекта осуществляется «под к л ю ч». Инвестор инвестирует строительство, генпод-рядчик принимает на себя функции заказчика-застройщика по обеспечению строительства проектно-сметной документацией и обору-дованием, а также технического надзора за строительством. Для вы-

Рис. 23.4. Схема организации строительства «под-ключ»
отдельных специальных работ генподрядчик привлекает субподрядные организации (рис. 23.4).
Рассмотрение любого инвестиционного проекта требует всестороннего анализа и оценки. Особенно сложной и трудоемкой является оценка инвестиционных проектов в реальные инвестиции, к которым относятся и строительные проекты. Эти проекты проходят экспертизу, результаты которой позволяют получить всестороннюю оценку технической целесообразности, стоимости реализации про-екта, экономической эффективности и, наконец, его организации и финансирования. Комплексная оценка инвестиционного проекта, т.е. его технико-экономическое обоснование, проводится в соответствии с «Руководством по оценке эффективности инвестиций», которое было разработано и впервые опубликовано ЮНИДО .
В России на базе документов, разработанных ЮНИДО, рядом федеральных органов — Госстроем России, Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ и Госкомпромом России в 1994 г. были подготовлены «Методические, рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования», которые служат основой для всесторонней оценки инвестиционных проектов.
Позднее Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом по строительству, архитек
туре и жилищной политике была утверждена вторая редакция «Методических рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов» (№ ВК 447 от 21 июня 1999 г.).
25 февраля 1999 г. Президентом РФ был подписан Федеральный закон № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», который определил правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений на территории Российской Федерации, а также установил гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, проводимой в виде капитальных вложений, независимо от форм собственности.
Если исходить из определения, что инвестирование — это дол-госрочные вложения экономических ресурсов с целью создания и получения выгоды в будущем, то основной аспект таких вложений заключается в преобразовании собственных и заемных средств вестора в активы, которые при их использовании создадут новую ликвидность.
Строительный инвестиционный проект, являясь одной из разновидностей универсального проекта, имеет свои особенности. Основными стадиями строительного инвестиционного проекта в со-ответствии с подходами, принятыми на практике, принято считать следующие:
Предынвестиционную стадию, включающую предварительную, чаще всего экспертную, финансово-экономическую оценку и технико-экономическое исследование. На этой стадии:
определяют цель проекта, перечень потенциальных инвесторов, причины их заинтересованности в реализации проекта;
рассматривают сведения о проекте (анализ условий, концепция, основные параметры создаваемой организации, продукция и ее структура, мощность, сроки осуществления проекта, сведения о конечном собственнике);
проводят анализ рынка (объемы спроса и предложения в прошлом и прогноз на будущее, динамика цен, наличие и стоимость рабочей силы, уровень налогообложения, основы проектной стратегии, концепция маркетинга);
изучают материальные факторы производства (удельные стоимостные показатели, качество материальных факторов производства, доступность ресурсов, основные поставщики);
определяют потребность в трудовых ресурсах;
анализируют месторасположение и окружающую среду, выполняют экологическое обоснование, проводят окончательный выбор строительной площадки;
проводят анализ риска и издержек, применение методов эко-номической и коммерческой оценок проекта, разрабатывают финансовый план проекта;
рассматривают вопросы организации финансирования проекта и формирования плана мероприятий по управлению рисками.
Инвестиционную стадию, состоящую из трех этапов: планирования, реализации и завершения. На этой стадии предусматриваются:
разработка плана проектно-изыскательских работ; разработка, согласование, экспертиза и утверждение ТЭО и рабочей документации; разработка проекта организации строительства; организация получения финансирования проекта; получение разрешения на строительство;
составление предложения на подрядные работы, перечня объектов работ, ведомости объемов работ, предварительное планирова-ние рабочей силы, использования машин и оборудования, составление плана поставок, строительного генерального плана площадки, предварительного календарного плана, сводной сметы;
составление договора подряда;
строительство объекта (календарные планы и планирование ресурсов, специальные планы, план стройплощадки, сводный сметный расчет, объектная и локальная сметы, открытие стройплощадки);
сдача объекта (план стройплощадки и календарные планы по стадии строительства, недельно-суточное планирование, контроль за расходами, ввод объекта в эксплуатацию);
Эксплуатационную стадию, включающую содержание и обслуживание объекта.
Сюда относятся:
работа застройщика по управлению готовой недвижимостью, выполнение отдельных видов (в основном работ, заказ и размещение оборудования, мебели, установления формы собственности и управления, государственная регистрация и передача владельцу;
подготовка сметы доходов и расходов по эксплуатации, налоги, страхование, охрана, обслуживание специального оборудования, уборка, обработка и уход за территорией, информация о потребности в текущем ремонте.
Ликвидационную стадию, включающую прекращение или изменение жизнедеятельности объекта.
Объем исходной информации для расчета эффективности строительного инвестиционного проекта зависит от стадии проектирования (реализации), на которой проводится оценка эффективности.
На всех стадиях проекта исходные сведения должны включать:
цель проекта;
характер производства, общие сведения о применяемой технологии, вид производимой продукции (основные технические и стоимостные характеристики строящихся зданий и сооружений);
условия начала и завершения реализации проекта, продолжи-тельность расчетного периода;
сведения об экономическом окружении.
На предынвестиционной стадии сведения должны содержать данные о:
продолжительности строительства;
объеме капиталовложений;
выручке по годам реализации проекта;
производственных издержках по годам реализации проекта.
На инвестиционной стадии (или стадии обоснования инвестиций, непосредственно предшествующей разработке рабочих чертежей) должны быть представлены в полном объеме сведения:
о проекте и его участниках;
об экономическом окружении проекта;
об эффекте от реализации проекта в смежных областях;
о денежном потоке от инвестиционной деятельности;
о денежном потоке от операционной деятельности;
о денежном потоке от финансовой деятельности.
Одним из важнейших моментов разработки строительного инве-стиционного проекта является оценка его эффективности.
Методическим документом, регламентирующим оценку эффек-тивности использования инвестиций при разработке и реализации инвестиционного проекта, являются Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов № ВК 477 от 21 июня 1999 г., утвержденные Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике.
В соответствии с этими рекомендациями при оценке эффектив-ности использования инвестиций в отдельно взятом инвестиционно- строительном проекте, применяется метод оценки коммерческой эф-фективности для каждой стадии реализации проекта.
Под оценкой коммерческой эффективности проекта понимаются определенные соотношения финансовых затрат и результатов, обеспечивающих необходимую норму доходности для участников конкретного проекта. Во всех случаях оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности проекта проводится в определен-ных пределах, которые принято называть горизонтом расчета. Это продолжительность или создания и эксплуатации объекта, или нор-мативного срока службы основного технологического оборудования, или других параметров проекта, исходящих из экономических соображений (например: массы или нормы прибыли).
При определении показателей эффективности горизонт расчета разделяется на периоды, каждый из которых называется шагом. Каждый шаг может измеряться одним месяцем, кварталом и годом.
Затраты принято подразделять на первоначальные (строительные), текущие и ликвидационные.
Обычно коммерческая оценка эффективности проекта проводится с использованием следующих показателей:
чистый дисконтированный доход (ЧДД) или интегральный эффект (ИЭ), или чистая приведенная стоимость (ЧПС);
индекс доходности (ИД) или индекс прибыльности (ИП):
внутренняя норма доходности (ВНД) или внутренняя норма прибыли (ВНП), или внутренняя норма возврата инвестиций (ВНВИ);
срок окупаемости (СО).
Методика расчета этих показателей подробно была рассмотрена в предыдущих параграфах. При их расчете используются базисные, прогнозные или расчетные цены. Как правило, базисные цены используются на стадии технико-экономических исследований, а на стадии технико-экономического обоснования используют прогнозные и расчетные цены.
Прогнозная цена продукции или ресурса в конце шага определяется по формуле
Ц(о=Цб*Лг и,
где: Цб — базисная цена продукции или ресурса;
Лр 1„ ~ коэффициент изменения цены продукции или ресурса в
конце 1-го шага по отношению к начальному периоду.
Расчетные цены определяются путем введения дефлирующего множителя, соответствующего индексу общей инфляции.
На показатели эффективности инвестиционно-строительного проекта инфляция оказывает влияние из-за:
неоднородности инфляции по видам продукции и ресурсов;
превышения уровня инфляции над ростом курса национальной валюты;
изменения запасов материалов, размера и состава задолженностей;
завышения налогов за счет отставания амортизационных отчислений от тех, что соответствовали бы повышающимся ценам (с учетом инфляции) на основные фонды;
изменения фактических условий предоставления займов и кредитов.
Спецификой реализации строительно-инвестиционных проектов обусловлено возникновение большого количества его измене-ний в части сроков, бюджета проекта, требований заказчика, внешней среды проекта. Первые три фактора взаимозависимы, измене-ния любого из них оказывают влияние на два других. Между тем эти факторы (требования) являются главными составляющими любого договора подряда. Отсутствие хотя бы одного из них позволяет признать договор недействительным. То есть Гражданский кодекс косвенно обязывает участников проекта обязательно проводить идентификацию и оценку изменений, возникающих в ходе реализации проекта. Однако на практике это делается не всегда. Главная причина в непоследовательности действий команды проекта и ее руководителя, выражающейся в недооценке или в недопонимании важности обязательного документирования и оценки любого изменения проекта.
Процесс управления изменениями подразумевает выполнение процедуры тщательного документирования всех запросов на изменения, поступающих от заказчика, инвесторов, поставщиков, субподрядчиков, проектной организации внешней среды проекта.
Недокументируемые и неуправляемые изменения приводят к срыву сроков проекта, возрастанию стоимости строительных работ и за-трат, низкому качеству работ, невыполнению требований заказчика.
Запросы могут быть на изменения двух типов:
технические (связанные с изменениями в проектно-сметной документации);
договорные (контрактные), связанные с условиями контракта, их сроками и стоимостью, правилами и условиями выполнения работ или услуг.
Принятие изменений к реализации обязывает руководителя проекта проводить переоценку плана и стоимости работ, бюджета проекта в целом, проанализировать влияние изменения на потенциальные риски проекта.
Органом, принимающим решение относительно принятия или непринятия изменений к реализации должна быть компетентная комиссия, состав которой необходимо определить в одном из при-ложений к договору на управление проектом. В состав комиссии должны обязательно входить:
руководитель проекта;
полномочный представитель заказчика (инвестора) — контролер качества проекта;
главный инженер или главный архитектор проекта;
инвестиционный проектировщик.
Процесс управления изменениями включает следующие шаги:
идентификацию изменения и его формальное отражение в запросе на изменение;
оценку изменения с точки зрения его влияния на сроки, бюджет, требований заказчика;
принятие решения относительно реализации или отклонения изменения (проводится на заседании Комиссии).
В ходе оценки изменения прежде всего оценивается стоимость его реализации. При этом возможно сравнение со стоимостью альтернативных решений. Реализация контрактных изменений, как правило, должна приводить к подготовке дополнений к действую - щему контракту.
Реализация незначительных технических изменений в рамках бюджета проекта может и не потребовать заключения дополнительных соглашений с заказчиком.
Достоверная оценка влияния изменений на параметры проекта достаточно сложный и трудоемкий процесс, к тому же требующий специальной квалификации исполнителя. Однако процесс этот необходим. Как показал анализ реализации строительных инвестиционных проектов большинство неудач в этой сфере было обусловлено:
отсутствием в контракте на управление проектом документально зафиксированных требований заказчика (на каждой стадии проекта необходимо согласованное с заказчиком видение целей и задач проекта);
отсутствием необходимых технических средств и опытных специалистов по управлению проектами;
отсутствием плана и графика проекта, документированных процедур управления рисками и изменениями;
отсутствием рабочего взаимодействия с заказчиком и конечными пользователями, официально согласованных процедур сдачи — приемки результатов проекта, а также неверным или слишком сложным проектным решением.
19 Финансовый анализ ¦ Управление финансами
<< | >>
Источник: Селезнева Н.Н., Иванова АФ.. Финансовый анализ. Управление финансами: Учеб. пособие для вузов.— 2-е изд., перераб. и доп. — М.: ЮНИТИ-ДАНА,2006. - 639 с.. 2006

Еще по теме 23.6. Особенности оценки экономической эффективности и бизнес-планирование в инвестиционно-строительных проектах:

  1. Оценка эффективности инвестиционных проектов
  2. 24.4 Оценка эффективности инвестиционных проектов
  3. Оценка эффективности инвестиционных проектов
  4. 8.3 РОЛЬ БИЗНЕС-ПЛАНА В ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
  5. 16.3. Оценка эффективности инвестиционных проектов
  6. 1. Инвестиционные проекты и оценка их эффективности
  7. 8 .3. Методы оценки эффективности инвестиционных проектов
  8. Расчет интегральной оценки эффективности инвестиционного проекта
  9. Методика оценки эффективности инвестиционных проектов
  10. 24.5 Методика оценки эффективности инвестиционных проектов
  11. 8.5. Методы анализа и оценки эффективности инвестиционных проектов
  12. Сост. А.Н. Ткаченко. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Учеб­ное пособие / НФИ КемГУ;.- Новокуз­нецк, - 78 с., 2003
  13. 8.1. Роль финансово-экономической оценки при выборе инвестиционных проектов
  14. 8.1. Комплексный экономический анализ и оценка эффективности бизнеса
  15. Глава 8. Правила финансово-экономической оценки инвестиционных проектов
  16. 4.1. Критерии эффективности инвестиционных проектов
  17. Бизнес-план реализации инвестиционного проекта
  18. 18.3. Организация процедуры анализа бизнес-плана (инвестиционного проекта)