6.6.3. Оценка гостиниц

Оценка гостиниц имеет ряд специфических особенностей по сравнению с другими видами собственности. Например, общая площадь помещений гостиницы не имеет такого большого значения, как способность гостини­цы привлечь клиентов.
Эта способность во многом определяется ее ме-
Таблица 6.49

Типовые проценты платежей по дополнительной арендной плате1

№ п/п Направления торговли Процент с оборота
1 Овощной магазин 1,5
2 Универмаг 3
3 Мебельный магазин 5
4 Ресторан 5,5
5 Электротовары 7
6 Магазин одежды 7,5
7 Спортивные магазины 8
8 Модная женская одежда 9
9 Ювелирные изделия 10

стоположением и рядом других факторов, которые должны быть выяс­нены оценщиком при личной инспекции.

Как правило, гостиницы по своим техническим характеристикам очень трудно переоборудовать под объекты другого назначения, напри­мер офисы, оздоровительные центры, лечебные учреждения и т. д. Од­нако в нашей стране имеется большое количество ведомственных гости­ниц, которые строились без учета требований рыночной экономики. Поэтому при оценке гостиниц, например для целей приватизации, оцен­щик должен провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, так как может оказаться, что сегодняшнее использова­ние гостиницы не является наилучшим и наиболее выгодным.

Если в результате анализа выяснится, что текущее использование го­стиницы является наилучшим й наиболее эффективным, то в процессе инспекции оценщик должен получить ответы на следующие вопросы.

1. Какие существуют юридические ограничения на использование гостиницы, кто является ее владельцем и каковы его права?

2. Каковы источники дохода гостиницы, т. е. каково соотношение дохода от сдачи номеров и эксплуатации баров, ресторанов, бан­кетных залов и других помещений?

3.

Каков уровень комфорта и разрядность гостиницы?

4. Какова мебель в гостинице, не является ли она арендованной?

1 Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости. — М„ 1998. С. 144.

5. Какова дифференциация номеров гостиницы по уровню комфор­та и уровню оплаты?

6. Каков уровень продаж аналогичных напитков в барах и ресторанах гостиницы?

7. Имеются ли комнаты для обслуживающего персонала?

8. Каков уровень затрат на текущий и капитальный ремонт здания и содержание прилегающей территории?

В нашей стране процесс приватизации гостиниц находится в началь­ной стадии. Владельцем большинства из них является государство в ли­це Госкомимущества РФ, которое передает их в хозяйственное ведение или оперативное управление министерствам и ведомствам. Процесс приватизации гостиниц должен сопровождаться независимой эксперт­ной оценкой. При этом основным методом оценки должен быть доход­ный. В наших условиях применение этого метода будет наталкиваться на ряд серьезных трудностей, связанных прежде всего с определением ставки капитализации. Однако профессионализм оценщика и опре­деляется тем, что он находит обоснованное решение в этих непростых условиях с учетом всех собранных им рыночных данных.

При проведении инспекции важно собрать как можно больше инфор­мации об объекте, чтобы затем использовать ее в процессе оценки. Не­обходимо изучить всю финансовую документацию за последние три года и любыми доступными путями получить информацию о потенци­альных доходах от эксплуатации гостиницы. При этом необходимо ва­ловой доход разбить по отдельным статьям: оплата номеров, банкетных и конференц-залов, арендная плата за помещения ресторанов и баров, прачечных, кафе, киосков и т. д.

Расходы также должны быть разбиты на отдельные статьи: расходы на ремонт, зарплата, административные расходы, реклама и т. д.

Необходимо также выяснить категории клиентов, пользующихся го­стиницей как в будни, так и в выходные дни.

В процессе инспекции целесообразно рассчитать коэффициент занят тости на койку и на номер в гостинице на недельной, месячной и годо­вой базе, а также достигнутый уровень ставки дохода за номер на базе номер в сутки и сравнить его с тарифными ставками.

После проведения инспекции необходимо изучить рыночные усло­вия для данного сегмента рынка и прежде всего уяснить, к какому классу относится оцениваемая гостиница. После этого уточняется, какая кон­куренция существует в этом классе гостиниц и какова она будет в бу­дущем.

<< | >>
Источник: Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В.. Оценка бизнеса. 2-е изд. — СПб.: Питер, — 464 е.: ил. — (Серия «Учебное пособие»).. 2006

Еще по теме 6.6.3. Оценка гостиниц:

  1. Труд работников гостиниц и ресторанов
  2. 12. ОЦЕНКА ПРИВИЛЕГИРОВАННЫХ И ОБЫКНОВЕННЫХ АКЦИЙ. ОЦЕНКА БИзНЕсА
  3. Оценка аудитором неопределенных обязательств и отражение этой оценки в аудиторском заключении
  4. Оценка аудитором событий после отчетной даты и отражение этой оценки в аудиторском заключении
  5. Оценка аудитором событий после отчетной даты и отражение этой оценки в аудиторском заключении
  6. Оценка аудитором неопределенных обязательств (условных фактов хозяйственной деятельности) и отражение этой оценки в аудиторском заключении
  7. Оценка аудитором применимости допущения непрерывности деятельности и отражение этой оценки в аудиторском заключении
  8. Оценка аудитором применимости допущения непрерывности деятельности и отражение этой оценки в аудиторском заключении
  9. 25.8. Оценка имущества: базовые понятия.Имущество как объект оценки
  10. 5. Оценка эффективности методов управления риском. Оценка эффективности страхования
  11. 3.5. Подходы к оценке недвижимости
  12. 3.4. Технология оценки недвижимости
  13. Этап «Применение подходов к оценке»
  14. Массовая оценка недвижимости
  15. Массовая оценка недвижимости
  16. Структура отчета об оценке
  17. Индивидуальная оценка недвижимости