6.6.5. Оценка частичных прав собственности на недвижимость (на примере оценки рыночной величины арендной платы)

Неполные права собственности предполагают меньший объем прав от­носительно полного права собственности. Неполные права появляются в ситуации, когда какую-либо группу правомочий, относящихся к имуще­ству, собственник может передать другим субъектам на неопределенный срок или ограниченный период времени.
Наиболее распространенным неполным правом собственности, как показывает практика гражданско­го оборота, выступают арендные права, формирующиеся в договорах аренды. В соответствии со ст. 606 ГК договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество, например объект недвижимости, во временное владение и пользование или во времен­ное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. Права и обязанности сторон могут быть сложными и за­висеть от конкретных условий их договоров.

Для оценщика наибольший интерес представляет определение ры­ночной величины арендной платы. Следует признать, что в российской оценочной среде не сложилось однозначного определения рыночной величины арендной платы. Многие российские оценщики не находят в составе объектов оценки, установленных ст. 5 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЭ, величину арендной платы. В действительности при проведении оценки арендной платы в качестве объекта оценки выступа­ют арендные права, которые относятся к группе объектов оценки, уста­новленных данным законом, — «право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества».

Наиболее удачное определение рыночной величины арендной платы указано в Международных стандартах оценки. В соответствии с МСО рыночная арендная плата — расчетная денежная сумма, за которую имуще­ство или пространство в пределах имущества было бы сдано в аренду на дату оценки, в коммерческой сделке, на надлежащих условиях мейсду заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором, после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Расчет арендной платы зависит от различных условий, среди которых особое место занимают риски, связанные с собственностью на сданное в аренду имущество. В зависимости от уровня риска международные стандарты финансовой отчетности выделяют следующие виды аренды.

1. Операционная аренда — это аренда, при которой арендодатель, по сути, сохраняет за собой все риски, связанные с собственностью на сданное в аренду имущество.

2. Финансовая аренда — аренда, при которой к арендатору переходят главным образом все риски и вознаграждения, связанные с соб­ственностью на актив. Титул при этом может как передаваться, так и н6 387-58.

В соответствии с методикой для каждого из трех видов использова­ния объектов нежилого фонда (торговое, офисное, производственно- складское) определяется рыночная ставка арендной платы Аб за квад­ратный метр в год:

А6 = АохК{хК2хК3хКахК5хК6хК7, (6.10)

где Аб — рыночная ставка арендной платы; Ао — базовая ставка (за квад­ратный метр в год в условных единицах); Кх — коэффициент местопо­ложения; К2 — коэффициент площади; К3 — коэффициент этажа; КА — коэффициент состояния; К5 — коэффициент типа входа; К6 — коэффи­циент типа здания; К7 — коэффициент благоустройства.

Итоговая величина арендной платы, которая используется для за­ключения договора аренды, определяется как максимальная величина арендной платы из трех видов использования объектов нежилого фонда (торговое, офисное, производственно-складское). Таким образом, реа­лизуется важнейший принцип оценки рыночной стоимости, — принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, что является од­ной из отличительных особенностей методики.

Другой особенностью методики является комплексный расчет коэф­фициента местоположения с учетом территориального зонирования, влияния магистралей, центра города и локальных центров.

<< | >>
Источник: Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В.. Оценка бизнеса. 2-е изд. — СПб.: Питер, — 464 е.: ил. — (Серия «Учебное пособие»).. 2006

Еще по теме 6.6.5. Оценка частичных прав собственности на недвижимость (на примере оценки рыночной величины арендной платы):

  1. 13.3. Расчет и оценка величины собственных оборотных средств и чистых активов
  2. Механизм оценки действительной рыночной стоимости недвижимости
  3. Татарова А.В.. Оценка недвижимости и управление собственностью, 2003
  4. 3.4. Технология оценки недвижимости
  5. 7.3. Принципы оценки объектов недвижимости
  6. 3.5. Подходы к оценке недвижимости
  7. Индивидуальная оценка недвижимости
  8. 2.8. Отчет об оценке недвижимости
  9. Индивидуальная оценка недвижимости
  10. 10.5. Анализ и оценка влияния себестоимости продукции на величину прибыли
  11. Массовая оценка недвижимости
  12. Массовая оценка недвижимости
  13. 7.4. Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
  14. 7.5. Технология оценки недвижимости
  15. 7.8.1. Оценка недвижимости
  16. 2.4. Виды оценки недвижимости