6.6.2. Оценка магазинов

Стоимость магазинов в основном зависит от их торговых возможно­стей, которые во многом определяются их местоположением.

Приступая к оценке магазина, оценщик должен мысленно поставить себя на место потенциального покупателя и ответить на следующие во­просы.

1. Продажа каких товаров может дать наибольшую доходность, учиты­вая $прос населения и местоположение магазина?

2. Каким может быть оборот магазина?

3. Какова будет прогнозируемая валовая прибыль от владения мага­зином?

4. Какую среднюю норму прибыли захочет иметь владелец магазина?

5. Каковы будут операционные расходы на ремонт, коммунальные услуги, зарплату 'и налоги?

6. Какую арендную плату можно будет заплатить после вычета расхо­дов и дохода владельца?

Так как решающее значение на стоимость магазина оказывает его ме­стоположение, то этот фактор должен быть особенна тщательно иссле­дован оценщиком. По результатам этого исследования он должен отве­тить на следующие вопросы:

• Какова привлекательность района расположения магазина?

• Каков тип улицы, на которой расположен магазин?

• Каков демографический состав населения, живущего и работаю­щего на этой улице?

• Каково положение магазина на этой улице?

• Имеются ли рядом объекты, привлекающие большое количество людей, например железнодорожные станции, большие супермарке­ты и др.;

• Как местоположение магазина соотносится с наилучшей позицией на улице и в городе?

При проведении анализа местоположения оценщик должен также спрогнозировать возможное изменение влияния местоположения в ре­зультате реконструкции района, строительства новых торговых цент­ров, переселения жителей в другие районы и т. д.

Кроме местоположения на стоимость магазина оказывают влияние и многие другие факторы, например тип фронтальной части магазина, наличие или отсутствие двора и доступа для погрузо-разгрузочных работ в задней части магазина, наличие подвала, общая площадь и конструк­тивное решение здания, общая инфраструктура и санитарно-экологиче- ское состояние помещений и др.

При оценке магазина оценщик ^ожет использовать все три метода: затратный, сравнения продаж, доходный. При этом следует иметь в виду, что затратный метод дает наименее надежную оценку стоимости мага­зинов. Метод сравнения продаж может быть использован, если имеют­ся достоверные цифры о продажах аналогичных объектов, что в наших условиях бывает достаточно редко.

Чаще всего оценщику будут доступ­ны данные по арендным ставкам, поэтому основным методом оценки должен быть доходный.

Применяя доходный метод, оценщик должен учитывать не только действующую арендную плату, но и изучить рыночные ставки в оце­ниваемом сегменте рынка. При оценке очень важно учесть все поправ­ки на обязательные расходы, которыми отягощен арендатор, и финансо­вую стабильность арендатора. Если анализ показывает нестабильность арендатора, то оценщик в своих расчетах должен отталкиваться не от реальной арендной платы, а от рыночных ее показателей.

В странах с рыночной экономикой утвердился определенный принцип зонирования при оценке магазинов. Суть его заключается в том, что площадь первого этажа, выходящая на улицу, ценится выше, чем площадь в глубине магазина. Первые 6 м глубины считаются наиболее ценны­ми (зона А). Стоимость каждых последующих 6 м глубины уменьша­ется в 2 раза по сравнению с предыдущими.

В условиях развитых рыночных отношений торговые фирмы вынуж­дены конкурировать за право аренды помещений, поэтому данные по уровню арендной платы хорошо согласуются с рыночными условиями.

Очень часто помещения под магазины сдаются в аренду на условиях так называемой аренды на основе валового товарооборота. Суть такой аренды заключается в том, что арендная плата, составляющая примерно 80% от рыночной стоимости, дополняется частью годового дохода от товарооборота. Эта дополнительная часть зависит от уровня торговой наценки и объема ожидаемых продаж.

Опыт стран с рыночной экономикой свидетельствует, что чем мень­ше торговая наценка, тем меньший процент с оборота идет на аренд­ную плату, что компенсируется большим объемом продаж. Пример­ный процент с оборота, уплачиваемый владельцу при 80% стоимости арендной платы от рыночных показателей, представлен в табл. 6.49.

При применении доходного метода ставка капитализации может быть получена исходя из данных аренды предыдущего арендатора или из ожидаемого инвестором дохода на свои инвестиции, но наиболее точные значения ставки можно получить из анализа рыночных усло­вий для данного сегмента рынка.

<< | >>
Источник: Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В.. Оценка бизнеса. 2-е изд. — СПб.: Питер, — 464 е.: ил. — (Серия «Учебное пособие»).. 2006

Еще по теме 6.6.2. Оценка магазинов:

  1. Онлайновый магазин (online store).
  2. 12. ОЦЕНКА ПРИВИЛЕГИРОВАННЫХ И ОБЫКНОВЕННЫХ АКЦИЙ. ОЦЕНКА БИзНЕсА
  3. Оценка аудитором неопределенных обязательств и отражение этой оценки в аудиторском заключении
  4. Оценка аудитором событий после отчетной даты и отражение этой оценки в аудиторском заключении
  5. Оценка аудитором событий после отчетной даты и отражение этой оценки в аудиторском заключении
  6. Оценка аудитором неопределенных обязательств (условных фактов хозяйственной деятельности) и отражение этой оценки в аудиторском заключении
  7. Оценка аудитором применимости допущения непрерывности деятельности и отражение этой оценки в аудиторском заключении
  8. Оценка аудитором применимости допущения непрерывности деятельности и отражение этой оценки в аудиторском заключении
  9. 25.8. Оценка имущества: базовые понятия.Имущество как объект оценки
  10. 5. Оценка эффективности методов управления риском. Оценка эффективности страхования
  11. 3.5. Подходы к оценке недвижимости
  12. 3.4. Технология оценки недвижимости
  13. Этап «Применение подходов к оценке»
  14. Массовая оценка недвижимости
  15. Массовая оценка недвижимости
  16. Структура отчета об оценке
  17. Индивидуальная оценка недвижимости
  18. Индивидуальная оценка недвижимости
  19. 3. Оценка доказательств
  20. ОЦЕНКА