6.4. Оценка стоимости предприятия в целях реструктуризаци


Складывающиеся рыночные отношения открывают большие перспективы для российского бизнеса, но в то же время большинство предприятий име­ют мало шансов на дальнейшее существование без реструктуризации.

Под реструктуризацией можно понимать процесс, обеспечивающий эффек­тивность использования производственных ресурсов, приводящий к увеличению стоимости бизнеса. Главная цель реструктуризации — поиск источников развития предприятия (бизнеса) на основе внутрен­них и внешних факторов. Внутренние факторы основаны на выработке операционной, инвестиционной и финансовой стратегии создания стоимости предприятия за счет собственных и заемных источников финансирования, а внешние основаны на реорганизации видов дея­тельности и структуры предприятия.

Подробно внутренние факторы развития бизнеса в данном учебном пособии рассматриваться не будут, так как они зависят от политики, выбранной руководством предприятия. В свою очередь, внутреннюю политику ведения бизнеса можно разрабатывать на основании резуль­татов расчетов от возможного проведения реорганизации.

Остановимся подробнее на таких внешних факторах реструктуриза­ции, как реорганизация и разукрупнение предприятия.

Для производственного предприятия реструктуризация будет озна­чать такое изменение элементов, которое создает потенциал (запас мощ­ности данного элемента (прогрессивности) в эффективном функцио­нировании его самого и системы в целом) для развития предприятия[41].

Обратимся к законодательству. Согласно ст. 57 ГК РФ и ст. 15 Закона РФ «Об акционерных обществах», общество может быть добровольно реорганизовано в форме слияния, присоединения, разделения, выделе­ния и преобразования.

Под слиянием понимается возникновение нового общества путем пе­редачи ему всех прав и обязанностей двух или нескольких обществ, с прекращением существования последних.

Под присоединением признается прекращение деятельности одного или нескольких обществ с передачей всех их прав и обязанностей дру­гому обществу. При присоединении одного общества к другому к по­следнему переходят все права и обязанности присоединяемого обще­ства.

Под разделением общества признается прекращение деятельности общества с передачей всех его прав и обязанностей вновь создаваемым обществам.

Под выделением общества признается создание одного или несколь­ких обществ с передачей им части прав и обязанностей реорганизуе­мого общества без прекращения деятельности последнего.

Общество в праве преобразовываться в общество с ограниченной ответственностью или в производственный кооператив, при этом к вновь возникшему юридическому лицу переходят все права и обязанности реорганизуемого общества.

Так как подразумевается, что на базе существующих производствен­ных участков будут созданы своеобразные бизнес-единицы, то из всех

/

предложенных более подходящий — вариант реорганизации предприя­тия путем выделения.

Под разукрупнением можно понимать реструктуризацию предприя­тия путем создания дочерних и зависимых обществ (ст. 107 ГК РФ, ст. 6 Закона «Об акционерных обществах»).

Общество признается дочерним, если другое (основное) хозяйствен­ное общество в силу преобладающего участия в его уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором, либо иным образом имеет возможность определять решения, принимаемые таким обществом. Дочернее общество не отвечает по долгам основного обще­ства.

Общество признается зависимым, если другое (преобладающее) общество имеет более 20% голосующих акций первого общества.

Так как общество будет создаваться на базе предприятия и желатель­но иметь полный контроль над его деятельностью, поэтому очевидно, что выгоднее иметь дочернее общество и быть его единственным учре­дителем.

Рассмотрим принципиальные различия между созданием нового юри­дического лица путем реорганизации существующего в форме выделе­ния и процессом образования дочерних обществ, учрежденных вновь. Для удобства восприятия сведем все характерные признаки в сравни­тельную табл. 6.33.

На основании табл. 6.33 можно сделать вывод, что вариант реоргани­зации путем создания дочерних обществ наиболее привлекателен для

Таблица 6.33

Различия в создании нового юридического лица (в форме выделения)

и образования новых дочерних обществ

№ п/п Характерный признак При создании дочернего общества При реорганизации в форме выделения
1 Собственник

нового

общества

ОАО «X» становится единственным учреди­телем, участником (акционером) и обладает 100%-ным пакетом акций нового общества Собственник не меняется, так как акционеры ОАО «X» становятся акционерами выделенного общества. При этом происходит конвертация акций ОАО «X» на акции выделенного общества
2 Высшие

органы

управления

нового

общества

Высшим органом .управ­ления является его един­ственный учредитель---------------

ОАО «X» в лице гене­рального директора

Высшим органом управления является общее собрание акционеров

Окончание табл. 6.33
№ п/п Характерный признак При создании дочернего общества При реорганизации в форме выделения
3 Имущество нового общества . Состоит из имущества, внесенного учредителем в виде вклада в уставный капитал по рыночной стоимости Состоит из имущества, пере­данного ОАО «X» в соответ­ствии с разделительным балансом
4 Основные производствен­ные фонды В нашем случае предла­гается передача по ры­ночной стоимости, чтобы снизить стоимость ОФ, а => налог на имущество и амортизацию Передаются в собственность нового общества согласно разделительному балансу по первоначальной стоимости
5 Переход прав и обязательств Права и обязанности ОАО «X» не переходят и не распространяются на новое общество. Оно начинает работать с «чи­стым» балансом, без де­биторских и кредитор­ских задолженностей, имеющихся у ОАО «X». Уведомление кредиторов не требуется Каждому новому обществу передается часть прав и обя­занностей ОАО «X». Обяза­тельное предварительное уведомление кредиторов
6 Орган, прини­мающий реше­ние об образо­вании нового общества Совет директоров ОАО «X» Общее собрание акционеров ОАО «X»

вновь создаваемого предприятия и не противоречит законодательству (ст. 66 ГК РФ).

Согласно комментарию к ФЗ об «АО» ст. 6, дочерними могут быть общества с ограниченной ответственностью и акционерные общества.

Пример. Определение стоимости предприятия «X» в целях реструкту­ризации.

1. Краткий анализ финансового состояния предприятия.

Результаты анализа сведены в табл. 6.34-6.37, приведенные ниже. Анализ структуры баланса ОАО «X» показал, что около 80% иму­щества предприятия составляют внеоборотные активы (основные фон­ды предприятия). На 01.01.00 г. на долю оборотных средств приходится 20,54% активов предприятия, а на 01.10.00 г. их доля снизилась на 3,24%.

Таблица 6.34 Анализ структуры баланса
Группы статей баланса Сумма, тыс. руб. Изменение Структура (удельный вес), %
01.01.00 01.10.00 тыс. руб. % 01.01.00 01.10.00 изменение
Актив
1. Постоянные активы 20531 20455 -76 -0,4 79,46 82,7 +3,24
2. Оборотные активы 5307 4279 -1028 -19,4 20,54 17,3 -3,24
2.1. Запасы 1190 1561 +371 X 22,42 36,48 +14,06
2.2. Дебиторская задолженность менее 12 месяцев 4022 2535 -1487 X 75,79 59,24 -16,55
2.3. Денежные средства 1 31 30 X 0,02 0,73 +0,71
2.4. НДС, прочие активы 94 152 58 X 1,77 . 3,55 +1,78
Итого активы 25838 24734 -1104 X 100 100
Пассив
1. Собственный капитал 19881 19408 -473 -2,4 76,95 78,47 +1,52
2. Заемный капитал 5957 5326 -631 -10,6 23,05 21,53 -1,52
2.1. Долгосрочный капитал 15 15 - X 0,25 0,28 -
2.2. Краткосрочный капитал, из него 5942 5311 -631 X 99,75 99,72 -0,03
краткосрочные кредиты 10 15 - X 0,2 0,2 -
кредиторская задолженность: 5932 5301 - X 99,8 99,8 -
в том числе долг по налогам и во внебюджетные фонды 4318 4010 -308 X 72,79 75,65
Итого пассивы 25838 24734 100 100

Удельный вес запасов в структуре оборотных активов на конец ана­лизируемого периода составил 36,48%, что на 14% выше по сравнению с началом периода.

На 01.01.00 г. 76% оборотных средств приходится на дебиторскую задолженность, на конец периода ее доля снизилась на 16,55%.

Удельный вес денежных средств ничтожно мал (0,7%) , что говорит о низкой абсолютной ликвидности предприятия.

Активы ОАО «X» на 77-78% сформированы за счет собственного капитала. Доля заемных средств на начало года составила 23,05% и на конец периода снизилась на 1,52%. 99,7% заемных источников прихо­дится на краткосрочные обязательства, 73% из которых составляет долг перед бюджетом и внебюджетными фондами по налогам, штрафам, пени. К концу периода наблюдается снижение этой задолженности 308 тыс. руб., однако в структуре кредиторской задолженности долг перед бюджетом увеличивается почти на 3%.

Таблица 6.35

Анализ финансовой устойчивости предприятия

Показатели 01.01.00 01.10,00 Норма
Коэффициент автономии 0,77 0,79 Более 0,50
Коэффициент обеспечен­ности собственными оборотными средствами -0,12 -024 Более 0,10

Анализ структуры капитала показал, что оборотные активы полно­стью сформированы за счет заемных средств. Данный факт указывает на несостоятельность организации, ее деятельность находится на гра­ни банкротства.

Таблица 6.36

Анализ платежеспособности предприятия

Показатели 01.01.00 01.10.00
Коэффициент текущей ЛИКВИД­НОСТИ 0,89 0,81
Коэффициент критической ликвидности 0,68 0,48
Коэффициент абсолютной ликвидности 0 0

Анализ платежеспособности ОАО «X» также подтверждает вывод, сделанный выше. Коэффициент текущей ликвидности за 9 месяцев 2000 г. снизился до уровня 0,81, т. е. 81% кредиторской задолженности может быть погашено за счет оборотных актйвов. За счет денежных средств и дебиторской задолженности на 1.01.2000 г. предприятие мог­ло погасить 68% долгов, а на 01.10.2000 г. — только 48%.

За счет денежных средств организация не сможет оплатить креди­торскую задолженность, на что указывает коэффициент абсолютной ликвидности, значение которого равно нулю.

Таблица 6.37

Анализ рентабельности предприятия

Показатели 1998 г. 1999 г. 9 месяцев 2000 г.
Рентабельность продаж (отношение прибыли от реализации услуг к вы­ручке от реализации услуг), % 7,2 7,57 -2,68
Рентабельность производства (отно­шение балансовой прибыли к вы­ручке), % 0,24 3,65 0

Рентабельность ОАО «X» находится на низком уровне. Если в 1998- 1999 гг. рентабельность продаж по основной деятельности сохранялась на одном уровне (примерно 7,5% прибыли реализуемых услуг приходи­лось на 1 руб. выручки), то на 01.10.2000 г. основная деятельность при­носит убытки.

Следует отметить, что на снижение рентабельности повлияли такие факторы, как значительное увеличение операционных расходов (в со­став которых включен налог на имущество) и значительное увеличе­ние отвлеченных средств (штрафы, пени перед бюджетом).

2. Область и подходы к оценке предприятия, этапы работы.

С целью объективного и добросовестного проведения оценки был произведен ряд независимых исследований и анализов, на основании которых оценщик пришел к выводу, что при оценке предприятия наи­более приемлем затратный подход. Такой вывод сделан исходя из сле­дующих заключений.

По мнению оценщика, использование сравнительного подхода в рас­четах невозможно, так как в связи с неразвитостью фондового рынка в России отсутствует открытая достоверная информация о предприя­тиях-аналогах, позволяющая определить стоимость предприятия дан­ным подходом.

Использование доходного подхода, по мнению оценщика, не прием­лемо, так как, во-первых, производится оценка действующего предприя­тия при существующем использовании, а по итогам 9 месяцев 2000 г. оно имеет убыток. Во-вторых, прогнозирование будущих денежных потоков очень сложно и условно, так как предприятие не имеет посто­янных заказчиков и его доход зависит от заключенных договоров на грузоперевозки и ремонт. В-третьих, величина денежных потоков от производственной деятельности невелика по сравнению со стоимо­стью его чистых активов, а в этом случае рекомендуют определять лик­видационную стоимость, а точнее, имущественный подход.

Имущественный подход включает в себя следующие методы:

• метод расчета ликвидационной стоимости;

• метод накопления активов;

• метод чистых активов;

• метод расчета стоимости замещения.

В нашем случае подразумевается не ликвидация, а реорганизация предприятия. Имущество не будет продаваться, а будет передано в устав­ный капитал дочерним фирмам, поэтому метод расчета ликвидацион­ной стоимости не подходит, так как имущество будет «реализовано» в один день и нет необходимости учитывать затраты по подготовке и про­даже активов.

Метод чистых активов и стоимости замещения использовать не со­всем корректно, так как они в малой степени учитывают рыночную си­туацию и основаны в основном на восстановительной стоимости иму­щества.

Таким образом, в расчетах будет использоваться метод накопления активов.

При определении рыночных улучшений (зданий, сооружений, сетей) применялись три классических подхода — затратный, сравнительный (рыночный), доходный; к этому оценщик пришел на основании следу­ющих выводов.

1. Затратный подход позволяет определить остаточную стоимость имущества исходя из затрат на строительство новых аналогичных объектов в текущих ценах за вычетом накопленного совокупного износа. Расчеты по данному подходу недодержат субъективных суждений, опираются на достоверную открытую информацию. Использование затратного подхода осуществимо для предложен­ного к оценке имущества.

2. При поиске сопоставимых продаж и предложений (сравнитель­ный подход) на аналогичные объекты недвижимости использо­валась информационная база ООО «Петрозаводская риелтор­ская компания» и других фирм, владеющих сведениями о сделках по купле-продаже в Республике Карелия. Информация по сопо­ставимым объектам также была получена как из общественных, так и из частных источников и средств массовой информации. Произведенный анализ информации позволяет сделать вывод, что сделки купли-продажи по аналогичным объектам осуществ­лялись, что также дает возможность определить рыночную стои­мость имущества сравнительным подходом.

3. Доход считается полученным из размещения в недвижимость до­ходного бизнеса или аналогичен доходу, полученному от сдачи

объектов в аренду. Рынок аренды аналогичных объектов в насто­ящее время достаточно развит, поэтому на основании информа­ционной базы ООО «Петрозаводская риелторская компания» с достаточной степенью точности можно определить стоимость аренды, величину операционных издержек и т. д., а следовательно, и возможный доход от сдачи оцениваемых объектов в аренду. На основании вышеизложенного оценщик использует в расче­тах доходный подход.

Определение стоимости недвижимости при помощи затратного подхода.

1. Расчет стоимости земельного участка.

В настоящее время рынок земельных участков находится в зарожДа- ющей стадии, это связано в основном с несовершенством земельного законодательства. Во всяком случае, данные по сделкам с земельными участками чрезвычайно редки, что не позволяет определить стоимость участка методом сравнения рыночных продаж и методом распределе­ния. Отсутствие данных по доходному использованию имущества от размещения в нем бизнеса (производства) по данному или аналогично­му комплексу не позволяет определить стоимость участка методом ос­татка для земли.

Однако оцениваемый земельный участок арендуется предприятием, что позволяет определить его стоимость методом капитализации зе­мельной ренты. Метод капитализации земельной ренты основан на принципе ожидания, т. е. типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод. Стоимость участка определяется путем капитализации доходов, полученных за счет аренд­ных платежей.

В нашем случае базовая арендная годовая ставка составляет 1,94 руб./м2 с учетом НДС, площадь участка — 58 534 м2, коэффициент капитали­зации земли, рекомендуемый для расчетов Госкомземом Республики Карелия, — 15%. *

Таким образом, стоимость права аренды земельного участка состав­ляет:

1,94/1,2 х 58 534 - 94 630/0,15 - 630 866 руб. с учетом НДС,

или округленно до тысяч рублей 631 ООО руб.

В основу расчета восстановительной стоимости улучшений поло­жена методика, заключающаяся в переводе стоимости строительства аналогичных объектов из уровня цен по состоянию на 1969 г. в совре­менные цены путем умножения на соответствующие коэффициенты, учитывающие динамику удорожания материалов и работ за этот период.

При определении восстановительной стоимости (Свос) улучшений использовались показатели из сборников УПВС (С69), утвержденных Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строи­тельства. Применялись индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства (#69_84), утвержденные постановле­нием Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983 г., индексы изменения цен в строительстве к уровню 1984 г. (#84_оо)> опубликованные в межрегио­нальном информационно-аналитическом бюллетене «КО-ИНВЕСТ», выпуск №3(32), 2000 г.

Расчет восстановительной стоимости имущества производился по формуле: 1

Свое = ^69 Х Х ^69-84 Х ^84-00 Х ^ПІҐ

где С69 — стоимость единичного показателя объекта оценки — руб./м3, руб./м2 и т. д.; Кі — поправочные коэффициенты, учитывающие нали­чие или отсутствие благоустройства, сетей или отдельных конструк­тивных элементов; V— строительная характеристика объекта оценки — объем, площадь, протяженность и т. д.; #69_84 - 1,24 = 1,16 х 1,07 — ин­декс изменения стоимости СМРс цен 1969 г: в цены 1984 г., где 1,16 — индекс для авторемонтных предприятий, 1,07 — территориальный ко­эффициент для Республики Карелия; — индекс изменения цен на СМР с 1984 по 2000 г., зависит от конструктивной системы здания; так, для зданий группы КС-1 (ограждающие конструкции из кирпича, не­сущие из ж/б), коэффициент равен 17,107; Кпп — коэффициент, учиты­вающий прибыль предпринимателя, вознаграждение предпринимате­ля-застройщика, которое он намеривается получить за свою деятельность. В нашем случае прибыль предпринимателя определена методом опро­са и равна 15% —> Кпп = 1,15. ,

Расчет восстановительной стоимости для здания контрольно-про­пускного пункта (КПП):

Свос - 26,2 х 129 х 1,24 х 17,107 х 1,15 - 82 500 руб.

4 По аналогичной схеме произведен расчет и по остальным объектам. Результаты расчета восстановительной стоимости имущества сведе­ны в табл. 6.38.

Таким образом, общая восстановительная стоимость улучшений пред­приятия по состоянию на дату оценки составляет 37 464 000 руб.

Совокупный износ имущества определялся по формуле:

"сое - 1 - (1 - Ифиз) X (1 - Ифун) X (1 - ИвиешУ,

где Ифиз — физический износ, Ифун — функциональный износ; Ивнеш — внешний износ.

Физический износ имущества определялся экспертным методом, суть которого заключается в определении процента износа отдельных конструктивных элементов объекта оценки по формуле:

Я^-Х^х ЛЯ/100;

где У{ — удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости, %; ПИІ — процент износа і-го конструктивного элемента.

Таблица 6.38

Результаты расчетов совокупного износа, восстановительной

и остаточной стоимостей

Объект оценки Восстано­вительная стоимость,

руб.

Ифип % Ифут % И

%

я

СОвУ %,

Остаточная стоимость, руб.
Ангар 1482000 35 10 10 47 785000
Склад матери­альный 697000 46 15 10 59 286000
Здание обмен­ного пункта 575000 42 & 10 52 276000
Тракторный цех с пристройкой 9160000 58 15 10 68 2931000
Здание гаража 3120000 44 13 10 56 1373000
Здание мастер­ских 3920000 42 16 10 56 1725000
Административ­ное здание 864000 '38 20 10 55 389000
Здание КПП 107000 42 10 10 53 50000
Здание автоцеха с пристройкой 7005000 54 15 10 65 2452000
Здание СТОА 5420000 30 15 10 47 2873000
Цех-мойка 940000 40 20 10 57 404000
Заводоуправле­ние 1560000 42 20 10 58 655000
Сети 870000 72 - 10 75 217000
Сооружения 984000 65 - 10 69 305000
Итого здания, сооружения, сети 37464000 - - - - 14721000
Оборудование 1560000 70 20 - 76 530000
ИТОГО 39024000 - - - - 15251000

Пример расчета износа здания КПП приведен в табл. 6.39.

Таким образом, физический износ здания КПП составляет 32%.

По аналогичной схеме произведен расчет и по остальным объектам. Результаты расчета восстановительной стоимости имущества сведе­ны в табл. 6.38.

Результаты расчета функционального износа отдельно по каждому элементу комплекса, в зависимости от того вида функционального из­носа, который ему присущ, также сведены в табл. 6.38.

Таблица 6.39 Расчет износа здания
Удельный вес Износ Удельный
Конструктивный конструктив­ конструктив­ износ кон­
элемент ных элементов ных элемен­ структивных
по таблице тов, % элементов, %
Фундаменты 4 30 1,2
Стены 20 15 30 6
Перегородки 5
Перекрытия 12 30 3,6
Крыша: конструкции 15 11 30 3,3
кровля 4 50 2
Полы 9 20 1,8
Проемы: окна И 5 40 2
двери 6 2,4
Отделочные работы 6 50 .3
Внутренние сантех­ 18 30 5,4
нические, электротех­нические работы
Прочие работы 5 20 1
ИТОГО 100 - 31,7

Внещний износ определялся по формуле: Ивнеш - потери в арендной плате х валовой рентный мультипликатор.

В нашем случае внешний износ рассчитывается в целом, для всех улучшений предприятия. Так как предприятие находится в удалении от основных транспортных сообщений, ставки платежей за сдаваемые в аренду помещения ниже, чем на аналогичные объекты, расположенные в близи от автодорог. В среднем эта величина составляет 10%, поэтому в расчётах принято Ивиеш = 10%.

Пример расчета совокупного износа для здания КПП:

Исов ~ 1 ~ О ~ °>32) х О " °>15) х О - О»1) ~ 48%-

По аналогичной схеме произведен расчет и по остальным объектам, результаты расчета восстановительной стоимости имущества сведе­ны в табл. 6.38.

Остаточная стоимость имущества рассчитывается по формуле: Сост = свосхц-исш/т),

для здания КПП составит, округленно до тысяч рублей:

Сост " 82 500 Х °>52 = 43 000 РУ6'

11-2100

Расчет остаточной стоимости улучшений сведен в табл. 6.38, и об­щая остаточная стоимость по состоянию на дату оценки составляет 14 721 ООО руб.

Итоговая стоимость имущества, определенная затратным подхо­дом, определяется по формуле:

сэптр " Сост + СзУ - 14 721 ООО + 631 ООО » 15 352 ООО руб.

Таким образом, стоимость имущества предприятия, рассчитанная затратным подходом, по состоянию на 10.10.2000 г. без учета НДС со­ставляет 15 352 000 руб.

2. Расчет стоимости недвижимости сравнительным подходом.

Произведенный анализ полученной информации и основанные на этом корректировки и расчеты позволили прийти к следующему за­ключению:

• рыночная стоимость 1 м2 общей площади аналогичных производ­ственных объектов площадью до 2 тыс. м2 по состоянию на дату оценки округленно составляет 420 руб. без учета НДС;

• рыночная стоимость по производственным объектам площадью более 2 тыс. м2 составляет 380 руб. без учета НДС; *

• рыночная стоимость 1 м2 общей площади административных зда­ний составляет 1 тыс. руб. без учета НДС.

Пример расчета стоимости 1 м2 здания СТОА приведен в табл. 6.40, по аналогичной схеме производился расчет и по остальным объектам оценки. Итоговые результаты расчета приведены в табл. 6.41.

Таблица 6.40

Расчет стоимости 1 м2 здания СТОА по объектам

Элементы сравнения Объект оценки Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4
Цена продажи без НДС, руб. 770000 860000 800000 900000
Площадь, м2 2582 2226,6 2327,7 2000 2468
Цена за 1 м2 346 370 400 365
Обременение договором аренды Нет Есть Нет Нет Нет
Корректировка на права 0 7 0 0 0
Оплата наличными, % 100 100 100 100 100
Корректировка на усло­вия финансирования 0 0 0 0 ' 0
Скорректированная цена - 353 370 400 365
Дата продажи* (месяцев назад) - 3 2 0 2

Окончание табл. 6.40
Элементы сравнения Объект оценки Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4
Корректировка на дату 0 4,1 2,7 0 . 2,7
Скорректированная цена 367 380 400 375
Итоговая корректировка 367 380 400 375
Среднеарифметическое значение 380
Мода 380
Медиана 384
Итоговая величина 1 м2 оценива­емого здания, руб. 380

Таблица 6.41

Результаты расчета стоимости объекта сравнительным

подходом

Объект оценки Общая площадь, м2 Стоимость, руб./м2 Стоимость

объекта оценки, руб.

Ангар 1030 420 433000
Склад материальный 938 420 394000
Здание обменного пункта 240 500 120000
Тракторный цех с пристройкой 3 984 380 1514000
Здание гаража 1134 420 476000
Здание мастерских 1350 420 567000
Административное здание 480 1000 480000
Здание КПП 48 500 24000
Здание автоцеха с пристройкой 4284 380 1628000
Здание СТОА 2582 380 982000
Цех-мойка 360 500 180000
Заводоуправление 756 1000 756000
Итого здания - - 7554000
Оборудование - - 900000
ИТОГО - - 8454000

Для расчета здания СТОА были подобраны аналоги, имеющие по­хожее состояние, конструкции, месторасположение, что позволило не учитывать поправки, рассчитываемые методом парных продаж.

її *

Таким образом, стоимость здания СТО А, определенная сравнитель­ным подходом по состоянию на дату оценки, составляет: С = 2582 х 380 = 981160 руб.

Стоимость улучшений, определенная сравнительным подходом, 7 554 000 руб.

Итоговая стоимость имущества, определенная сравнительным под: ходом, определяется по формуле:

Ссравв Сср зу = 7 554 000 + 631 000 = 8 185 000 руб.

Таким образом, стоимость недвижимости предприятия, рассчитан­ная сравнительным подходом, по состоянию на 10.10.2000 г. без учета НДС составляет 8 185 000 руб.

3. Расчет стоимости недвижимости доходным подходом.

В данном случае для оцениваемого имущества рассматривался ва­риант получения дохода от сдачи зданий в аренду в качестве склад­ских, производственных и административных площадей.

Так как в нашем случае расчет будет вестись от сдачи имущества в аренду, т. е. доходы и расходы достаточно стабильны и предсказу­емы, поэтому при расчете стоимости имущества доходным методом будет использоваться метод прямой капитализации.

В связи с тем что оценщик не располагает информацией о цене арен­ды и о расходах на содержание данных зданий, в расчетах использова­лась информация, предоставленная ООО «Петрозаводская риелтор­ская компания», а также данные о фактических доходах и издержках по содержанию аналогичных объектов, предоставленные собственника­ми и арендаторами коммерческой недвижимости.

На основании имеющихся данных, произведенных исследований и расчетов, были определены следующие арендные ставки, характер­ные для объектов оценки:

• производственные здания — 15 руб./м2;

• складские — 10 руб./м2;

• административные — 50 руб./м2.

Оценка предполагаемых потерь от неполной загрузки объекта не­движимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на вели­чину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который рассчитывается по формуле:

ДВД = ПВД- потери.

Так как в нашем случае подразумевается 100%-ная загрузка площадей, потери от неполной загрузки помещений равны нулю, но так как воз­можна несвоевременная оплата арендных платежей, поэтому величина потерь при сборе платежей принята оценщиком в размере 5% от ПВД.

Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД).

Рассчитываются предполагаемые издержки от эксплуатации оце­ниваемой недвижимости, которые называются операционными расхо­дами. Величина данных издержек в нашем случае составляет в среднем 30% от ПВД. ЧОД можно рассчитать по формуле:

ЧОД-ДВД-ОР.

Рассчитывается коэффициент капитализации Ккап.

Коэффициент капитализации был рассчитан методом кумулятив­ного построения. Расчетная величина коэффициента капитализации для производственных зданий составила 28%, для складских и адми­нистративных — 25%.

Определяемая стоимость имущества выводится путем капитализа­ции чистого операционного дохода (ЧОД) в первый год эксплуатации с применением соответствующего коэффициента капитализации, что может быть представлено в виде формулы:

Сдох'ЧОД/Кка,

Представленные расчеты сведены в табл. 6.42.

Таблица 6.42

Расчет стоимости недвижимости доходным подходом

Этапы оценки Здание ангара Здание СТОА
Определение ПВД, руб. м2

Са, руб./м2

1030 X ю X 12= 123600 1030 10 2582 х 15 х 12 = 464760 2582 15
Потери (5%), руб. 6180 23238
Определение ДВД, руб. 117420 441522
Оперативные расходы (30% от ПВД) 37080 139428
Определение ЧОД, руб. 80340 302000
Коэффициент капита­лизации 0,25 0,28
Стоимость объектов оценки, руб. 321360 1078571

По аналогичной схеме произведен расчет стоимости доходным под­ходом и по остальным объектам оценки( табл. 6.43).

Итоговая стоимость имущества, определенная сравнительным под­ходом, вычисляется по формуле:

сЪох - сЬох уп + сэ у = 7 165 000 + 631 ООО = 7 796 ООО руб. Таким образом, итоговая стоимость недвижимости предприятия, рассчитанная доходным подходом, по состоянию на 10.10.2000 г. без учета НДС составляет 7 796 000 руб. 7

4. Итоговое заключение о рыночной стоимости недвижимости. Стоимость недвижимости предприятия, определенная затратным подходом, без учета НДС составляет 15 352 000 руб.

Таблица 6.43

Итоговая таблица с результатами расчетов стоимости производственных помещений

доходным подходом

Объект оценки £,м2 Са

(руб./м2) в год

ДВД, ' руб- Потери (5%) ОР (30%) чод Ккап Стоимость объекта оценки, руб.
Ангар 1030 120 - - - - 321000
Склад

материальный

938 120 112560 5628 33768 73164 0,25 * 293000
Здание обменного пункта 240 180 43200 2160 12960 28080 0,28 100000
Тракторный цех с пристройкой 3984 120 478080 23904 142424 310752 0,28 1110000
Здание гаража 1134 180 204120 10206 61236 132678 0,28 474000
Здание мастерских 1350 180 243000 12150 72900 157950 0,28 564000
Административное здание 480 600 288000 14400 86400 • 187200 0,28 670000
Здание КПП /

48

600 28800 1440 8640 18700 0,28 67000
Здание автоцеха с пристройкой 4284 120 514080 25704 154224 359856 0,28 1285000
Здание СТОА 2582 180 - 1078000
Цех-мойка 360 180 64800 3240 19440 42120 0,28 150000
Заводоуправление 756 600 453600 22680 136080 294840 0,28 1053000
ИТОГО 7165000

Стоимость недвижимого имущества предприятия, определенная сравнительным подходом, составляет 8 185 ООО руб.

Стоимость недвижимого имущества предприятия, оцененная до­ходным подходом, — 7 796 ООО руб.

Согласование результатов.

Анализ применения каждого из подходов для оценки предприятия позволяет сделать следующие выводы:

• затратный подход не является основным в определении рыноч­ной стоимости имущества, и его весовой коэффициент, влияю­щий на итоговую величину, принят в размере 0,2;

• результаты, полученные сравнительным и доходным подходом, являются более предпочтительными, так как расчеты основыва­ются на рыночной информации, полученной непосредственно от владельцев недвижимостью либо от риелторских компаний.

По мнению оценщика, данные подходы в одинаковой степени влияют на итоговый результат и их весовые коэффициенты — 0,4 (каждый).

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик, которые при дальнейшем сопоставлении позволяют установить окончательную рыночную стоимость недвижимости пред­приятия.

Окончательная стоимость рассчитывается как сумма произведений результатов оценки объекта по каждому подходу на соответствующие весовые коэффициенты. Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости недвижимости предприятия по состоянию на 10.10.2000 г. без учета НДС составит:

Ситог= 15 352 000 X 0,2 + 8 185 000 х 0,4 + 7 796 000 х 0,4 - = 9462 800 руб.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения анализа и расчетов, оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость недвижимого имущества оцениваемого предприятия по состоянию на 10.10.2000 г. без учета НДС, округленно до тысяч рублей, составляет 9 463 000 руб.

5. Определение рыночной стоимости оборудования.

При определении рыночной стоимости оборудования, автотранс­порта, машин и механизмов предприятия использовались затратный и сравнительный подходы. К такому заключению оценщик пришел на основании следующих выводов.

Доходный подход в оценке не применялся, так как доходы дает конкретная производственная деятельность, а не единицы средства труда. Определить же стоимость движимого имущества путем выделе­ния из общего дохода предприятия не представляется возможным, так как на рассматриваемую дату оценки предприятие убыточное.

При затратном подходе стоимость оборудования определяется как сумма прямых и косвенных затрат на воссоздание точной копии оце­ниваемого объекта в текущих ценах. С этой позиции в стоимость обору­дования включались следующие затраты:

• , стоимость приобретения (создания) оборудования с учетом тамо­женных тарифов и косвенных (акцизы, НДС и т. ц.) налогов;

• транспортно-заготовительные расходы;

• все виды прямых Затрат, связанных с установкой оборудования, его наладкой, включением в действующую производственно-тех- нологическую систему и запуском в промышленную эксплуа­тацию;

• удельные косвенные издержки на выполнение связанных с при­обретением, установкой и запуском оборудования в эксплуата­цию инженерно-конструкторских и технологических работ.

С учетом перечисленных издержек рассчитывается восстановитель­ная стоимость, или стоимость замещения нового оборудования. Далее восстановительная стоимость корректируется на накопленный сово­купный износ и определяется остаточная стоимость оцениваемого объекта по затратному подходу.

Стоит отметить, что затраты на воссоздание объекта не всегда опре­деляют его рыночную стоимость и, как правило, стоимость, полу­ченная затратным подходом, не совпадает с рыночной. Однако при­менение данного подхода при оценке устаревшего или уникального оборудования является оправданным и зачастую единственно возмож­ным.

Сравнительный подход. Основывается на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и прода­ют аналогичное оборудование, принимая при этом независимые и ра­циональные решения. Использование этого подхода возможно только при наличии хорошо функционирующего рынка и информации о цене предложений или сделках купли-продажи на сегменте рынка, к кото­рому относится оцениваемое оборудование. Основной используемый принцип — сопоставление, которое проводится:

• с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

• с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рын­ке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точно­го аналога.

Данным подходом определялась рыночная стоимость движимого имущества, имеющего аналоги на вторичном рынке. Это автотранс­порт, некоторые станки, офисная техника и т. д. (табл. 6.44).

Итоговая рыночная стоимость движимого имущества предприя­тия, определенная затратным и сравнительным подходами по состоя­нию на 10.10.00 г., без учета НДС составляет 1 160 000 руб.

Таблица 6.44

Сводная ведомость основных средств

Балансовая Остаточная Рыночная
Вид основных средств стоимость, стоимость, стоимость,
тыс. руб. тыс. руб. тыс. руб.
Здания, сооружения, сети 31667 19833 9463
Машины, транспорт, оборудование 5600 400 1160
ИТОГО 37267 20233' 10623

6. Определение рыночной стоимости нематериальных активов, запасов, задолженностей.

6.1. Нематериальные активы.

На дату оценки предприятие имело лицензию на осуществление грузоперевозок, что и отражено в бухгалтерском балансе. Для опреде­ления стоимости НМА использовался затратный подход, а именно стоимость затрат на приобретение аналогичной лицензии, что на дату оценки составляло 8 тыс. руб. без учета НДС.

6.2. Незавершенное строительство.

Объектом незавершенного строительства, числящимся на балансе, являются строящиеся сети водопровода. Затраты, осуществляемые на строительство, отражают рыночную стоимость строительства, поэто­му корректировка данной статьи баланса не производится.

6.3. Запасы.

» Запасы — сырье, материалы, затраты в незавершенном производстве и т. п.; корректировка данных статей баланса не производилась, так как метод учета их на предприятии отражает их рыночную стоимость.

6.4. Денежные средства, дебиторская и кредиторская задолжен­ность.

Корректировка по данным статьям не производилась, так как креди­торская задолженность — это платежи в бюджет, а они обязательны. Дебиторская задолженность у предприятия только краткосрочная (ме­нее 12 месяцев), крупных должников нет — суммы долга небольшие, вероятность возвращения долга - 100%.

Результаты расчета сведены в табл. 6.45.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения анализа и расчетов, оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость предприятия, определенная имущественным подходом, по состоянию на 10.10.2000 г. без учета НДС составляет 9 432 000 руб.

Данная величина представляет собой рыночную стоимость соб­ственного капитала предприятия, то, что может остаться у предприя­тия после погашения всех* задолженностей.

Таблица 6.45

Сводная таблица определения рыночной стоимости

предприятия

№ п/п Наименование показателя Код статьи баланса На конец 9 мес. 2000 г., тыс. руб. Рыночная стоимость показателя, тыс. руб.
Активы
1 Нематериальные активы 110 7 8
2' Основные средства 120 20233 10623
3 Незавершенное строительство 130 216 -
4 Запасы 210 1561 1561
5 Дебиторская задолжен­ность 240 2535 2535
6 Денежные средства 260 31 31
ИТОГО активы 24583 14758
Пассивы
7 Займы (долгосрочные) 510 15 15
8 Займы (краткосрочные) 610 10 10
9 Кредиторская задолжен­ность 620 5301 5301
ИТОГО пассивы 5326 5326
Стоимость активов предприятия составит СК -А - ОБ 9432

На данном этапе расчетов провести детальный анализ и прогнози­ровать конкретные цифры достаточно сложно, но можно сделать сле­дующие предварительные выводы.

Рыночная стоимость основных фондов предприятия меньше в 2,15 ра­за по сравнению с их остаточной стоимостью, вследствие чего умень­шится величина налога на имущество, амортизационные отчисления в 2 раза и, в свою очередь, снизится себестоимость оказываемых услуг, тем самым будут решены основные задачи. Но, чтобы это произошло и можно было использовать в работе предприятия, необходимо пере­дать имущество по его рыночной стоимости своим дочерним фирмам.

Дальнейшее развитие предприятия зависит от политики, выбран­ной и разработанной менеджерами и экономистами предприятия, от вариантов создания и этапов развития дочерних фирм.

Один из возможных вариантов разукрупнения (реорганизации) предприятия, по мнению оцеНщика, может происходить следующим образом.

На базе существующих «бизнес-линий» ОАО «X» создать 3 дочер­ние фирмы, при этом в качестве вклада в уставный капитал использо­вать только недвижимое имущество, так как его рыночная стоимость меньше остаточной в 2 раза. Рыночная стоимость сетей и оборудова­ния больше, чем его остаточная стоимость, поэтому его лучше сдавать в аренду дочерним фирмам, а получаемкй доход направлять на пога­шение задолженностей, существующих у ОАО «X», и текущих плате­жей. С другой стороны, сети и оборудование в руках головной фирмы— это один из рычагов влияния на дочерние фирмы.

Таким образом, в предлагаемом к рассмотрению варианте на недви­жимом имуществе автобазы можно создать ООО «Грузоперевозки», на недвижимости тракторного и автотранспортного цехов — ООО «Ре­монт», на недвижимости станции технического обслуживания ремон­та автомобилей — ООО «СТОА».

Дочерние общества будут заинтересованы в своевременном перечис­лении части доходов и арендных платежей головной фирме, так как в случае несостоятельности ОАО «X» возникнут следующие негатив­ные моменты: 1) продажа арендуемого дочерними фирмами оборудова­ния конкурсным управляющим; 2) продажа доли в уставном капитале (может сменится'учредитель); 3) и как следствие — нарушится сам процесс взаимосвязи хозяйственных отношений между фирмами.

Для передачи имущества дочерним фирмам необходимо произвести корректировку рыночной стоимости предприятия, чтобы определить пообъектную рыночную стоимость каждого передаваемого объекта. Это можно сделать несколькими способами:

• пропорционально доходу, приносимому «бизнес-линиями» при существующем использовании. То есть в настоящее цремя доход, приносимый автобазой, составляет 35% суммы всех доходов пред­приятия, тракторного и автомобильного цеха — 42%, СТОА — 23%. Однако такой подход, по мнению оценщика, не очень корректен, так как после изменения некоторых факторов (стоимости услуг, удорожания бензина и т. д.) данное пропорциональное соотноше­ние в общей доходности может измениться в любую сторону;

• наиболее приемлемый вариант — это передача недвижимого иму­щества в уставный капитал пропорционально вкладу объекта в итоговую рыночную стоимость.

Так, к примеру, стоимость здания цеха-мойки в итоговой рыночной стоимости недвижимости составляет

404 ООО х 0,2 + 180 ООО х 0,4 + 150 000 х 0,4 = 213 000 руб., или 2,25%.

Тогда в стоимости, определенной методом чистых активов, его сто­имость составит: 9 432 000 х 0,0225 - 236 000 руб.

По аналогичной схеме определяется стоимость всего передаваемого имущества.

<< | >>
Источник: Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В.. Оценка бизнеса. 2-е изд. — СПб.: Питер, — 464 е.: ил. — (Серия «Учебное пособие»).. 2006

Еще по теме 6.4. Оценка стоимости предприятия в целях реструктуризаци:

  1. 18.2. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
  2. 5.4. Реструктуризация компаний как форма увеличения стоимости
  3. Ронова Г.Н., Королев П.Ю., Осоргин А.Н., Хаджиев М.Р., Тишин Д.И.. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ: Учеб­но-методический комплекс. - М.: Изд. центр ЕАОИ, - 157 с., 2008
  4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ(БИЗНЕСА)
  5. Чеботарев Н. Ф.. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник / Н. Ф. Чеботарев. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К"», — 256 с., 2009
  6. Направления реструктуризации предприятий
  7. 17.2 Направления реструктуризации предприятий
  8. 24.4. Расходы по проведению обязательной оценки в целях контроля над правильностью уплаты налогов
  9. Глава 17 Реструктуризация предприятий в условиях рыночной экономики
  10. Глава 17. Реструктуризация предприятий в условиях рыночной экономики 17.1
  11. Формирование договорной политики предприятия в целях оптимизации налогообложения
  12. Ликвидационная стоимость объекта оценки
  13. Специальная стоимость объекта оценки
  14. Оценка стоимости риска.
  15. Оценка стоимости запасов
  16. Утилизационная стоимость объекта оценки