Метод средневзвешенного коэффициента капитализации

В данном случае используется «долевой» подход к оценке. Расчеты этим методом также выполняются в несколько этапов.

1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений.

Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы.

2.Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитали­зации, — коэффициент, используемый для капитализации всего чи­стого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т. е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений по формуле:

КР ^зд^зд ^зелАзем1 где — средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации; Д^Дзем — процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости.

В случае, когда ожидается прирост или снижение стоимости объек­та, общий коэффициент капитализации должен быть подвергнут кор­ректировке. В случае прироста стоимости фактор фонда возмещения, соответствующий периоду владения объектом, следует умножить на процентный прирост стоимости за этот период, а полученный резуль­тат вычесть цз требуемой ставки конечной отдачи. В случае же сниже­ния стоимости фактор фонда возмещения, умноженный на процент­ный прирост стоимости за этот период, прибавляется к требуемой ставке конечной отдачи.

3.Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода:

где V — стоимость всего недвижимого имущества.

4. Стоимость земельного участка рассчитывается с помощью доле­вого коэффициента:

V = Ух Л

зем зем*

Пример.

Предположим, что стоимость зданий и сооружений оценена в 90% от общей стоимости собственности, а земли — в 10%, продолжи­тельность экономической жизни зданий и сооружений — 50 лет, став­ка дисконта — 12%, чистый операционный доход — $65 тыс. Расчет об­щего коэффициента капитализации показан в табл. 4.5.
Таблица 4.5

Расчет общего коэффициента капитализации. Прямолинейное

возмещение (убывающий доход)

Актив Доля в стоимости, % Коэффициент капитализации Взвешенный коэффициент
Здания 90 0,14 0,126
Земля 10 0,12 + 0,012
Взвешенный коэффи­циент капитализации 0,138
Оценочная стоимость: $65000/0,138 = $471015
Округленно до = $471000

Стоимость земли — 471 ООО х 0,1 = $47 100, стоимость зданий — 471 000 - 47 100 = $423 900.

<< | >>
Источник: Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В.. Оценка бизнеса. 2-е изд. — СПб.: Питер, — 464 е.: ил. — (Серия «Учебное пособие»).. 2006

Еще по теме Метод средневзвешенного коэффициента капитализации:

  1. Расчет коэффициента капитализации
  2. Общий коэффициент капитализации (R)
  3. КОЭФФИЦИЕНТЫ КАПИТАЛИЗАЦИИ
  4. КОЭФФИЦИЕНТЫ КАПИТАЛИЗАЦИИ
  5. Ставка (коэффициент) капитализации
  6. 8.3.2. Метод прямой капитализации
  7. 3.5.3.1. Метод капитализации доходов
  8. Метод капитализации земельной ренты
  9. Метод капитализации земельной ренты
  10. Метод капитализации
  11. Метод коэффициента покрытия долга
  12. Метод коэффициента действительного валового дохода
  13. Метод коэффициента покрытия долга
  14. 10.2. Сущность коэффициентов эластичности и методы их расчета
  15. Метод отраслевых коэффициентов
  16. Среднеарифметическая и средневзвешенная цены
  17. 4. Имеет ли право лизингополучатель, получивший в лизинг до 01.01.2002 легковой автомобиль стоимостью более 300 тысяч рублей и (или) пассажирский микроавтобус стоимостью более 400 тысяч рублей, применять после 01.01.2002 в отношении указанного имущества методы и нормы амортизации, существовавшие на момент получения его в лизинг, а также повышающий коэффициент не выше 3 и не применять понижающий коэффициент 0,5?
  18. 44. АНАЛИТИчЕсКИЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ: КОЭФФИЦИЕНТЫ УПРАВЛЕНИЯ АКТИВАМИ И ИСТОЧНИКАМИ СРЕДСТВ